È vero che dopo la terza Asta andata deserta il Giudice mi ridarà la mia casa?
Questa è una delle domande più frequenti in chi, come te, ha problemi con la Banca.
Proprio per questo motivo, in questo articolo ti spiegherò 3 cose:
- come funziona la cancellazione della procedura esecutiva nel momento in cui la casa non viene venduta all’Asta;
- il motivo per il quale NON è certo che dopo la terza vendita andata deserta la procedura esecutiva venga cancellata;
- come sfruttare questa situazione per risolvere tutti i tuoi problemi con la Banca.
Ma prima
Mi presento:
Mi chiamo Andrea Gamberi e, assieme alla mia squadra, “coltello tra i denti” lottiamo ogni giorno per risolvere i problemi di soldi delle persone che hanno debiti con le Banche, con le Finanziarie e con ex-Equitalia.
Sono anche autore del libro Bestseller Negoziare con la Banca.
Ciò detto,
Il dubbio…
Se stai subendo la vendita forzata della tua casa potresti pensare che, dopo qualche Asta andata deserta, il Giudice cancellerà la procedura esecutiva avviata contro di te scrivendo, di fatto, la parola ‘fine’ ai tuoi problemi.
Anche se la cosa è possibile, NON è così semplice.
La Legge è ambigua
Per spiegarti quale sia il problema, purtroppo devo iniziare il discorso con un breve “pippone giuridico” (anche se cercherò di rendertelo il più semplice possibile).
Resisti alla tentazione di chiudere tutto in questo momento e di mandarmi a quel paese… vedrai che ne varrà la pena!
Il problema parte dalla norma (come al solito)…
L’art. 164 bis delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile dice:
“Quando risulta che non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo, è disposta la chiusura anticipata del processo esecutivo”.
Ora… letta così la norma sembra piuttosto semplice da capire, non trovi?
QUANDO risulta che il creditore NON può più essere soddisfatto dalla vendita del bene in Asta, ALLORA la procedura esecutiva deve essere chiusa dal Giudice.
A prima vista sembra tutto chiaro… direi addirittura cristallino!
Ma non è così.
Ricordati sempre queste tre parole:
SIAMO IN ITALIA.
Niente è MAI semplice!
Il vero problema alla base di quella “stupidissima” norma è quello di capire chi è che decide “QUANDO” il creditore non possa più ritenersi soddisfatto dalla vendita del bene del proprio debitore e “COME” deve farlo (quali parametri deve utilizzare).
Se fosse una scelta che deve fare il creditore, infatti, pur di recuperare qualche cosa da te e dalla tua famiglia, le Aste non avrebbero MAI FINE.
E allora:
Chi decide?
Il GIUDICE.
Il punto è che, però, dovrebbe farlo in base a dei parametri forniti da una Legge.
Quali sono questi parametri?
E qui casca l’asino…
La norma NON dà indicazioni utili a definire tali elementi e le correnti di pensiero che provano a dare una risposta a questa domanda sono molte. Il fatto è che, però, “quando ci sono troppi galli a cantare non si fa mai giorno”.
È proprio per questo motivo che c’è molta confusione su quale sia la soluzione da adottare a questa mancanza della Legge.
Sembra una cosa stupida (e in effetti lo è) ma, ricordati sempre di quelle tre parole che ti ho detto poco fa:
SIAMO IN ITALIA
Niente può essere semplice nel nostro Paese!
Un primo spiraglio di luce tra le tenebre della norma:
Una mano a risolvere questo cavolo di problema l’ha fornita il Tribunale di Firenze che, per primo, ha elaborato delle ‘linee guida’ che permettono al Giudice di avere dei parametri oggettivi per valutare se chiudere o meno una procedura esecutiva.
Parametro 1: La svalutazione del bene pignorato o della quota messa in vendita.
Il valore del bene pignorato (casa, ufficio, ecc.) o della quota messa in vendita (per esempio, ½ della proprietà dell’abitazione ecc.) devono essere inferiori a 15.000 euro.
Ti faccio un esempio numerico per spiegati meglio come funziona:
La tua casa è stata valutata 100.000 euro dal perito del Tribunale e, dopo molte aste andate deserte, si è deprezzata talmente tanto da dover essere rimessa in vendita a meno di 15.000 euro.
In questo caso il primo parametro si ritiene verificato.
Detto questo, passiamo al
Parametro 2: non è più possibile soddisfare gli interessi del creditore.
Con quella sentenza il Tribunale di Firenze afferma che non sia più possibile soddisfare gli interessi dei creditori (e quindi deve essere chiusa la procedura esecutiva in corso) se si verificano le seguenti condizioni:
- la tua casa non è vendibile;
- non c’è stata nessuna richiesta di informazioni o di visita dell’immobile;
- nessuno ha manifestato un interesse a comprare quell’abitazione;
- il prezzo a base d’Asta (il prezzo di partenza per la vendita all’Asta) è diventato troppo basso per soddisfare i tuoi creditori.
Ma partiamo dal primo punto:
1 – La casa risulta ‘non vendibile’:
Nella sentenza del Tribunale di Firenze si legge:
“Il Consulente Tecnico del Tribunale (C.T.U.), nella sua perizia di stima, dopo aver valutato l’abitazione messa in Asta e le condizioni del mercato di riferimento, la considera come non vendibile“.
In poche parole il sunto di questo inciso è:
Il perito del Tribunale ha detto che la casa non si sarebbe venduta… tu creditore hai cercato di venderla lo stesso all’Asta perché non credevi a quello che aveva scritto il tecnico… ora ti arrangi!
Tale requisito può essere verificato con facilità leggendo la perizia di stima della tua casa (anche se devo confessarti che non mi è mai capitato ti trovare scritte queste cose da parte del tecnico valutatore)
Ora vediamo il secondo punto:
2 – Non c’è stata nessuna richiesta di informazioni o di visita dell’abitazione.
Come prima, nella sentenza del Tribunale di Firenze si legge:
“Il custode giudiziale e il delegato alla vendita riferiscono al Giudice di NON aver ricevuto richieste di informazioni o di visita dell’immobile messo in vendita“.
Ora… questa ipotesi capita molto più spesso…
Alle volte vengono messi in vendita all’asta delle case così malconce o in rovina da scoraggiare all’acquisto qualsiasi persona possa essere interessata ad un’abitazione di quel tipo.
Faccio l’esempio di case coperte di muffa e di sporco, con il tetto sfondato dalle intemperie e le pareti distrutte dai vandali.
Sembra uno scherzo?
Non lo è.
Se perdi un po’ di tempo a navigare tra i siti delle Aste potresti imbatterti facilmente in una di queste abitazioni.
Chi si trova di fronte a tale degrado e incuria, di solito decide di non perdere tempo e di procedere oltre nella ricerca di una casa da comprare.
Così facendo non farà neppure richiesta per una visita.
Terzo punto dell’elenco:
3 – Nessuno ha manifestato interesse ad acquistare l’abitazione.
In questo caso il Tribunale di Firenze chiede che sia il creditore a fare qualche cosa per evitare la chiusura della procedura esecutiva in corso contro di te e i tuoi beni:
La Banca dovrà dimostrare che, nel caso in cui le Aste dovessero continuare, la tua abitazione potrà essere venduta.
“Il Creditore non è in grado di indicare al Giudice delle argomentazioni tali da far ritenere a quest’ultimo che una nuova Asta porterà a un’effettiva vendita del bene“.
Questo punto si collega direttamente a quello precedente.
Per evitare l’estinzione della procedura esecutiva in corso il tuo creditore dovrebbe fornire al Giudice delle informazioni che dimostrino che qualcuno è interessato a comprarsi la tua casa.
Ad esempio potrebbe capitare che qualcuno contatti direttamente la Banca perché interessato a comprare la tua abitazione mettendo anche “nero su bianco” tale interessamento.
Se il tuo creditore NON è in possesso di informazioni di questo tipo o non riesce a dimostrare che esiste un interesse per la vendita della tua casa, allora anche questo punto dovrà considerarsi verificato.
Ed ora il quarto ed ultimo punto…
4 – il prezzo a base d’asta deve essere diventato troppo basso per soddisfare gli interessi dei creditori.
Nella sentenza del Tribunale di Firenze si legge:
Il prezzo a base d’asta deve essere inferiore alla somma delle spese già sostenute più il 15% del credito del creditore ipotecario di primo grado o, se non vi sono creditori ipotecari, il 15% della somma dei crediti chirografari (non garantiti) del procedente e degli intervenuti“.
Sì… lo so… non ci hai capito nulla.
Prima di svenire dammi un minuto, così ti spiego questa frase con parole più semplici.
Per capirci qualche cosa dobbiamo fare due conti:
Diciamo che il credito vantato dalla Banca nei tuoi confronti sia di 50.000 euro e che l’attuale prezzo di vendita all’Asta (base d’asta) della tua casa sia di 20.000 euro.
Ipotizziamo che siano state fatte altre tre/quattro aste andate tutte deserte e che, per tali tentativi di vendita, il tuo creditore abbia già speso circa 15.000 euro (ipotesi molto realistica visti gli alti costi di procedura).
A questo punto dobbiamo calcolare il 15% del credito vantato dalla Banca: 50.000 x 0.15= 7.500 euro.
15.000 (denaro già speso dal creditore) + 7.500 (15% del credito ipotecario di primo grado vantato dalla Banca) = 22.500 euro
Poiché la base d’asta della tua casa (20.000 euro) è inferiore a questa somma (22.500 euro) allora questo punto si considererà avverato.
Se questi parametri verranno rispettati, allora il Giudice dovrà dichiarare l’estinzione anticipata della procedura esecutiva e la cancellazione della trascrizione del pignoramento della tua casa.
In poche parole:
Dovrà chiudere l’Asta e restituirti la casa.
Detto ciò,
Prima di iniziare a gioire, devo farti un paio di precisazioni:
Per prima cosa, quelle che ti ho appena indicato sono delle linee guida fornite da ‘UN’ Tribunale (quello di Firenze) che si è espresso per primo sull’argomento per cercare di integrare una carenza della norma.
Questo NON vuol dire, però, che i Giudici degli altri Tribunali Italiani siano costretti a rispettare questi parametri.
La fregatura è che ogni Tribunale segue il proprio orientamento.
Come si dice… MAI UNA GIOIA!
La conseguenza di questo fatto e dell’ambiguità della norma (di cui abbiamo parlato prima) è la grande confusione che tutti provano (Giudici compresi) quando si parla di estinzione delle procedure esecutive per la mancata vendita dell’abitazione del debitore.
Ora… a questo punto ho un primo CONSIGLIO per te:
Per sapere come la pensano i Giudici del tuo Tribunale, gli unici due modi che hai sono quelli di informarti direttamente presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari oppure con il Custode Giudiziario della tua casa.
Entrambi sapranno darti delle informazioni.
Ora, però, fai molta attenzione a quello che sto per dirti perché è estremamente importante.
⚠ Il PERICOLO è ancora in agguato:
Il fatto che il Giudice dichiari estinta la procedura esecutiva e ti riconsegni la casa NON cancella il tuo debito né porta alla cancellazione dell’ipoteca iscritta sulla tua abitazione a garanzia di quel debito.
Mi spiego meglio:
Per il momento non ci saranno altre Aste a minacciare la tua casa MA il debito e l’ipoteca della Banca sono ancora lì.
NON è cambiato nulla da quel punto di vista.
Questo fatto comporta che NON potrai ricominciare a vivere sereno la tua vita.
La Banca sarà sempre lì, in agguato come un branco di lupi affamati, ad aspettare di poter recuperare i soldi che le devi.
Quella che avrai ottenuto sarà solo una ‘vittoria temporanea’ nei confronti del tuo creditore.
La Banca potrà, comunque, rimetterti la casa all’Asta.
Questo è un ulteriore conseguenza al fatto che il tuo debito è ancora lì.
“Ma come… per Legge la procedura esecutiva viene chiusa e la Banca la può riaprire?“
In un certo senso sì, anche se sarà avviata una nuova procedura esecutiva (non verrà riaperta quella vecchia).
La norma di cui abbiamo parlato NON è stata creata per tutelare il debitore; quello è un “effetto collaterale” del suo utilizzo.
Questa Legge ha lo scopo di far risparmiare allo Stato le spese di Giustizia quando è quasi certo che il procedimento in corso NON porterà a nulla.
Quindi, come agire? Ecco il mio secondo CONSIGLIO per te…
Cerca di trovare subito un accordo con il la Banca e evita di commettere l’errore di partecipare alla vendita per ricomprarti la casa all’Asta (a meno di non trovarti in uno di questi due casi).
Potrebbe essere un buon momento per risparmiare un po’ di soldi e risolvere PER SEMPRE tutti i tuoi problemi economici.
Non ci credi?
Questa è la strategia che abbiamo utilizzato con Mauro.
Lui aveva un debito con la propria Banca per più di 120.000 euro.
La sua casa era andata all’Asta per ben quattro volte ma nessuno si era mai presentato per fare un’offerta.
Per colpa del modo in cui funzionano le Aste, il valore della sua abitazione era sceso tantissimo.
A questo punto, sfruttando il fatto che il Giudice avrebbe potuto far saltare il banco chiudendo la procedura esecutiva, abbiamo offerto alla Banca 20.000 per chiudere tutto il suo debito.
Avendo già speso tantissimi soldi per cercare di recuperare quanto Mauro gli doveva e trovandosi di fronte alla possibilità che il Giudice ponesse fine alle vendite all’Asta, per evitare di rimetterci altri soldi l’Istituto di Credito ha accettato l’accordo.
Morale della storia:
Mauro ha chiuso il suo debito risparmiando ben 100.000 euro.
Ti sembra impossibile?
Non lo è.
Soprattutto se seguirai
Il mio terzo CONSIGLIO per te:
Se vuoi:
- ricominciare a VIVERE SERENO la tua vita senza più il peso dei tuoi debiti a limitare ogni tuo bisogno o desiderio;
- riuscire a DORMIRE la notte, svegliandoti la mattina ben riposato e pieno di energie;
- iniziare ad usare il tuo denaro PER IL TUO BENE e per quello della tua famiglia e NON per pagare il tuo creditore;
Devi fare queste 3 cose:
1) Non ti rivolgere al primo avvocato che ti capita davanti (anche se lo conosci, è un tuo amico o se ti ha aiutato a risolvere un problema con il vicino di casa).
2) Mettiti nelle mani di un professionista esperto della materia che possa aiutarti a risolvere i tuoi guai con la Banca (e a non creartene di nuovi)…
Ma soprattutto:
3) Se il professionista che ti sta “aiutando” è il tipo di persona che trova problemi da ogni parte e che, però, non ti suggerisce MAI una cavolo di soluzione decente, hai solo una scelta da fare se non vuoi trovarti con il sedere per terra e alla canna del gas:
CAMBIA AVVOCATO!
Mettersi nelle mani di una persona che NON è in grado di darti delle soluzioni ai tuoi problemi e che, di conseguenza, dimostra con i fatti di NON essere esperta della materia, equivale a SPRECARE l’UNICA possibilità che hai per risolvere per sempre TUTTI i tuoi guai.
Pensaci molto bene prima di commettere questo errore.
RICORDA SEMPRE:
Quando ti troverai a decidere se continuare a farti seguire da un brocco invece di montare in sella ad un puro sangue pensa solo ad una cosa:
Il tempo che hai per scegliere cosa fare è molto limitato.
Più ne fai passare MENO possibilità hai di risolvere i tuoi guai con la Banca.
Quindi:
AGISCI SUBITO!
Richiedi subito un appuntamento gratuito e senza impegno per valutare la tua situazione.
Non aspettare: fai qui e ora il primo passo per risolvere il problema dei debiti definitivamente e tornare finalmente a vivere in serenità.
Riassumendo:
In questo articolo hai visto come l’estinzione della procedura esecutiva NON è una cosa automatica dopo la terza Asta andata deserta.
Hai anche visto quali sono i parametri che il Giudice dovrebbe utilizzare per valutare QUANDO estinguere la procedura.
Tenuto conto che viviamo in un Paese di controsensi, i parametri su cui si dovrebbero basare i Magistrati NON sono stati individuati per Legge ma sono lasciati all’interpretazione di chi dovrà decidere (in poche parole il Giudice può fare quello che gli pare).
Ogni Tribunale (e ogni Magistrato) ha le proprie consuetudini in merito a come agire in caso di Aste andate deserte.
Puoi conoscere quali siano chiedendo direttamente presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari presente nel Tribunale in cui è disposta la vendita oppure informandoti con il Custode Giudiziario.
Ricordati sempre che anche se le Aste verranno interrotte il tuo debito non sarà cancellato e, di conseguenza, il tuo creditore continuerà a braccarti per recuperare i soldi che gli devi e, di conseguenza, il calvario che stai vivendo proprio ora non avrà fine.
Per questo motivo DEVI usare ogni opportunità che ti si para davanti per cercare di raggiungere un accordo con il tuo creditore.
Risparmierai un sacco di soldi e potrai continuare a vivere serenamente la tua esistenza, senza guardarti più le spalle dai tuoi creditori.Evita di dare la tua vita in mano a persone che potrebbero NON essere in grado di aiutarti.
Se vuoi vedere la luce in fondo al tunnel, scegli con saggezza a chi devi rivolgerti per farti aiutare.
Concludendo:
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Come avrai già capito da te, in questo blog ti fornisco gratuitamente informazioni e risorse che possono aiutarti ad uscire dal tunnel oscuro del debito.
Lo faccio perché credo che ci sia sempre una soluzione ad ogni problema e, spesso, basta veramente poco per tornare a vivere una vita serena.
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