Oggi tutti noi cerchiamo di fare buoni affari quando comperiamo qualche cosa: ci informiamo, compariamo i prezzi, aspettiamo i saldi o il periodo del c.d. Black Friday; ma, se vogliamo comprare una casa, trovare un modo per risparmiare non è poi così semplice. Nella vita di una persona media, infatti, si comprano una, massimo due case, quindi non siamo abituati a sapere cosa cercare e dove farlo.
Innanzi tutto devi sapere che esistono DUE mercati per comprare casa:
- il mercato “libero”;
- il mercato “vincolato”.
Il mercato libero
In maniera molto semplicistica, un immobile viene venduto sul “mercato libero” quando le persone che desiderano alienare il bene hanno giuridicamente la possibilità di farlo senza che nessuno possa, in qualche modo, impedire tale operazione.
Ad esempio, si è in presenza di una vendita su mercato libero sia quando Tizio vuole vendere la casa che ha comprato anni prima, sia quando lui voglia “disfarsi” di quella avuta in eredità.
Il mercato vincolato
Il “mercato vincolato”, invece, si ha quando il bene NON può essere venduto senza che un altro soggetto (creditore) sia d’accordo alla vendita o quando quest’ultimo si sostituisce al proprietario mettendo in vendita, al suo posto, l’abitazione.
Il tipico esempio di un immobile in vendita sul mercato vincolato è quello delle Aste Giudiziarie. Il proprietario del bene, in cuor suo, non vorrebbe vendere la propria casa ma il suo creditore (di solito una banca), mediante un’apposita procedura giudiziale, pone in vendita l’immobile al miglior offerente per rientrare di un credito non pagato.
Quindi, l’Asta Giudiziaria rappresenta, senza ombra di dubbio, il tipico esempio di mercato immobiliare vincolato; ma non è l’unico. Si rientra in questo tipo di mercato anche nelle operazioni “a saldo e stralcio”. In questo caso la vendita dell’abitazione NON può essere fatta senza aver raggiunto un preventivo accordo con il creditore che, di conseguenza, ha il potere di decidere se l’operazione si farà oppure no.
Detto questo, se vuoi essere in grado di capire se stai facendo (o meno) un buon affare, devi determinare un prezzo di riferimento. A tal proposito il prezzo da cui devi partire per valutare la tua operazione deve essere sempre calcolato in base a quello presente sul mercato libero.
Dopodiché devi valutare se comprare un immobile sul mercato libero o su quello vincolato. Le differenze sono principalmente tre:
- il prezzo;
- i soggetti coinvolti;
- le tempistiche di acquisto.
1) Il prezzo
Nove volte su dieci, sul mercato vincolato si riescono a fare affari migliori perché il bene in vendita subisce una forte svalutazione dovuta al sistema delle Aste Giudiziarie che, per ogni vendita andata deserta, impone un ribasso del 25% sul prezzo del bene. Ciò non vuol dire che sul mercato libero non si possano fare dei buoni affari ma, sicuramente, sarà un po’ più difficile individuare una buona occasione.
Sotto questo profilo anche le operazioni a saldo e stralcio sono molto interessanti in quanto, anche qui, si possono ottenere forti sconti sul valore di mercato dell’abitazione.
2) I soggetti coinvolti
Nella vendita classica su mercato libero sono sempre presenti almeno quattro parti:
- il venditore
- l’acquirente
- la Banca (che finanzia l’acquisto)
- il notaio
… nel mercato vincolato, invece, le cose si possono complicare un po’.
Per esempio, se vuoi comprare casa attraverso la procedura a saldo e stralcio saranno presenti dalle cinque alle sei parti:
- il venditore
- l’acquirente
- la Banca (per finanziare l’acquisto)
- la Banca Creditrice (per rinunciare alle ipoteche iscritte ed all’eventuale pignoramento del bene)
- il notaio
- il Giudice (se l’acquisto avviene dopo la trascrizione del pignoramento sul bene).
Se, invece, vogliamo comprare un immobile in Asta ci troviamo ad avere a che fare con almeno cinque parti:
- un acquirente
- una Banca (per finanziare l’operazione)
- un Giudice
- un delegato alla vendita ed un custode giudiziale.
Come puoi vedere NON è più presente il venditore, in quanto quest’ultimo viene spogliato del diritto di disporre da solo della propria abitazione da parte del Tribunale che provvede alla vendita per lui in favore dei suoi creditori.
3) Le tempistiche di acquisto
Variano di molto anche le tempistiche per entrare in possesso del bene acquistato. Nel caso in cui comprassi una casa nel mercato libero oppure con procedura a saldo e stralcio, l’atto di compravendita sarà fatto nella data definita dall’accordo raggiunto tra le parti. Nel caso di acquisto di un immobile in Asta, invece, i tempi di immissione nel possesso del bene si potranno allungare anche di molto. In base a quando effettuerai il pagamento del saldo prezzo ed alle tempistiche di gestione della pratica da parte del Tribunale, potrai fisicamente entrare nella tua nuova casa in un periodo di tempo compreso tra i cinque mesi ed un anno.
Ora… dopo quello che hai letto potrai pensare: “ok, tutto bello ed interessante ma la cosa mi sembra molto complicata… chi me lo fa fare di acquistare una casa sul mercato vincolato?”
La scelta tra comprare su mercato libero o su quello vincolato è solamente tua. Tieni in considerazione, però, che se è vero che sul mercato vincolato l’operazione può essere un po’ più complicata rispetto al mercato libero, sicuramente il risparmio nell’acquistare una casa sarà molto più alto rispetto a quest’ultimo (nell’ordine, anche, del 60%).
Il risparmio vale sicuramento lo “sbattimento” di avere a che fare con una procedura più complicata e meno conosciuta rispetto alla classica compravendita con l’agenzia immobiliare ed il notaio.
Di sicuro, però, NON bisogna assolutamente sottovalutare i rischi a cui si va incontro approcciando all’acquisto di una casa sul mercato vincolato. Il mio consiglio è quello di farti sempre assistere da un Professionista che sia esperto di tali procedure. Lo “sconto” che avrai dall’acquistare casa sul mercato vincolato e la sicurezza di “dormire sonni tranquilli” valgono sicuramente il costo dell’onorario della persona che ti sta aiutando a non commettere errori.
Se hai delle domande relative a questo argomento contattami direttamente al mio indirizzo di posta elettronica, oppure tramite il modulo di contatto veloce del Gruppo KT, oppure commenta questo articolo così la tua domanda sarà utile anche per le altre persone che seguono questo blog.
Metti un bel LIKE alla nostra pagina Facebook e seguici per essere sempre aggiornato su tutti i nuovi articoli in uscita.
