Liberare la casa dopo l’Asta: quanto tempo hanno i debitori?

“Se la Banca riesce a vendere la mia casa all’Asta, quanto tempo ho a disposizione prima di dover andare via?”

Se anche tu passi notti intere senza dormire facendoti questa domanda (o pensando ai tuoi guai con la Banca) sei nel posto giusto.

In questo articolo ti spiegherò come funziona la liberazione dell’abitazione una volta che questa sarà stata venduta all’Asta e ti darò qualche consiglio per risolvere per sempre i tuoi problemi con gli Istituti di Credito evitando di commettere errori.

Ma prima di tutto:

Mi presento:

Mi chiamo Andrea Gamberi e, assieme alla mia squadra, “coltello tra i denti” lottiamo ogni giorno per risolvere i problemi di soldi delle persone che hanno debiti con le Banche, con le Finanziarie e con ex-Equitalia.

Sono anche autore del libro Bestseller Negoziare con la Banca.

Per capire come funziona la liberazione della casa da parte del Tribunale, partirò dalla storia di una famiglia che abbiamo aiutato a tornare a vivere.

Ti racconto

La storia di Marco e Laura:

Marco e Laura sono due impiegati.

Lui lavora in Comune mentre lei è una maestra delle elementari.

A causa di scelte sbagliate si sono trovati con un grosso mutuo da pagare e pochi soldi per farlo.

Quando, alla fine di Dicembre del 2018, sono arrivati da noi erano molto abbattuti.

Il periodo pre-natalizio non dava loro molto conforto.

Come avrebbe potuto?

Non vedevano una via d’uscita dai propri guai e non potevano permettersi neppure di farsi un regalo reciproco perché avevano speso tutti i loro ultimi soldi per far passare un Natale decente al loro unico figlio.

La giornata in cui li ho conosciuti era fredda e piovosa.

Appena entrati nel mio ufficio, con ancora addosso il cappotto, mi fecero questa domanda:

“Se la Banca riesce a vendere la nostra casa all’Asta, quanto tempo avremmo prima di essere costretti ad andare via?”

Non avevano neppure iniziato a raccontarmi la loro storia che già si erano rassegnati a perdere tutto e a finire in mezzo ad una strada.

Con i Tribunali non ci sono tempi certi al 100%.

Tutto dipende sempre:

• dal carico di lavoro del Giudice e del Cancelliere;
• dalla velocità dei Delegati alla Vendita o dei Custodi;
• e da altri mille fattori che non ti sto neppure ad elencare per non annoiarti.

Quando hai a che fare con un Tribunale, il concetto da tenere a mente è molto semplice:

Tutto è relativo.

NON è possibile rispondere alla domanda che ci siamo fatti all’inizio utilizzando un parametro certo, immutabile e che sia valido per tutti i Tribunali.

Non posso dirti che tra 46 giorni da oggi arriverà il Custode e ti costringerà a lasciare la tua casa.

Non posso farlo perché non ho la sfera di cristallo che mi permette di vedere nel futuro… altrimenti avrei già comprato un biglietto vincente del SuperEnalotto.

Le variabili in gioco:

Come ti stavo dicendo, ci sono tanti motivi che possono allungare (o accorciare) i tempi per la liberazione dell’abitazione una volta che questa sarà stata venduta all’Asta.

Le stime che ti sto dando io rappresentano una MIA esperienza personale.

In alcuni casi le tempistiche richieste potrebbero essere maggiori di quelle di cui ti parlerò (soprattutto nei casi di Tribunali molto grandi) mentre in altri potrebbero essere minori.

Di quanto possano essere maggiori o minori dipende molto dal Tribunale nel quale è presente l’Asta o dal Giudice che si sta occupando della vendita della tua casa.

Detto questo, se hai la casa all’Asta

Ci sono due alternative possibili

La Banca (o, genericamente, il tuo creditore) può chiedere la liberazione dell’abitazione da tutti i suoi occupanti (quindi da te e dalla tua famiglia):

1. PRIMA della vendita;
2. oppure DOPO la vendita.

Vediamo i due casi in dettaglio:

IPOTESI n.1 – viene chiesta la liberazione della casa PRIMA della vendita:

In questo caso ti potresti trovare a dover lasciare la tua casa dopo circa 120 giorni dalla data della notifica dell’ordinanza.

“Perché la Banca potrebbe chiedere di farmi andare via da casa mia PRIMA dell’Asta?“

Il motivo è molto semplice:

Un’abitazione VUOTA è molto più ‘vendibile’ di una occupata dal debitore e dalla sua famiglia.

Questo per i 4 motivi che seguono:

1. Nessuno ama sentirsi “un mostro” che sta togliendo la casa a delle persone in difficoltà. Questa sensazione è amplificata quando il potenziale acquirente si trova a visitare l’abitazione che gli interessa mentre ancora ci vivete tu e la tua famiglia.
2. Chi vuole partecipare a un’Asta ha sempre paura che gli occupanti, dopo l’aggiudicazione del bene, possano creare problemi ostacolando in ogni modo la liberazione della stessa o danneggiando l’abitazione (se sei uno di quelli che pensa di spaccare tutto e di lasciarsi delle macerie alle spalle nel caso in cui la tua casa venga venduta all’asta, ti consiglio di leggere prima questo articolo… almeno ti eviterai altri problemi).
3. La persona che decide di comprare l’immobile vuole entrare nel più breve tempo possibile in possesso della casa che ha acquistato. Nessuno vuole sprecare dei mesi in più aspettando che l’abitazione venga liberata dai suoi occupanti.
4. Oppure ci può essere la richiesta di liberazione preventiva della tua abitazione quando decidi di OSTACOLARE le operazioni di vendita, per esempio “intimorendo” i potenziali acquirenti o non permettendo loro l’accesso nei casi in cui questi ultimi desiderino visitare l’abitazione.

Ecco come puoi impedire la liberazione anticipata di casa tua:

Se vuoi rimanere all’interno della tua abitazione nonostante vi sia stata la richiesta (ordinanza) di sgombero della stessa, dovrai offrire ai creditori qualche cosa in cambio.

Di solito puoi raggiungere il tuo obiettivo offrendoti di pagare una specie di canone mensile “di affitto”.

Se il Giudice (e/o i creditori) riterranno questa tua offerta accettabile, allora il Magistrato ti autorizzerà a rimanere all’interno della tua casa fino a che la stessa non sarà stata venduta all’Asta.

Nel caso in cui, invece, questa tua offerta NON venga ritenuta adeguata, ti verrà chiesto di liberare comunque l’abitazione con i tempi e le modalità previste dal Giudice.

Se ti interessa questo argomento, ho scritto un articolo dove ti spiego passo dopo passo quello che devi fare (lì troverai anche una bozza del documento che dovrai presentare al Magistrato).

IPOTESI n. 2 – Viene chiesta la liberazione della casa DOPO la vendita:

Nel caso in cui la richiesta di liberazione della tua casa NON sia stata ordinata dal Giudice prima della vendita, questa verrà disposta nel momento in cui sarà emesso il Decreto di Trasferimento.

Con questo “Decreto” il Magistrato trasferisce la proprietà dell’abitazione a chi se la sarà aggiudicata all’Asta.

A far data da quel momento avrai a disposizione, circa, 120 giorni per liberare la tua ex-casa.

A questo punto mi potresti chiedere:

“Che cosa cambia rispetto al caso precedente?“

Anche se non sembra, in questo caso avrai molto più tempo a disposizione di prima di dover lasciare la tua casa.

Il motivo di questa mia affermazione deriva dal calcolo dei tempi necessari per emettere il decreto di trasferimento.

Ti spiego come funziona la procedura:

Tizio ha “vinto” la tua casa all’Asta.

Questo NON vuol dire, però, che Tizio sia già proprietario della tua abitazione.

Dal momento della sua “vincita” dell’Asta, Tizio ha, al massimo, 120 giorni per versare il c.d. “saldo prezzo” (in poche parole, deve pagare la casa) e le spese relative alla procedura esecutiva.

Se questo saldo prezzo e le altre spese NON verranno pagate nei tempi stabiliti dal Tribunale, Tizio NON diventerà il nuovo proprietario dell’abitazione e quest’ultima verrà rimessa all’Asta.

Se, invece, verranno pagate nei tempi previsti, il Giudice potrà emettere il Decreto di Trasferimento (che, come dicevamo poco fa, serve a trasferire la proprietà della tua casa a Tizio).

È solo con il Decreto di Trasferimento che chi si è aggiudicato l’abitazione all’Asta ne diviene il nuovo proprietario.

In media per avere in mano questo decreto ci vogliono dai 15 giorni ai 2 mesi (in base al Tribunale e al Giudice che ha in carico quella procedura).

In qualche caso (Tribunali molto grandi o male organizzati) queste tempistiche si possono anche allungare (e non di poco).

Ora… facciamoci “due calcoli”:

Diciamo che Tizio paghi la casa al Tribunale prendendosi tutti i 120 giorni (4 mesi) che ha a disposizione.

Diciamo che il Giudice, per emettere il Decreto di Trasferimento, sia particolarmente “veloce” e ci metta “solo” 30 giorni (1 mese).

Facciamo l’ipotesi che il Custode Giudiziario ti dia 120 giorni (4 mesi) per lasciare la tua casa.

Facendo due conti avremo che, in questo particolare esempio, dal giorno dell’aggiudicazione in Asta a quello della liberazione della casa potrebbero passare circa 9 mesi.

Più del doppio che se la liberazione fosse stata richiesta prima dell’Asta (9 mesi VS 4 mesi o 120 giorni)

Torniamo alla storia di Marco e Laura.

Avevo impiegato dieci minuti buoni a spiegare a Marco e Laura come funziona questo meccanismo e a tranquillizzarli che avremmo potuto trovare una soluzione ai loro problemi.

Mentre parlavo con Marco per rispondere a una sua domanda, con la coda dell’occhio vidi Laura cercare affannosamente nella grande cartellina gialla, spessa un paio di dita, in cui erano custoditi tutti i documenti che avevano collezionato da quando tutto era iniziato.

“Andrea… non ci hanno ancora mandato la richiesta di liberare la casa”.

Squillava sollevata la voce di Laura dopo aver verificato che non avevano mai ricevuto quel documento da parte del Tribunale.

Era una notizia positiva ma non era detto che il pericolo non fosse dietro l’angolo.

Se hai la casa all’Asta ho un paio di consigli per te…

Visto che, come abbiamo visto poco fa, ci potrebbero essere molti fattori in grado di complicare il calcolo dei tempi per lo sgombero della tua casa,

Il PRIMO consiglio che mi sento di darti è:

CHIEDI informazioni al Custode Giudiziario.

Lui saprà dirti se è già stata emessa la richiesta di liberazione della tua casa oppure no (visto che sarà proprio lui a dovertela notificare).

Se il custode NON è stato ancora nominato dal Giudice, potrai avere qualche risposta informandoti presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari presente all’interno del Tribunale che si sta occupando della vendita.

Il mio SECONDO consiglio per te è:

Fermati un attimo e rifletti sulla tua situazione.

Sì… lo so che ci pensi tutte le notti al posto di dormire e che sei stanco di rimuginarci sopra, ma assecondami, per favore.

È probabile che tu sia arrabbiato o spaventato e che, magari, tu abbia anche perso la voglia di lottare.

Qualunque sia la tua situazione NON devi perdere la speranza!

Una soluzione ai tuoi guai si può sempre trovare, anche se hai la casa all’Asta.

Bisogna solo essere in grado di vederla.

8 persone su 10 che chiedono il nostro aiuto, sotto sotto, pensano di fare l’ennesimo tentativo a vuoto e… SORPRESA!

Il 93% di loro risolvono TUTTI i loro problemi con le Banche.

Magia?

NO.

Il fatto è che noi NON ci arrendiamo davanti a niente pur di risolvere il problema che abbiamo di fronte. Se il tuo avvocato non si comporta così allora:

CAMBIA AVVOCATO.

Molto semplice, no?

“Ma che ne è di quel 7% che non ce la fa?“

Siamo molto bravi MA non facciamo miracoli.

Se vieni da me a 5 giorni dalla terza asta della tua casa e pretendi pure che ti trovi una soluzione al tuo problema, la mia risposta sarà:

Vai in chiesa, accendi un cero alla Madonna e spera nel miracolo!

Quando ti trovi a dovere dei soldi ad una Banca o ad avere la casa all’Asta, il “Fattore tempo” è fondamentale.

Ogni giorno è prezioso, quindi non sprecarne di altri a rimuginare.

AGISCI!

Riassumendo:

In questo articolo hai visto come funziona la liberazione dell’abitazione dai suoi occupanti quando quest’ultima è stata messa in vendita all’Asta.

Hai capito che ci sono possibili DUE opzioni quando si parla di liberazione della casa dai suoi occupanti:

1. la liberazione PRIMA della vendita;
2. la liberazione DOPO la vendita.

Hai visto come funzionano e che tempistiche hanno.

Hai anche visto che, in caso di richiesta di liberazione prima della vendita, puoi tentare di rimanere all’interno di casa tua offrendo ai creditori una somma di denaro (come se fosse un canone di locazione).

Per essere certo di quello che ti sta capitando intorno è sempre meglio chiedere informazioni al Custode Giudiziario. Di solito non ha problemi a rispondere a questo tipo di domande (anche questo fa parte del suo lavoro).

Se il Custode NON è stato ancora nominato puoi chiedere informazioni direttamente alla Cancelleria per le Esecuzioni Immobiliari che trovi all’interno del Tribunale.

Ma soprattutto:

Non ti rassegnare! C’è sempre una soluzione ad ogni problema… basta essere in grado di vederla!

Alla fine com’è finita la vicenda di Marco e Laura?

Risolvere i loro problemi NON è stata una passeggiata.

Abbiamo sofferto insieme, ci siamo inc@xzti insieme ma, alla fine, siamo anche riusciti a superare, insieme, i loro guai.

Adesso Marco e Laura sono usciti dal tunnel oscuro del debito bancario.

E, come loro, puoi farcela anche tu!

Concludendo:

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Come avrai già capito da te, in questo blog ti fornisco gratuitamente informazioni e risorse che possono aiutarti ad uscire dal tunnel oscuro del debito.

Lo faccio perché credo che ci sia sempre una soluzione ad ogni problema e, spesso, basta veramente poco per tornare a vivere una vita serena.

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