Se hai iniziato ad avere dei problemi con la Banca è possibile che, per trovare i soldi che ti servono per trattare con l’Istituto di Credito, tu stia valutando l’opzione di vendere la tua casa.
Il problema a cui vai incontro, però, è quello di capire con precisione QUANTO VALE la tua abitazione.
Se sbaglierai il prezzo di vendita, infatti, rischierai di non riuscire MAI a risolvere i tuoi problemi di soldi con il tuo creditore.
In questo articolo ti spiegherò da dove devi partire e gli errori da evitare se vuoi mettere la tua casa in vendita per trovare il denaro per chiudere un accordo a saldo e stralcio con la Banca.
Ma, prima di tutto
Mi presento:
Mi chiamo Andrea Gamberi e, assieme alla mia squadra, “coltello tra i denti” lottiamo ogni giorno per risolvere i problemi di soldi delle persone che hanno debiti con le Banche, con le Finanziarie e con ex-Equitalia.
Sono anche autore del libro Bestseller Negoziare con la Banca.
Partiamo dal principio:
Se vuoi vendere la tua casa devi “azzeccare” il prezzo di mercato
Ora… chiariamoci subito:
Il prezzo di mercato di una casa NON è quello che vedi pubblicizzato sui siti di immobiliare.it o di idealista e nemmeno quello che vedi sulle vetrine delle Agenzie Immobiliari.
Non è neppure quello a cui tu, anni addietro, hai comprato la tua casa o il valore che pensi abbia perché, per esempio, hai fatto qualche miglioria o ristrutturazione.
Il prezzo di mercato di un’abitazione è quello a cui quella casa verrà venduta OGGI
Questo vuol dire che l’Agenzia Immobiliare potrà pure pubblicizzare una determinata abitazione a 200.000 euro MA, se il prezzo di mercato è di 50.000 euro, allora NESSUNO MAI presenterà un’offerta d’acquisto.
Ti sembra che abbia sparato cifre a caso?
Non è così.
Ti ricordi della “bolla Immobiliare” del 2006-2008?
Se hai comprato casa nei primi anni 2000, sei rimasto fregato alla grande!
Il prezzo a cui hai acquistato la tua abitazione poteva essere 3, 4 o addirittura 5 volte più alto di oggi e, di conseguenza, anche il mutuo che avevi dovuto fare con la Banca sarà stato immensamente più grande e oneroso di uno che avresti potuto fare oggi per comprare quella stessa abitazione.
Il risultato di questa cosa è che, OGGI, ti trovi a rimborsare la Banca di un prestito preso per comprare una casa che NON vale più la cifra a cui l’hai acquistata (perché, per l’appunto, quella casa, ORA vale 1/4 del prezzo a cui l’hai comprata tu).
In conseguenza di ciò il problema è che, se stai pensando di venderla alla stessa cifra a cui l’hai pagata tu prima dello scoppio della “bolla“, allora sei un illuso.
Nessuno MAI te la comprerà a quel prezzo perché, rispetto a quegli anni, il mercato immobiliare è crollato e i valori delle abitazioni sono scesi moltissimo.
Però questo NON vuol dire che, in Italia, non si vendono più le case.
Anzi.
Il mercato è florido e le compravendite ci sono tutti i giorni, MA è anche chiaro che, rispetto ai primi anni 2000, i prezzi sono MOLTO più bassi, c’è molta più scelta e informazione… soprattutto: c’è Internet (con tutto quello che ne consegue).
Fatta questa premessa
Se hai un debito con la Banca rischi di commettere almeno uno di questi 2 errori:
- Metti in vendita la tua casa allo stesso prezzo a cui l’hai comprata tu (o, comunque, ad un prezzo molto alto rispetto al mercato);
- Aumenti il prezzo di vendita per uscirne con qualche soldo in tasca.
Entrambi questi comportamenti ti portano a fallire nei tuoi intenti di risolvere i tuoi problemi con la Banca e, di conseguenza, ti portano a restare con il macigno dei debiti a pesarti sulle spalle (molte volete… PER SEMPRE).
Partiamo dal primo problema:
ERRORE n.1: Metti in vendita la tua casa al prezzo a cui l’hai comprata tu (o quasi)
Le ragioni di questo comportamento, di solito, sono 3:
Il motivo dei “costi affondati“
Il più delle volte il ragionamento alla base di questo comportamento può essere quello dei cosiddetti “costi affondati” (o “costi sommersi“, dall’inglese “sunk costs“).
In poche parole non riesci ad accettare di aver fatto un pessimo affare e di averci rimesso molti soldi comprando (o ristrutturando) una casa che, poi, ha perso gran parte del proprio valore e, di conseguenza, fai di tutto per venderla ad una cifra vicina a quella che hai speso tu (o che, per te, è in grado di giustificare i costi che hai subito).
Il motivo del “troppo bello per essere vero“
Molte altre volte il motivo di questo comportamento sta nel fatto che NON pensi sia possibile che la tua Banca accetti un accordo dove gli ripaghi un debito molto alto (per esempio di 200.000 euro) con una cifra molto più bassa (per esempio pari a 50.000 euro).
Infatti ti sembra troppo bello per essere vero il fatto che il tuo creditore rinunci a una gran parte dei soldi che gli devi solo perché la tua casa ha perso di valore, ma ti assicuro che questa cosa è più che possibile… soprattutto quando la Banca non ha molte altre alternative per recuperare i propri soldi.
E per ultimo:
Il motivo del “cattivo consigliere“
Questa cosa si verifica quando vai a chiedere consiglio da un Agente Immobiliare e lui ti dice che il prezzo che vuoi tu è compatibile con quello di mercato e che si occuperà lui di venderti casa se gli firmerai il mandato per farlo.
Il problema è che non sai che questa cosa fa parte di una strategia che molti agenti immobiliari (disonesti) mettono in atto per farti firmare l’incarico ed acquisire, così, un cliente.
Come funziona questa strategia?
Diciamo che tu pensi che la tua abitazione valga 100.000 euro (mentre, in realtà, sul mercato ne vale solo 70.000 euro).
Vai da un Agente Immobiliare per una prima valutazione e lui ti dice che è molto probabile che riuscirà a vendere la tua casa per quella cifra (o magari qualche cosa in più).
A questo punto firmi l’incarico.
L’Agente Immobiliare mette la tua casa in vendita al prezzo che avevi definito tu.
Visto che il valore di vendita (100.000 euro) è più altro di quello del mercato (70.000 euro), i mesi passano senza che NESSUNO si dimostri interessato ad acquistarla.
Una sera ti chiama l’Agente Immobiliare dicendoti che a quel valore la casa non si vende e ti suggerisce di abbassare un po’ il prezzo… magari anche di soli 5.000 euro.
La cosa non ti sembra così grave e accetti.
I mesi passano e nessuno si decide a farsi avanti per acquistare la tua casa.
A questo punto l’Agente Immobiliare si ripresenta alla tua porta e ti ripropone di abbassare di qualche migliaio di euro il prezzo della tua casa.
E così via fino a che non si arriva a toccare il valore di mercato.
A questo punto arrivano le prime proposte MA, ormai, potrebbe essere troppo tardi per te.
Perché affermo questa cosa?
Per il semplice fatto che, per colpa della strategia messa in atto dall’Agente Immobiliare, da quando avrai messo la casa in vendita a quando avrai ricevuto una proposta di acquisto saranno passati molti mesi, qualche volta anche uno o due anni.
In conseguenza di questa cosa è molto probabile che ormai sarà troppo tardi per raggiungere un accordo con la Banca.
La tua casa sarà all’Asta e, di conseguenza, il potenziale acquirente si spaventerà o deciderà di approfittare della cosa e di partecipare alla vendita del Tribunale (risparmiando i costi dell’Agenzia Immobiliare e molte altre “rogne” legali).
ERRORE n.2: Aumenti il prezzo di vendita per uscirne con “qualche soldo in tasca”
Mentre prima ti fregava l’emotività o l’ignoranza, ora rischi di rimetterci tutto quello che hai costruito con il sudore sulla fronte (e di rimanere indebitato a vita con la Banca) per colpa della tua avidità.
Bada bene:
È normale desiderare di rimanere con qualche soldo in tasca e, quando è possibile, si cerca sempre di negoziare con la Banca per raggiungere questo obiettivo.
La follia sta nel fatto di aumentare i prezzi di vendita della propria casa sperando che qualche “pollo” se la compri rischiando, però, di non riuscire a venderla in tempi brevi (quelli che servono per evitare che la tua abitazione, nel frattempo, venga messa in vendita all’Asta).
Perché è così importante vendere in tempi brevi?
Se hai problemi di soldi con Banche o Finanziarie e li vuoi risolvere, il “fattore tempo” è fondamentale.
Dal momento della notifica dell’Atto di Precetto possono passare, mediamente, 12-18 mesi prima che la tua casa venga messa in vendita all’Asta.
Ti sembrano tanti?
In quel lasso di tempo devi:
- trovare un acquirente per la tua casa;
- essere certo che questa persona abbia veramente i soldi che gli servono per pagare la tua abitazione (e, di conseguenza, che userai per chiudere un accordo con la Banca);
- negoziare con l’Istituto di Credito a cui devi i soldi;
- sanare gli eventuali abusi edilizi (quasi tutte le abitazioni hanno qualche problema di conformità urbanistica) o gestire i possibili imprevisti (che ci sono sempre a romperti le uova nel paniere);
- organizzare tutto per andare davanti al notaio (gestire i creditori, l’acquirente, la Banca dell’acquirente, il Giudice, il delegato alla Vendita il Custode ecc.);
Le cose sono due:
Se hai agito per tempo appena ti sei accorto di essere in difficoltà con la Banca, allora è molto probabile che tu abbia la possibilità di fare le cose “per bene” e, di conseguenza, è molto probabile che riuscirai a risolvere PER SEMPRE i tuoi problemi di soldi.
Se, invece, sei stato a girarti i pollici oppure ti sei fatto consigliare male sul da farsi e la tua casa è già stata messa all’Asta, allora hai molto meno tempo per fare tutte quelle cose di cui abbiamo parlato poco fa.
In conseguenza di ciò, dovrai essere molto bravo (e fortunato) per uscirne fuori bene (soprattutto se non sei assistito da un professionista esperto della materia che si occuperà di coordinare le operazioni di vendita e di negoziazione).
Che cosa devi fare per risolvere i tuoi guai con le Banche?
Prima cosa: “Azzecca” il prezzo di vendita
Come ti ho detto all’inizio di questo articolo, la prima cosa che devi fare per risolvere i tuoi problemi di soldi con le Banche (se devi vendere la tua abitazione per chiudere la cosa a saldo e stralcio) è quella di “azzeccare” il prezzo di mercato della tua casa.
Come puoi farlo?
Innanzitutto, per avere un punto da cui partire nella tua stima, devi dare un’occhiata ai valori O.M.I. (Osservatorio del Mercato Immobiliare) che vengono diffusi dall’Agenzia delle Entrate e che riguardano una media dei valori di vendita degli immobili in varie zone d’Italia.
Ora… devi sapere che, però, i valori O.M.I. NON sono precisi. Come ti dicevo poco fa, rappresentano una media e, di conseguenza, devono essere adeguati a quello che stai vendendo.
👉 Capita molto spesso che il valore O.M.I. di un appartamento sia, per esempio, di 1.000 euro al mq e, poi, nella realtà quell’immobile possa essere venduto solo a 600 euro al mq.
Se vuoi riuscire a vendere la tua casa prima dell’Asta, DEVI sapere come adeguare quel prezzo.
Dove puoi trovare informazioni per “adeguare” il prezzo di vendita?
Se tu avessi molto tempo a disposizione (e non ce l’hai), ti direi di studiare il mercato della tua zona.
Ma, visto che non hai dei mesi da investire in questo modo, l’unica cosa che puoi fare è quella di informarti presso un’Agenzia Immobiliare.
Ma come? Le Agenzie Immobiliari non erano il male assoluto?
No, non lo sono.
Non tutti gli Agenti Immobiliari sono disonesti.
Io ti ho spiegato come si comportano quelli senza scrupoli.
L’ho fatto per farti accendere un campanello d’allarme nel caso in cui tu proponessi un prezzo di vendita eccessivamente alto e loro lo accettassero senza dire niente.
In quel caso la persona che avrai davanti a te NON starà facendo il tuo interesse ma IL SUO.
Come puoi fare per capire se l’Agente Immobiliare è dalla tua parte?
👉 Chiedigli di valutare la tua casa in maniera oggettiva, di dirti quante altre abitazioni ha venduto nella tua zona e a che prezzo al metro quadro.
👉 Chiedigli di farti vedere le proposte firmate per quegli immobili e concorda con lui un premio nel caso in cui riuscisse a trovare una persona in grado di comprare la tua casa in 2-3 mesi.
Pensi che vendere una casa in tre mesi sia follia?
Non lo è.
Un’Agenzia che collabora con noi è riuscita a vendere una casa pignorata in meno di 14 giorni!
Confesso che quello è stato un evento straordinario, ma ti posso assicurare che se azzecchi il prezzo di mercato e, poi, lo abbassi un pochino (per rendere la cosa veramente allettante), in un paio di mesi ti potresti trovare a dover chiamare un buttafuori per mandare via la gente che si vuole comprare la tua casa.
A questo punto, di solito, chi si trova nella tua situazione mi dice:
“Ma se vendo ad un prezzo un po’ più basso del mercato ci rimetto altri soldi…!”
Non è così.
Innanzitutto devi capire che, molto probabilmente, il denaro che l’acquirente tirerà fuori dalle tasche per comprare la tua casa NON toccherà neppure le tue mani… verrà direttamente preso dalla Banca a cui devi dei soldi.
Se ti rimarrà qualche cosa in tasca sarà SOLO perché è stato negoziato un buon accordo.
E questo indipendentemente dal prezzo di vendita della tua casa!
Ti faccio un esempio numerico per farti capire questa cosa:
Diciamo che tu abbia un debito di 150.000 euro con la Banca.
IPOTESI 1: la tua casa vale 50.000 euro.
In questo caso potresti riuscire a chiudere un accordo per quella somma (ipotizzando che tu riesca a vendere la tua abitazione a quel prezzo).
Hai risparmiato 100.000 euro.
IPOTESI 2: la tua casa vale 100.000 euro.
A questo punto potresti pensare di riuscire a chiudere un accordo con la Banca per 50.000 euro (come avevi fatto nell’ipotesi 1).
In questo caso sei un illuso!
La Banca NON accetterà mai quel tipo di accordo perché vorrà esattamente il prezzo che hai ricavato dalla vendita della tua casa (100.000 euro).
Ad ogni modo, in quest’ultimo caso avrai, comunque, risparmiato 50.000 euro rispetto al tuo debito originario (e non mi sembra poco).
A questo punto potresti chiederti:
Ma come, saranno cavoli miei a quanto vendo la mia casa! La Banca che cosa ne sa?
In realtà non sono solo cavoli tuoi MA anche della Banca che ti ha prestato i suoi soldi per comprare quella casa e, in conseguenza di ciò, ha iscritto ipoteca sulla stessa per garantire il suo prestito.
Senza l’accettazione dell’Istituto di Credito NON potrai vendere quell’abitazione perché lei NON rinuncerà all’ipoteca iscritta.
Proprio per questo motivo la Banca ti chiederà sempre di fargli avere copia del preliminare di vendita e parteciperà all’atto per verificare che tu non stia cercando di “fare il furbo”.
Per essere sicura, cioè, che tu non ti stia tenendo per te dei soldi che dovresti dare a lei!
Ricordati che io, te e la persona che sta negoziando con te da parte della Banca, SIAMO ITALIANI e, di conseguenza, siamo sempre molto attenti alle fregature che ci possono arrivare da dietro (se così possiamo dire…).
La seconda cosa da fare è trovare un professionista esperto nella negoziazione con le Banche
Non lasciare MAI che sia l’Agente Immobiliare o un avvocato inesperto in questo settore a negoziare la soluzione dei tuoi problemi.
Se, per ignoranza della materia (agente immobiliare) o inesperienza (avvocato non specializzato in diritto bancario) tu non dovessi trovare un accordo con il tuo creditore, allora ne usciresti con le ossa rotte perché, di lì a pochi mesi la tua casa verrà venduta all’Asta e sarai sbattuto in mezzo ad una strada assieme alla tua famiglia!
Pensa molto bene a questa cosa quando ti troverai a decidere da CHI farti aiutare a risolvere i tuoi guai.
Richiedi subito un appuntamento gratuito e senza impegno per valutare la tua situazione.
Non aspettare: fai qui e ora il primo passo per risolvere il problema dei debiti definitivamente e tornare finalmente a vivere in serenità.
Se vuoi capire come fare per valutare se il tuo legale è una persona che ti può essere di aiuto o è l’ennesimo “dilettante allo sbaraglio” leggi questo articolo
Ricapitolando:
Leggendo questo articolo hai avuto modo di capire che, se devi vendere la tua casa per trovare un accordo a saldo e stralcio con la Banca creditrice, DEVI metterla in vendita al prezzo di mercato in quanto il tuo obiettivo DEVE essere quello di trovare i soldi che ti servono il prima possibile!
Per fare questa cosa devi farti aiutare da un Agente Immobiliare (dopo aver verificato che lui stia lavorando PER TE e non PER SE).
Altra cosa fondamentale è quella di trovare un professionista che ti possa aiutare a negoziare con la Banca…
Mi raccomando:
Evita gli avvocati che fanno un po’ di tutto (ma che non sanno fare bene niente) e gli Agenti Immobiliari che si improvvisano “Negoziatori Bancari”… rischi solo di sprofondare ancora più in basso all’interno della pozza maleodorante in cui ti trovi proprio ora.
Concludendo:
⚠ Per aiutarti a risolvere i tuoi guai con le Banche, io e il mio team abbiamo creato Pronto Soccorso Debiti, un piccolo manuale che è stato pensato per fornirti SUBITO un aiuto immediato e a costo ZERO.
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Come avrai già capito da te, in questo blog ti fornisco gratuitamente informazioni e risorse che possono aiutarti ad uscire dal tunnel oscuro del debito.
Lo faccio perché credo che ci sia sempre una soluzione ad ogni problema e, spesso, basta veramente poco per tornare a vivere una vita serena.
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