Un nuovo “strumento” per risolvere i problemi del debitore… sarà vero❓
Era già “nell’aria” da un po’ di tempo ma, a ridosso di Natale 2019 (il 24 dicembre) è stata pubblicata in Gazzetta Ufficiale la Legge 19 dicembre 2019 n.157 (c.d. “blocca aste“)
👉 Questa norma è stata pensata per venire in aiuto delle molte famiglie che si vedono la propria casa in vendita all’Asta.
⭕ Nello specifico prevede la possibilità di poter rinegoziare il mutuo da parte del debitore/consumatore che non ha potuto pagare il proprio debito verso la Banca.
👉 (Se volessi leggere integralmente il testo della norma, l’ho riportato in fondo a questo articolo per comodità).
Appena ho letto la norma, però, mi sono fatto questa domanda:
“La Legge Blocca Aste può essere veramente utile a chi è in difficoltà con la Banca oppure è l’ennesimo bluff?”
E mi sono dato una risposta che vorrei condividere con te.
Chi sono io per esporti le mie perplessità in merito a questa norma?
Mi presento:
Mi chiamo Andrea Gamberi e, assieme alla mia squadra, “coltello tra i denti” lottiamo ogni giorno per risolvere i problemi di soldi delle persone che hanno debiti con le Banche, con le Finanziarie e con ex-Equitalia.
Sono anche autore del libro Bestseller Negoziare con la Banca.
Ciò detto,
Che cosa penso di questa norma?
👉 Personalmente non credo che questa nuova Legge possa essere molto utile a risolvere i problemi del debitore e della sua famiglia.
Le motivazioni di questa mia opinione sono molte e le analizzerò, una per una, nel corso del presente articolo.
⚠ Per ora mi limito a dire che il primo e più importante “paradosso normativo” è dato dal fatto che questa Legge NON obbliga la Banca creditrice ad accettare la proposta di rinegoziazione del mutuo ma le permette di decidere se accettare o meno l’istanza del debitore.
Già da sola questa cosa fa pensare… 🤔
Ma andiamo per ordine.
I requisiti della norma
Le condizioni che rendono applicabile tale norma sono nove e prevedono tantissimi casi in cui NON possa essere utilizzata:
⭕ Innanzi tutto il debitore deve essere qualificabile come “consumatore” e cioè, si deve essere indebitato per scopi personali.
Per esempio per comprare casa e non derivanti da un’attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta.
👉 Tutti i casi in cui la persona abbia iscritto ipoteca sulla propria casa per garantire un prestito preso per finanziare la propria attività lavorativa SONO ESCLUSI.
⭕ La procedura esecutiva deve avere ad oggetto l’abitazione principale (prima casa) del debitore.
Il pignoramento deve essere stato notificato tra la data del 1 Gennaio 2010 e quella del 30 Giugno 2019.
👉 Tutte le procedure esecutive che hanno oggetto un altro immobile (residenziale, commerciale o industriale) del debitore (a parte la prima casa) sono ESCLUSE dall’utilizzo di questa norma.
⭕ Il debito non pagato deve dipendere da un mutuo garantito da un’ipoteca di primo grado, concesso per l’acquisto della “prima casa”.
👉 Questo vuol dire che la norma NON può essere applicata a quei casi in cui, per esempio, si è preso un mutuo per ristrutturare l’abitazione.
⭕ A parte il creditore principale (c.d. Banca procedente), NON vi devono essere altri creditori intervenuti nella procedura di pignoramento.
👉 Se ci sono altre ipoteche sull’immobile o se ci sono altri creditori nella procedura esecutiva (un’altra Banca, l’Agenzia delle Entrate-Riscossione ecc.), tale norma NON sarà applicabile.
⭕ Alla data della presentazione dell’istanza di rinegoziazione il debitore DEVE aver già rimborsato almeno il 10% del capitale della somma originariamente finanziata.
👉 Se ha rimborsato alla Banca una somma inferiore tale norma NON può essere applicata.
Ad esempio, se il debitore ha preso un mutuo di 100.000 euro, alla data della presentazione dell’istanza di rinegoziazione deve aver restituito all’Istituto di Credito almeno 10.000 euro. 🤔
⭕ Il debito complessivo NON deve essere superiore a 250.000 euro.
⭕ Nella richiesta di rinegoziazione del mutuo, il debitore deve offrire un importo NON INFERIORE al 75% del prezzo base della successiva asta ovvero del valore dell’immobile come determinato nella C.T.U. del Tribunale nel caso in cui non vi sia stata la fissazione dell’asta.
👉 Se ad esempio il valore dell’abitazione dichiarato nella C.T.U. del Tribunale (oppure dell’asta successiva) è di 100.000 euro, il debitore dovrà offrire alla Banca almeno 75.000 euro.
Nel caso in cui il debito complessivo, invece, sia inferiore al 75% dei predetti valori, l’importo offerto non può essere inferiore al debito per capitale e interessi.
In questo caso, per esempio, potremmo avere una casa valutata 100.000 euro ed un debito residuo di 55.000 euro più 5.000 euro di interessi.
A questo punto l’offerta che dovrà fare il debitore sarà di, minimo, 60.000 euro (55.000 euro di capitale e 5.000 euro di interessi).
⭕ Il rimborso dell’importo rinegoziato deve avvenire con una tempistica NON SUPERIORE a 30 anni decorrenti dalla data dell’effettiva rinegoziazione del prestito.
👉 In ogni caso la durata (in anni) del periodo previsto per la restituzione del debito, sommata all’età del debitore, NON deve superare il numero di “80”.
Facciamo un esempio per semplificare la norma:
Si può applicare questa norma nel caso in cui il debitore abbia 45 anni e il rifinanziamento sia chiesto per un periodo di 30 anni (45+30=75).
👉 NON può essere applicata questa Legge quando, a parità di durata del mutuo, il debitore avrà 55 anni. (55+30=85).
In questo caso la norma prevede che il finanziamento possa essere richiesto da una terza persona (per esempio un figlio o un parente) oppure che possa essere stipulato per un periodo di tempo inferiore (per esempio 25 anni al posto di 30 anni). 👈
⭕ Il debitore DEVE rimborsare TUTTE le spese che saranno state sostenute dal creditore per cercare di recuperare quanto gli è dovuto.
⚠ In questo caso per il debitore sarà molto importante capire se il rifinanziamento previsto dalla normativa possa comprendere ANCHE questo tipo di spese oltre all’originario debito.
Il motivo è piuttosto semplice:
Facciamo l’ipotesi che il debitore abbia un debito complessivo di 150.000 euro.
L’immobile viene valutato del valore di 100.000 euro dal C.T.U. del Tribunale.
👉 Secondo questa Legge, il debitore potrebbe chiedere la rinegoziazione del prestito per l’importo di 75.000 euro (il 75% del valore della perizia del C.T.U.).
⚠ Se, però, la Banca ha sostenuto 15.000 euro di costi per il recupero del proprio credito (cosa molto facile nella prassi) questa somma DOVRÀ essere rimborsata all’Istituto di Credito.
Ora… mi chiedo come possa fare il debitore (che nel 98% dei casi non ha il denaro neppure per pagare le rate del proprio mutuo) a rimborsare tale somma se non può rifinanziare anch’essa insieme a tutto il resto. 🤔
A parte questi nove requisiti richiesti dalla norma che, già fanno sorgere qualche dubbio sull’utilità della norma così come è scritta, scorrendo la Legge mi sono “balzati all’occhio” alcuni altri aspetti ancora più “discutibili”.
Qualche cosa non torna… 🤔
Come ho già detto in apertura di questo articolo, analizzando la norma vi sono delle cose che “non tornano” rispetto a come quest’ultima è stata “pubblicizzata”.
⭕ Non vincola gli istituti di credito
⚠ Il primo problema che si evidenzia è che l’istanza presentata dal debitore NON è obbligatoria per la Banca creditrice.
Nella norma si può leggere chiaramente che l’Istituto di Credito potrà SEMPRE rifiutare la proposta di adesione all’istanza di sospensione e rinegoziazione del debitore
“Il creditore è sempre libero di rifiutare la propria adesione all’istanza o di rigettare, anche successivamente alla presentazione dell’istanza congiunta, la richiesta di rinegoziazione avanzata dal debitore”.
👉 Nel caso in cui il rifinanziamento dovesse essere richiesto ad un’altra Banca, anche quest’ultima avrebbe la massima libertà sul decidere se prestare, o meno, il proprio denaro al debitore
“In ogni caso in cui sia richiesto un nuovo finanziamento a una banca diversa dal creditore ipotecario, a questa è comunque riservata totale discrezionalità nella concessione dello stesso”.
Questo vuol dire che la norma NON prevede alcun obbligo per gli Istituti di Credito che, semplicemente, potranno decidere di NON prestare ascolto alle richieste del debitore esecutato.
Quindi, di fatto, non cambierà nulla rispetto a quanto avviene già ora (attraverso l’utilizzo di altri strumenti come il saldo e stralcio) se non confondere ancora di più il debitore. 😐
⭕ Non garantisce di guadagnare tempo
La norma prevede una sospensione di sei mesi della procedura esecutiva.
Di fatto, quindi, si potrebbe pensare che, per lo meno, tale Legge potrebbe essere utilizzata da chi sta perdendo la casa per “guadagnare un po’ di tempo” prima della vendita all’Asta della propria abitazione.
Purtroppo, però, anche questa interpretazione risulta errata.
👉 Se leggiamo meglio la norma, ci rendiamo conto che l’istanza di sospensione della procedura esecutiva DEVE essere presentata CONGIUNTAMENTE dal debitore e dalla Banca Creditrice
“A seguito di apposita istanza congiunta, presentata dal debitore e dal creditore, il giudice dell’esecuzione, ricorrendo le condizioni di cui al comma 2, sospende l’esecuzione per un periodo massimo di sei mesi”
In conseguenza di ciò, a meno che non vi sia già una preventiva adesione della Banca alla richiesta del debitore di rinegoziare il proprio debito, l’istanza NON potrà MAI essere presentata. 😐
⭕ Le somme del Fondo di Garanzia – il vero motore del sistema
Un ultimo dubbio riguarda l’assistenza del Fondo di Garanzia per la Prima Casa per la rinegoziazione del credito.
Come dovrebbe funzionare il tutto nella mente dei nostri politici?
Teoricamente per incentivare le Banche a rinegoziare i propri rapporti con i loro debitori, lo Stato ha promesso che il Fondo di Garanzia avrà il compito i garantire gli Istituti di Credito per il 50% dell’importo concesso in prestito.
Che, detta così, sembra un vero e proprio affare per il debitore.
👉 Però, poi, nella norma si specifica che questo Fondo avrà a disposizione (per il 2019) 5 milioni di euro per poter garantire le Banche del 50% del prestito che andranno a rifinanziare.
All’interno della Legge non si determina quale sarà la dotazione economica relativa agli anni successivi rispetto a quello della sua emissione. 🤔
⚠ Rimanendo a valutare solo quello che conosciamo in questo momento, posso dire che, secondo me, questi 5 milioni di euro sono solamente pochi spiccioli se andiamo a fare il conto delle centinaia di migliaia di procedure esecutive che sono attualmente attive su tutto il territorio italiano.
Teniamo sempre in considerazione che il valore medio di ogni singola procedura è di circa 100.000 euro. Detto ciò penso che questa “dotazione economica di 5 milioni di euro”, sebbene di “grande impatto emotivo” possa durare molto poco.
Facciamoci due conti: 🔍
Prendiamo la cifra di 5.000.000 di euro e dividiamola per 50.000 euro (la somma che verrebbe effettivamente garantita per una pratica di importo pari a 100.000 euro).
5.000.000 : 50.000 = 100
Un centinaio di pratiche esecutive sarebbe il numero massimo che il Fondo potrebbe garantire. 😨
Non mi sembra che, nel complesso, l’impatto del Fondo di Garanzia sia molto grande tenuto conto che, come detto poco fa, in ambito nazionale ci saranno centinaia di migliaia di esecuzioni in corso.
Ricapitolando:
👉 Ora… che dire… sicuramente questa Legge ha avuto una forte “carica emozionale” sui debitori e sulle associazioni a tutela degli stessi MA temo che, così com’è, NON sia risolutiva come l’opinione pubblica vorrebbe farci credere.
⭕ Rispetto a quello che sembra a prima vista, la norma prevede dei requisiti piuttosto “difficili” da rispettare.
⭕ Cosa più importante ancora, la scelta se aderire o meno alla procedura è lasciata nelle mani di chi già ha il potere di decidere delle sorti dei propri debitori e, cioè: gli Istituti di Credito.
⚠ La Banca Creditrice potrà decidere se utilizzare, o meno, tale norma, così come attualmente può decidere, o meno, di chiudere una posizione debitoria utilizzando la procedura del “saldo e stralcio”.
Quindi… alla fine questa norma è un bluff oppure no⁉
Se pensiamo che questa nuova Legge possa risolvere, a prescindere, tutti i problemi dei debitori, sicuramente è un bluff. 😡
Se, invece, la vediamo come un altro strumento che possiamo utilizzare per cercare un accordo con la Banca, allora no… potrebbe avere la sua utilità. 🙂
La cosa più importante da fare non è limitarsi a guardare la superficie delle cose ma andare in profondità per vedere se quello che abbiamo di fronte ci può aiutare oppure no.
Concludendo:
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Testo integrale della legge
Art. 41-bis (Mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva).
– 1. Al fine di fronteggiare, in via eccezionale, temporanea e non ripetibile, i casi più gravi di crisi economica dei consumatori, ove una banca o una società veicolo, creditrice ipotecaria di primo grado, abbia avviato o sia intervenuta in una procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto l’abitazione principale del debitore, è conferita al debitore consumatore, al ricorrere delle condizioni
di cui al comma 2, la possibilità di chiedere la rinegoziazione del mutuo in essere ovvero un finanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, a una banca terza, il cui ricavato deve essere utilizzato per estinguere il mutuo in essere, con assistenza della garanzia del Fondo di garanzia per la prima casa, di cui all’articolo 1, comma 48, lettera c), della legge 27 dicembre 2013, n. 147, e con il beneficio dell’esdebitazione per il debito residuo.
– 2. Il presente articolo si applica al ricorrere congiunto delle seguenti condizioni:
a) il debitore sia qualificabile come consumatore ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera a), del codice del consumo, di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206;
b) il creditore sia un soggetto che esercita l’attività bancaria ai sensi dell’articolo 10 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, o una società veicolo di cui alla legge 30 aprile 1999, n. 130;
c) il credito derivi da un mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado sostanziale, concesso per l’acquisto di un immobile che rispetti i requisiti previsti dalla nota II-bis) all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e il debitore abbia rimborsato almeno il 10 per cento del capitale originariamente finanziato alla data della presentazione dell’istanza di rinegoziazione;
d) sia pendente un’esecuzione immobiliare sul bene oggetto di ipoteca per il credito, il cui pignoramento sia stato notificato tra la data del 1° gennaio 2010 e quella del 30 giugno 2019;
e) non vi siano altri creditori intervenuti oltre al creditore procedente o, comunque, sia depositato, prima della presentazione dell’istanza di rinegoziazione, un atto di rinuncia dagli altri creditori intervenuti;
f) l’istanza sia presentata per la prima volta nell’ambito del medesimo processo esecutivo e comunque entro il termine perentorio del 31 dicembre 2021;
g) il debito complessivo calcolato ai sensi dell’articolo 2855 del codice civile nell’ambito della procedura di cui alla lettera d) e oggetto di rinegoziazione o rifinanziamento non sia superiore a euro 250.000;
h) l’importo offerto non sia inferiore al 75 per cento del prezzo base della successiva asta ovvero del valore del bene come determinato nella consulenza tecnica d’ufficio nel caso in cui non vi sia stata la fissazione dell’asta. Qualora il debito complessivo sia inferiore al 75 per cento dei predetti valori, l’importo offerto non può essere inferiore al debito per capitale e interessi calcolati ai sensi della lettera g), senza applicazione della percentuale del 75 per cento;
i) il rimborso dell’importo rinegoziato o finanziato avvenga con una dilazione non superiore a trenta anni decorrenti dalla data di sottoscrizione dell’accordo di rinegoziazione o del finanziamento
e comunque tale che la sua durata in anni, sommata all’età del debitore, non superi tassativamente il numero di 80;
l) il debitore rimborsi integralmente le spese liquidate dal giudice, anche a titolo di rivalsa, in favore del creditore;
m) non sia pendente nei riguardi del debitore una procedura di risoluzione della crisi da sovraindebitamento ai sensi della legge 27 gennaio 2012, n. 3.
3. Se il debitore non riesce a ottenere personalmente la rinegoziazione o il rifinanziamento del mutuo, lo stesso può essere accordato a un suo parente o affine fino al terzo grado, ferme restando le condizioni di cui al comma 2, con le modalità stabilite dal decreto di cui al comma 6. Se il finanziamento è stato concesso al parente o affine fino al terzo grado, il giudice emette decreto di trasferimento ai sensi dell’articolo 586 del codice di procedura civile in suo favore. Per i successivi cinque anni, decorrenti dalla data di trasferimento dell’immobile, è riconosciuto, in favore del debitore e della sua famiglia, il diritto legale di abitazione, annotato a margine dell’ipoteca. Entro lo stesso termine il debitore può, previo rimborso integrale degli importi già corrisposti al soggetto finanziatore dal parente o affine fino al terzo grado, chiedere la retrocessione della proprietà dell’immobile e, con il consenso del soggetto finanziatore, accollarsi il residuo mutuo con liberazione del parente o affine fino al terzo grado. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale relative al trasferimento degli immobili ai sensi del presente comma sono applicate nella misura fissa di 200 euro agli atti di trasferimento in sede giudiziale degli immobili e all’eventuale successivo trasferimento dell’immobile residenziale al debitore. Il beneficio decade se il debitore non mantiene la residenza nell’immobile per almeno cinque anni dalla data del trasferimento in sede giudiziale.
4. Le rinegoziazioni e i finanziamenti di cui al presente articolo possono essere assistiti dalla garanzia a prima richiesta rilasciata da un’apposita sezione speciale del Fondo di garanzia per la prima casa, di cui all’articolo 1, comma 48, lettera c), della legge 27 dicembre 2013, n. 147, con una dotazione di 5 milioni di euro per l’anno 2019. La garanzia della sezione speciale è concessa nella misura del 50 per cento dell’importo oggetto di rinegoziazione ovvero della quota capitale del nuovo finanziamento.
5. A seguito di apposita istanza congiunta, presentata dal debitore e dal creditore, il giudice dell’esecuzione, ricorrendo le condizioni di cui al comma 2, sospende l’esecuzione per un periodo massimo di sei mesi. Il creditore procedente, se è richiesta la rinegoziazione, entro tre mesi svolge un’istruttoria sulla capacità reddituale del debitore. Il creditore è sempre libero di rifiutare la propria adesione all’istanza o di rigettare, anche successivamente alla presentazione dell’istanza congiunta, la richiesta di rinegoziazione avanzata dal debitore. In ogni caso in cui sia richiesto un nuovo finanziamento a una banca diversa dal creditore ipotecario, a questa è comunque riservata totale discrezionalità nella concessione dello stesso.
6. Con decreto di natura non regolamentare del Ministro dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della giustizia e con il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, sentita, per gli aspetti di sua competenza, la Banca d’Italia, entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, sono stabilite le ulteriori modalità di applicazione del presente articolo, in particolare definendo:
a) il contenuto e le modalità di presentazione dell’istanza di rinegoziazione;
b) le modalità con cui il giudice procede all’esame dell’istanza, alla verifica del conseguimento delle finalità di cui al presente articolo, alla liquidazione e alla verifica del pagamento delle spese procedurali, all’estinzione della procedura esecutiva e alla surroga dell’eventuale banca terza finanziatrice nell’ipoteca;
c) gli elementi ostativi alla concessione della rinegoziazione o del rifinanziamento e alla stipulazione dell’accordo;
d) le modalità e i termini per il versamento della somma di cui al comma 1 al Fondo di garanzia per la prima casa;
e) le modalità di segnalazione nell’archivio della Centrale dei rischi della Banca d’Italia e negli archivi dei sistemi di informazione creditizia privati.
7. Con il medesimo decreto di cui al comma 6 sono definiti termini, condizioni e modalità per l’accesso alle prestazioni della sezione speciale di cui al comma 4.
8. Agli oneri derivanti dal comma 4, pari a 5 milioni di euro per l’anno 2019, si provvede mediante corrispondente riduzione dello stanziamento del fondo speciale di conto capitale iscritto, ai fini del bilancio triennale 2019-2021, nell’ambito del programma “Fondi di riserva e speciali” della missione “Fondi da ripartire” dello stato di previsione del Ministero dell’economia e delle finanze per l’anno 2019, allo scopo parzialmente utilizzando l’accantonamento relativo al medesimo Ministero».
