Casa all’Asta: si può bloccare l’esecuzione se l’abitazione viene svalutata?

Quando ti trovi con la casa all’Asta e i creditori alla porta, ti passano per la testa mille domande.

Se, poi, vendita dopo vendita, il valore della tua casa sta diminuendo sempre di più, è facile che tu ti chieda:

“Posso fare qualche cosa per evitarlo?”

È quello di cui parleremo in questo articolo.

Nello specifico, qui di seguito ti parlerò di tre cose:

• della possibilità di bloccare la procedura esecutiva per evitare che la tua casa venga (s)venduta dal Tribunale;
• delle alternative che hai nel caso in cui non riuscissi a far sospendere l’Asta;
• di come puoi utilizzare questa svalutazione a tuo favore contro la Banca.

Ma prima di tutto…

Mi presento:

Mi chiamo Andrea Gamberi e, assieme alla mia squadra, “coltello tra i denti” lottiamo ogni giorno per risolvere i problemi di soldi delle persone che hanno debiti con le Banche, con le Finanziarie e con ex-Equitalia.

Sono anche autore del libro Bestseller Negoziare con la Banca.

Il problema della svalutazione della casa all’Asta

Quando la tua casa è stata messa in vendita dal Tribunale, nel giro di pochi mesi, questa può subire una fortissima svalutazione… anche pari al 60% rispetto al valore di partenza (e, cioè, dall’importo indicato nella perizia del consulente tecnico nominato dal Giudice).

Questo forte deprezzamento ti causerà un enorme DANNO in quanto, oltre a perdere la tua casa, DOPO la vendita, ti troverai ad essere ancora SOMMERSO dai debiti.

Per questo motivo ho più volte sostenuto che l’Asta Giudiziale è il tuo più grande “nemico“.

Il fatto è che

La Legge NON ti tutela da questa svalutazione

Quando ti trovi in questa brutta situazione, però, potresti chiedere al Giudice di far cessare le vendite della tua casa “per eccessivo ribasso” del valore della tua abitazione. Questo eccesso di ribasso, infatti, oltre a danneggiare te, impedirebbe al tuo creditore di soddisfarsi attraverso la vendita dell’immobile e, di conseguenza, renderebbe inutile quest’ultima.

Mi spiego meglio:

Diciamo, ad esempio, che hai un debito di 150.000 euro con la Banca X e la tua casa, dopo aver subito molte vendite andate deserte, stia per essere rimessa all’Asta al prezzo di 25.000 euro.

In questo caso, anche se la tua abitazione venisse venduta, il tuo creditore incasserebbe ben poco rispetto al suo debito originario che, nel frattempo, sarà anche cresciuto a causa degli interessi di mora, dei costi legali e di quelli di procedura.

A questo punto, quindi, prima dell’Asta, potresti provare a chiedere al Magistrato di mettere fine alle vendite per impossibilità di soddisfare il tuo creditore.

Il fatto è che, però, quando si parla di estinzione della procedura a causa degli eccessivi ribassi delle Aste Giudiziarie, la Legge è molto ambigua.

Che cosa dice la norma?

L’art. 164 bis delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile stabilisce che:

“Quando risulta che non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo, è disposta la chiusura anticipata del processo esecutivo”.

Ora… sembrerebbe tutto abbastanza semplice da capire, ma purtroppo SIAMO IN ITALIA e, di conseguenza, NIENTE è mai semplice.

Il punto è che la norma NON specifica:

• quali sono i parametri da utilizzare per valutare oggettivamente se chiudere la procedura oppure no;
• quando sia possibile ritenere che gli interessi del creditore non possano più essere soddisfatti nonostante la vendita dell’abitazione;
• di che percentuale si dovrebbe essere svalutata la casa prima che il Giudice possa decidere di esprimersi sull’estinzione della procedura esecutiva.

Visto che la norma non specifica nulla di tutto ciò, ogni Giudice tenderà a dare la propria interpretazione a questo articolo di Legge (se ne vuoi sapere di più, ho scritto un articolo proprio su questo argomento).

Il fatto è che, in conseguenza alla libertà concessa ai Magistrati di decidere della tua sorte, non è possibile rispondere con assoluta precisione alla domanda da cui siamo partiti.

Non è possibile avere dei parametri che vadano bene sempre.

Quello che succederà dipenderà dal Giudice che ti troverai davanti

Purtroppo per te, infatti, sarà proprio il Magistrato che sta gestendo la vendita della tua casa ad avere l’ultima parola sulla possibilità di estinguere la procedura esecutiva a causa dell’eccessivo ribasso provocato dall’Asta oppure NO.

Se ti troverai di fronte una persona che ha a cuore la tua sorte, allora sei a posto… in caso contrario, invece, rischierai di finire a dormire sotto ad un ponte.

A parte questo discorso legato alla fortuna (o alla sfortuna), puoi tentare TRE approcci differenti per cercare di risolvere questa situazione in tuo favore.

Potresti:

1. Presentare al Giudice un’istanza per richiedere l’estinzione della procedura esecutiva;
2. Presentare al Giudice un’istanza con la quale richiedi una nuova perizia di stima;
3. Risolvere il problema alla radice direttamente con la Banca.

Vediamoli uno per uno.

IPOTESI n.1 – Presenti al Giudice un’istanza per estinguere la Procedura Esecutiva della tua casa

“Presentare un’istanza al Giudice” vuol dire preparare un atto giudiziario da depositare presso il Tribunale che sta gestendo la vendita della tua abitazione. In quell’atto il tuo avvocato dovrebbe evidenziare il grave danno che potresti subire (tu e la tua famiglia) se la casa venisse venduta al valore che ha raggiunto all’Asta.

Nello specifico il tuo legale dovrebbe cercare di puntare:

• sulla grande svalutazione subita dalla tua abitazione;
• sul fatto che, una volta pagato il creditore con il ricavato della vendita, una gran parte del tuo debito sarà ancora lì, a pesarti sulla schiena;
• sul presupposto che, una volta venduta la casa all’Asta, il creditore incasserà pochissimo rispetto al suo credito iniziale mentre tu avrai perso la tua abitazione e sarai rimasto indebitato più o meno come prima.

In poche parole il tuo avvocato dovrebbe cercare di mettere in evidenza il gravissimo squilibrio che si andrebbe a creare tra i tuoi diritti e quelli del tuo creditore.

Oppure potresti:

IPOTESI n.2 – Presenti al Giudice un’istanza con la quale richiedi una nuova valutazione della tua casa

In questo caso il tuo obiettivo non sarà quello di chiedere l’estinzione della procedura esecutiva, ma quello di richiedere una nuova stima della tua abitazione (soprattutto quando la perizia del C.T.U. è vecchia di qualche anno).

Tale nuova valutazione, se accettata dal Giudice e dai creditori, farebbe ripartire le vendite della tua casa da un importo più alto rispetto a quello di prima.

Mi spiego meglio con un esempio:

Ipotizziamo che, al terzo tentativo di vendita all’Asta, la tua casa venga messa sul mercato a 40.000 euro; in questo caso, chiedendo una nuova perizia potresti ottenere che il tecnico del Tribunale ne fissi il nuovo valore a 100.000 euro.

A questo punto, la nuova vendita ripartirebbe dall’importo di 100.000 euro e NON dal prezzo raggiunto a seguito della svalutazione per le Aste andate deserte (40.000 euro).

Cosa ci guadagneresti a scegliere questa strada?

Otterresti due cose:

1. limiteresti il danno economico che potresti subire nel caso in cui la tua casa venisse acquistata all’Asta (venendo venduta ad un prezzo più alto, il debito residuo che rimarrebbe sulle tue spalle sarebbe più basso);
2. avresti guadagnato del tempo prezioso per cercare di risolvere il problema con la Banca (vedremo questa cosa tra poco, quando ti parlerò dell’ipotesi n.3).

Ok… queste due strade sono percorribili MA:

• entrambe NON sono certe, in quanto dipendono dalla decisione del Giudice (e, di conseguenza, non potrai sapere se quella persona sarà disposta ad aiutarti o, per evitare rogne, se ne fregherà di te e della tua famiglia);
• NON risolvono il tuo problema con la Banca.

Mi spiego meglio in relazione a quest’ultimo punto:

NON risolvono il tuo problema con la Banca.

Il fatto che il Giudice dichiari estinta la procedura e ti riconsegni la casa NON CANCELLA il tuo debito né porta alla cancellazione dell’ipoteca iscritta sulla tua abitazione a garanzia di tale debito.

La procedura esecutiva non c’è più, questo è vero.

Per il momento non ci saranno altre Aste a minacciare la tua casa MA il debito e l’ipoteca della Banca sono ancora lì.

NON è cambiato nulla da quel punto di vista.

Questo fatto comporta che NON potrai ricominciare a vivere sereno la tua vita. La Banca sarà sempre lì… in “agguato” ad aspettare di poter recuperare i soldi che le devi.

Quella ottenuta è solamente una ‘vittoria temporanea’ nei confronti del tuo creditore.

L’Istituto di Credito potrà, comunque, ricominciare di nuovo a percorrere la strada per rimetterti la casa all’Asta.

Anche la nuova perizia NON sarebbe una soluzione definitiva

Anche se la casa dovesse essere venduta ad un prezzo maggiore rispetto a prima, è molto difficile che il tuo debito venga completamente cancellato.

Tieni in considerazione che al tuo debito originario verranno sommate le spese giudiziali che la Banca ha dovuto sostenere per cercare di recuperare i soldi che le devi oltre agli interessi moratori maturati.

Stiamo parlando di decine di migliaia di euro, non di pochi spiccioli.

A questa somma, poi, verrà detratto il ricavato della vendita della tua casa.

Quello che ne risulterà sarà il debito che continuerai ad avere con la Banca.

Ti faccio un esempio numerico per farti capire di che cifre stiamo parlando:

Diciamo che il tuo debito sia di 120.000 euro e che, dopo la nuova perizia, la tua casa venga venduta a 80.000 euro.

In media la Banca, per una procedura esecutiva di quel tipo, avrà speso dai 15.000 ai 20.000 euro (tra bolli del Tribunale, oneri del CTU, del Custode, del Delegato alle Vendite, del proprio avvocato ecc…)

Diciamo, poi, che gli interessi di mora siano pari a 7.500 euro.

Ora…

Facciamoci due conti:

120.000 euro (il tuo debito) + 15.000 euro (le spese sostenute dalla Banca) + 7.500 euro (gli interessi maturati) = 142.500 euro (totale del tuo debito con la Banca).

142.500 (totale del debito) – 80.000 (valore di vendita della casa) = 62.500 euro (residuo del debito che hai con la Banca dopo la vendita della tua abitazione).

Hai perso la casa e ti trovi ancora più della metà del debito originario da pagare; non mi sembra proprio un buon affare…

Non ti rimane che:

3 – Utilizzare la situazione a tuo vantaggio come “leva” per trattare con la Banca.

All’inizio di questo articolo ti avevo fatto una promessa:

Ti avevo detto che ti avrei rivelato come utilizzare questa situazione a tuo favore contro la Banca.

Ecco… ora parleremo proprio di questo.

La soluzione che ti permetterebbe di eliminare TUTTI i tuoi debiti e di tornare a vivere la tua vita è quella di negoziare un saldo e stralcio con l’Istituto di Credito.

So già cosa stai pensando in questo momento… (è la stessa cosa che pensano tutti quelli che si trovano nella tua situazione).

Ma scusa… così non salverei la mia casa.

Se non avessi nessuno disposto a prestarmi i soldi per fare la trattativa con la Banca, dovrei venderla per trovare il denaro necessario a chiudere il mio debito…

Hai ragione.

Se non avessi nessuno disposto a prestarti i soldi che ti servono, seguendo questa strada, non salverai la tua casa MA salverai la tua vita e quella delle persone a te care.

Che cos’è più importante per te?

Il problema è che purtroppo, qualsiasi cosa tu faccia, in un modo o nell’altro, è molto probabile che la tua casa venga sempre presa di mira dal tuo creditore.

Come abbiamo visto prima, infatti, anche se riuscirai a fermare la procedura esecutiva, la Banca potrà tornare di nuovo all’attacco.

E, visto che la casa sarà sempre il bene “più appetibile” che possiederai, dopo qualche tempo le Aste ricominceranno, fino a che la tua abitazione non verrà venduta.

A questo punto, quindi, avrai perso tutto e ti rimarranno i debiti da pagare.

Se, invece, come abbiamo visto nel secondo caso, riuscissi a far rivalutare la tua casa per evitare l’eccessivo ribasso, questa potrebbe essere venduta ad un prezzo maggiore MA l’avresti persa comunque e ti sarebbero rimasti dei residui di debito da pagare alla Banca.

L’unica soluzione che ti permetterebbe di NON avere più nessun debito con la Banca è proprio il saldo e stralcio.

Ora… perché potresti sfruttare la situazione contro l’Istituto di Credito?

Diciamo che hai ancora la casa all’Asta.

La tua abitazione si sta svalutando molto velocemente.

La Banca sa benissimo che, ad ogni vendita andata deserta, il suo margine di rientro del debito diminuisce sempre di più.

Questo è proprio il momento per trattare:

per fare un’offerta che la Banca NON potrà rifiutare.

Come si dice: «meglio pochi, maledetti e subito».

Qui NON c’è il Giudice che decide al posto tuo.

Qui sei tu e il tuo creditore che decidete quello che dovrà accadere… e ti assicuro che la Banca è ben disposta a trattare (se sai come farlo).

Il mio CONSIGLIO per te:

Capisco che scegliere di vendere la propria casa per pagare la Banca non è una cosa che vorresti fare.

Prendere o meno questa decisione dipende solo da che cosa ti spinge a lottare.

Con il tempo, una casa di proprietà la potrai di nuovo avere. Se, però, ti rimanesse un debito da pagare alla Banca allora NON potrai ricomprarti proprio nulla.

Rimarrai segnalato alla C.R.I.F. e alla Centrale Rischi della Banca d’Italia e nessuna Banca o Finanziaria ti darà più dei soldi in prestito. Nemmeno se ti servissero per comprare un cellulare da poche centinaia di euro.

Quando ti troverai a dover decidere cosa fare e che scelte prendere, chiediti sempre:

Per quale motivo sto lottando?

E se la tua risposta sarà:

• Per tornare a dormire serenamente di notte;
• Per ricominciare a vivere senza più l’ansia dei debiti;
• Per poter tornare a godermi quei piaceri che, oggi, sembrano dimenticati.

Allora prendi in considerazione il saldo e stralcio del tuo debito per risolvere i tuoi guai.

Ricapitolando:

In questo articolo abbiamo visto che la norma permette di estinguere la procedura esecutiva nel caso in cui gli interessi dei creditori NON possano più essere soddisfatti.

La Legge, però, NON è chiara sui parametri che il Giudice deve utilizzare per decidere quando interrompere la vendita della casa.

Tu, però, puoi fare TRE cose per cercare di risolvere questo problema:

1. presentare un’istanza al Giudice per richiedere l’estinzione della procedura esecutiva;
2. presentare al Giudice un’istanza con la quale richiedi una nuova perizia di stima;
3. Negoziare un saldo e stralcio con la Banca utilizzando come leva per trattare la diminuzione del valore della tua casa.

Quando devi valutare le scelte da fare, se vuoi risolvere veramente i tuoi problemi, chiediti sempre quale sia il vero motivo che ti spinge a lottare.

Concludendo:

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