Ricomprarsi casa all’Asta: gli errori “killer” che ti buttano in mezzo a una strada

Io sono del parere che, se hai la casa all’Asta, cercare di ricomprarsela partecipando alla vendita sia una fesseria.

Il punto è che, se proprio vuoi farlo, se proprio vuoi ricomprartela in quel modo, almeno DEVI EVITARE di peggiorare la tua situazione (e quella di chi ti sta aiutando).

Mi pare il minimo…

NO?

In questo articolo ti parlerò proprio di questo argomento e, cioè, degli errori “killer” che portano te e la persona che parteciperà alla vendita al posto tuo a perdere tutto e a finire in mezzo a una strada pieni di debiti.

Ma prima

Mi presento:

Mi chiamo Andrea Gamberi e, assieme alla mia squadra, “coltello tra i denti” lottiamo ogni giorno per risolvere i problemi di soldi delle persone che hanno debiti con le Banche, con le Finanziarie e con ex-Equitalia.

Sono anche autore del libro Bestseller Negoziare con la Banca.

Personalmente non consiglierei ad un mio cliente di ricomprarsi la propria casa all’Asta

👉 Nel 99% dei casi, infatti, fare questa cosa è una grossa stupidaggine.

⚠ Alla fine di tutto, infatti, ti troverai ad essere finanziariamente MORTO, braccato dalla Banca e con un mare di debiti sulle spalle.

Se vuoi capire meglio il perché di queste mie affermazioni, ti invito a leggere questo articolo dove ho affrontato proprio quell’argomento.

Ad ogni modo ci sono sistemi migliori per riuscire a raggiungere il tuo obiettivo e per risolvere i tuoi problemi di soldi con le Banche.

Detto ciò, purtroppo capita sempre più spesso che chi sta perdendo la casa all’Asta, mosso dalla paura o dagli stupidi consigli di qualche professionista incompetente, commetta il grave errore di partecipare alla vendita (mediante un prestanome) rimettendoci, così, una valanga di soldi.

E adesso ti spiego i motivi di questa cosa.

Tu non puoi partecipare all’Asta

👉 Per Legge, il debitore è l’unica persona che NON può partecipare alla vendita di casa sua.

Di conseguenza, se vuoi cercare di ricomprarti la tua abitazione all’Asta, lo devi fare attraverso una terza persona… un prestanome che se la compra a nome suo e che ti permette di rimanerci a vivere.

Di solito questa persona è un parente (figlio o nipote).

Ora… qual è il problema in questi casi?

Il problema è quello dei SOLDI… o la persona che parteciperà all’Asta li ha a disposizione, oppure li dovrà prendere in prestito.

⚠ PRIMA di decidere di partecipare all’Asta DEVI ESSERE CERTO che chi si comprerà la tua casa abbia i soldi necessari per pagarla!

👉 Se non li ha, sono cavoli acidi per tutti (tra poco ti spiego il “perché” di questa mia affermazione).

Se i soldi li abbiamo già in tasca… nessun problema

Escludiamo l’ipotesi più semplice in cui la persona che ti deve aiutare abbia già i soldi disponibili sul proprio conto corrente.

In quel caso è solo necessario vedere se quei soldi ti bastano oppure no per pagare il Tribunale e le spese accessorie.

Una volta pagata, la casa sarà la sua e tu potrai continuare a viverci dentro.

Le teste cadono quando si parla di prendere dei soldi in prestito

Per rendere semplice la spiegazione dei problemi che ci possono essere in questa situazione, diciamo che sarai tu a prendere il mutuo per comprare casa dei tuoi genitori.

In questi casi possono succedere 2 cose:

1 – la Banca ti dice “informalmente” che i soldi te li darà, ma poi NON è così

La prima cosa che può succedere è che tu vai nella tua Banca per sentire se ti prestano i soldi necessari a comprare la casa all’Asta.

Quelli della Banca, danno un occhio ai due documenti che ti sei portato dietro e, così, a spanne, ti dicono che non c’è problema.

Che i soldi te li daranno.

Ora… tranquillo per quello che ti hanno detto, esci dalla Banca e vai in Tribunale a presentare la domanda per partecipare all’Asta.

Versi la caparra (di solito del 10% sul valore offerto) e poi partecipi alla vendita.

Il tutto senza avere in mano una “carta” della Banca in cui ti assicurano che, in caso di aggiudicazione, i soldi te li daranno veramente.

👉 E infatti, nel 95% dei casi, i soldi NON te li danno… oppure non te li danno in tempo per pagare il Tribunale (ma questo lo vediamo tra poco)

2 – Ti dimentichi di dire alla Banca che vuoi comprare una casa ALL’ASTA

La seconda cosa che può succedere è che vai in Banca e chiedi un mutuo per comprare casa. La Banca manda avanti la pratica e ti dice che puoi essere finanziato.

Come nell’altra ipotesi, sapendo che puoi essere finanziato, vai in Tribunale e presenti la domanda per partecipare all’Asta.

Versi la caparra e ti aggiudichi l’immobile.

Quando, però è il momento di pagare, la Banca si accorge che i soldi li hai chiesti per comprare una casa all’Asta e non sul mercato libero (per capirci… quello delle Agenzie Immobiliari) e, di conseguenza, i soldi NON te li danno o, come prima, non te li danno in tempo. 👈

Ora…

Che cosa è successo?

Molto probabilmente ti starai chiedendo:

Che cos’è successo alla Banca? Perché si è rimangiata la parola data?

La cosa è molto semplice.

Stai attento alle promesse di chi non conta niente!

Nel primo caso, hai deciso di agire SENZA avere in mano un documento che ti garantisse che, in caso di aggiudicazione della casa all’asta, la Banca ti avrebbe VERAMENTE prestato i soldi che ti servivano per pagare il Tribunale.

👉 Quando ti presenti in Banca per chiedere un mutuo, la persona che hai davanti è un semplice impiegato che non conta un tubo!

Non ha il potere di farti avere i soldi che hai chiesto in prestito. Ha solo la possibilità di presentare la pratica ai suoi superiori per farla valutare.

Lui si occupa di fare un rapido calcolo per verificare che tu possa presentare la domanda MA, di solito, NON ti chiede molta documentazione per fare questi conti.

Documenti che ti chiederanno una volta che avrai avviato la procedura per ottenere il prestito e che sono necessari per farti ottenere i soldi che hai richiesto.

Se NON hai i documenti “in regola” scordati i soldi

Come ti ho detto poco fa, la Banca deciderà se darti i suoi soldi solo DOPO che avrà verificato i documenti che ti chiederà di dargli.

⚠ Se tu, però, ti sei già impegnato con il Tribunale a pagare la casa e poi viene fuori che NON hai documenti in regola, allora… sei fregato!

👉 La Banca NON ti farà quel prestito di cui avevi bisogno.

E i tuoi guai sono appena cominciati!

Hai poco tempo per la pratica di mutuo!

👉 Hai solo 120 giorni per pagare la casa da quando te la sei aggiudicata all’Asta.

Ora… se non riesci a pagarla in quel lasso di tempo NON potrai più farlo (a meno che il Giudice non ti venga incontro concedendoti qualche giorno in più… ma questa cosa accade molto raramente).

Perché non dovrei riuscire a pagare il Tribunale? Alla fine ho 120 giorni a disposizione per farlo!

Anche qui la cosa è molto semplice.

Se NON hai in mano un pezzo di carta firmato dalla Banca che ti ASSICURA che i soldi che ti servono te li daranno, corri il rischio di rimanere bloccato dalle tempistiche degli Istituti di Credito. 👈

Mi spiego meglio:

Per farti un prestito le Banche hanno i loro tempi:

• prima ti presenti all’impiegato per fare un’analisi preliminare;
• se la superi ti chiedono dei documenti che devono essere valutati;
• di solito NON sei il solo ad aver presentato una richiesta di mutuo e, di conseguenza, vieni messo “nel mucchio” delle pratiche da valutare;
• una volta valutata la pratica, se non ti devono chiedere altri documenti, la cosa va in delibera;
• i tempi di delibera del mutuo possono essere lunghi e variano da Banca a Banca.

Per fare tutti questi passaggi ci possono volere dai due ai tre mesi… qualche volta anche quattro (ovvero 120 giorni).

Sempre che non ci sia qualche intoppo a rallentare la cosa.

E se non riesci a starci dentro i con i tempi rischi di NON riuscire a pagare il Tribunale!

Stai attento a ciò che chiedi alla Banca

Nel secondo caso che abbiamo visto poco fa ci trovavamo di fronte alla possibilità che la Banca NON ci desse i soldi perché non le avevamo precisato che volevamo comprare una casa all’Asta. 👈

Perché può succedere questa cosa?

I motivi sono 2.

1. non tutte le Banche finanziano l’acquisto di case all’Asta;
2. se non specifichi che vuoi comprare una casa all’Asta, la Banca delibererà per darti i soldi per comprare la casa sul “mercato libero”.

Ora… il primo punto è abbastanza evidente. Se hanno deciso di NON finanziare quel tipo di operazioni NON faranno un’eccezione solo per fare piacere a te!

Il secondo punto, invece, deve essere approfondito.

Quando si parla di Banche devi pensare che:

Loro ti vendono dei “prodotti“.

Il mutuo per la tua casa è un “prodotto”, l’investimento in azioni è un altro prodotto, lo scoperto di conto corrente è ancora un altro prodotto e così via.

👉 Se tu chiedi un mutuo per comprare casa (senza specificare nient’altro) la Banca farà partire la richiesta per la vendita di un certo tipo di prodotto (mutuo prima casa sul mercato libero).

⚠ Quel prodotto, però, sarà diverso da quello relativo al mutuo per l’acquisto di una casa all’Asta!

So che per te tutta questa storia sembra una gigantesca “supercazzola” MA per la Banca NON è così.

Se hai perso due mesi per farti approvare il mutuo e poi ti rendi conto che non hai specificato che i soldi ti servivano per comprare la casa ALL’ASTA, sarai costretto a far ripartire tutta la pratica dall’inizio perché la Banca NON ti darà più i suoi soldi. 👈

E, di conseguenza, potresti NON essere in grado di riuscire ad avere una delibera favorevole entro quei “famosi” 120 giorni che hai a disposizione per pagare il Tribunale.

Ora ti potresti chiedere:

“Ma perché è così importante riuscire a pagare il Tribunale nei 120 giorni di Legge? “

I motivi sono 3:

1. Se non paghi in tempo la casa NON diventa tua e, di conseguenza, verrà rimessa in vendita all’Asta;
2. Perderai la caparra che avrai versato quando hai deciso di partecipare alla vendita;
3. Sarai condannato a pagare la differenza tra il prezzo a cui tu hai comprato quella casa e il prezzo a cui sarà venduta alla prossima Asta.

Delle tre, il problema più grande lo causa il terzo punto.

Adesso ti spiego come funziona questa cosa:

Ti faccio un esempio numerico:

Diciamo che la casa che vuoi acquistare è stata messa all’Asta a 100.000 euro e che te la sei aggiudicata per quella cifra (per non complicare i calcoli).

👉 Per partecipare alla vendita hai dovuto versare 10.000 euro di caparra… CHE PERDERAI perché non hai i soldi per pagare il saldo al Tribunale.

A questo punto la casa verrà rimessa in vendita MA subirà una svalutazione del 25% sul prezzo iniziale (e questo, per Legge).

👉 In conseguenza di ciò, quella casa verrà messa in vendita a 75.000 euro.

Diciamo che, a quel prezzo, verrà acquistata da un’altra persona.

⚠ Il Giudice, a questo punto, ti condannerà a pagare ALTRI 15.000 euro di differenza tra il prezzo a cui tu ti eri aggiudicato l’abitazione dei tuoi genitori (100.000 euro) e il prezzo a cui è stata venduta alla nuova Asta (75.000 euro) meno i 10.000 euro di caparra che avei già versato.

E questa cosa NON me la sto inventando io… lo dice l’art. 587 del Codice di Procedura Civile:

ART. 587 C.P.C.

Se il prezzo non è depositato nel termine stabilito (120 GIORNI), il giudice dell’esecuzione con decreto dichiara la decadenza dell’aggiudicatario, pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa e quindi dispone un nuovo incanto.

Per il nuovo incanto si procede a norma degli articoli 576 e seguenti. Se il prezzo che se ne ricava, unito alla cauzione confiscata, risulta inferiore a quello dell’incanto precedente, l’aggiudicatario inadempiente è tenuto al pagamento della differenza.

Ora… facciamoci due conti:

La caparra era di 10.000 euro e la condanna del Giudice ammonta ad altri 15.000 euro (perché ti sei comprato la casa a 100.000 euro – 10.000 euro di caparra = 90.000 euro. 90.000 euro – 75.000 euro del prezzo di acquisto alla successiva vendita = 15.000 euro che sarai condannato a pagare dal Giudice)

⚠ Alla fine di tutto ti trovi a tirare fuori dalle tasche 25.000 euro per NON avere niente indietro!

Proprio un bell’affare!

E questo se la casa viene venduta all’Asta successiva.

👉 Vediamo che cosa succede se anche questa dovesse andare deserta e se quella casa venisse venduta la volta dopo.

A questo punto la casa subirebbe un ulteriore svalutazione del 25% del prezzo di vendita e, di conseguenza, verrebbe messa all’asta a 56.250 euro (il 25% di 75.000 euro).

Diciamo che qualcuno decida di comprarsela a quel prezzo, tu ti troveresti a dover tirar fuori dalle saccocce:

10.000 euro della caparra oltre ad ALTRI 33.750 euro (differenza tra i 100.000 euro a cui tu hai comprato quella casa meno i 10.000 euro di caparra e il prezzo a cui è stata venduta all’Asta successiva).

⚠ In totale avrai speso 43.750 euro per NON avere nulla in cambio!

Ottimo affare, non credi?

Che cosa avresti dovuto fare?

Se, per aiutare i tuoi cari, sei determinato a comprare la loro casa all’Asta (anche se faresti mille volte meglio a trovare un accordo con la Banca per stralciare il loro debito) allora devi fare così:

Quando vai nella tua Banca per sapere se ti daranno (o meno) i soldi che ti servono per pagare il Tribunale:

1. Devi essere il più trasparente possibile su quello che devi fare con quei soldi (nel senso che devi spiegare a chi ti sta davanti che ti servono per comprare casa dei tuoi cari ALL’ASTA);
2. Devi partecipare alla vendita SOLO se hai in mano una delibera (o pre-delibera) della Banca che TI ASSICURA che i soldi te li daranno nei tempi stabiliti (e, cioè, entro i 120 giorni previsti dal Tribunale);
3. Tieni sempre in considerazione che molte Banche NON ti daranno i soldi necessari a coprire le spese del Tribunale (che ammontano a circa il 15% del prezzo di aggiudicazione e che devo essere AGGIUNTE al prezzo di vendita). In conseguenza di ciò, fatti bene i tuoi conti perché, in questo caso, quei soldi ce li devi mettere di tasca tua!

Ti do un CONSIGLIO

Se hai la casa all’Asta o se vuoi provare ad aiutare un tuo parente per risolvere i suoi problemi di soldi con le Banche NON agire d’impulso facendo la prima cosa che ti viene in mente. 👈

⚠ Acquistare la casa all’Asta è una sciocchezza perché, una volta fatta questa cosa, i debiti di chi stava perdendo la propria abitazione saranno ancora lì e, di conseguenza, quella persona NON potrà ricominciare a vivere serenamente la propria vita perché sarà sempre BRACCATO dalla Banca.

👉 Il saldo e stralcio, in quei casi, quasi sempre è la strategia migliore per risolvere per sempre il problema e ritornare a dormire la notte.

In alcuni casi, se sai trattare con la Banca, è possibile anche cancellare più del 90% del debito.

Se ti trovi in questa situazione, però, NON devi fare tutto da solo perché, come hai visto poco fa, i rischi di sbagliare sono dietro l’angolo e, di conseguenza, ti puoi trovare a PEGGIORARE la tua situazione e quella di chi ti sta aiutando.

👉 Chiedi aiuto a un professionista della materia e NON al primo avvocato che ti capita davanti (anche se è un tuo amico).

Stai anche molto attento a chi ti vede come un pollo da spennare.

Ricapitolando:

Ricomprarsi la casa all’Asta e, quasi sempre, una sciocchezza MA se proprio vuoi farlo DEVI stare molto attento a NON commettere errori, altrimenti rischi di peggiorare solo la tua situazione e di mettere nei guai la persona che ti sta aiutano.

Per evitare di commettere errori “letali”, PRIMA di andare in Tribunale per partecipare alla vendita DEVI andare in Banca e, quando sarai lì:

1. Devi piegare molto bene a chi hai davanti come intendi spendere i soldi che stai chiedendo in prestito: perché ti servono, entro quando li devi avere ecc.
2. Devi partecipare alla vendita SOLO se hai in mano una delibera (o pre-delibera) della Banca che TI ASSICURA che i soldi te li daranno nei tempi stabiliti altrimenti rischi di dover tirare fuori dalle tasche una montagna di denaro in cambio di niente;
3. Devi capire se la tua Banca ti darà anche i soldi necessari a coprire le spese del Tribunale (che ammontano a circa il 15% del prezzo di aggiudicazione e che devo essere AGGIUNTE al prezzo di vendita). Se NON te li danno allora, fatti bene i tuoi conti perché, in questo caso, quei soldi ce li devi mettere di tasca tua!

👉 Se vuoi evitare di commettere errori che ti possono portare a perdere tutto e a finire in mezzo ad una strada, rivolgiti ad un professionista della materia e NON al primo avvocato che ti trovi davanti.

Concludendo:

⚠ Per aiutarti a risolvere i tuoi guai con le Banche, io e il mio team abbiamo creato Pronto Soccorso Debiti, un piccolo manuale che è stato pensato per fornirti SUBITO un aiuto immediato e a costo ZERO.

Proprio come un vero Pronto Soccorso, lì potrai trovare informazioni utili per risolvere TUTTI i tuoi problemi di soldi con Banche e Finanziarie.

👉 Puoi scaricarlo GRATIS qui.

Come avrai già capito da te, in questo blog ti fornisco gratuitamente informazioni e risorse che possono aiutarti ad uscire dal tunnel oscuro del debito.

Lo faccio perché credo che ci sia sempre una soluzione ad ogni problema e, spesso, basta veramente poco per tornare a vivere una vita serena.

Meriti anche tu di tornare a vivere felice

Se vuoi rimettere in sesto la tua vita, oltre a scaricare la guida definitiva Pronto Soccorso Debiti, hai altre 3 scelte:

1. contattarci direttamente per farti aiutare da noi.
2. acquistare il libro Negoziare con la Banca (dove fornisco un sacco di dritte per risolvere tu stesso i tuoi problemi economici) 👈
3. entrare subito a far parte della mia community registrandoti qui 👈

⭕ In quest’ultimo caso, ti manderò ogni settimana tante preziose informazioni, case history e piccoli trucchi che ti saranno molto utili per far sì che i tuoi problemi con le Banche siano solo un brutto ricordo.

⭕ Se vuoi che io dia una risposta ad una tua domanda, scrivimela semplicemente nei commenti qui sotto ed io lo farò nel più breve tempo possibile.

⭕ Metti un bel LIKE alla nostra pagina Facebook e seguici per essere sempre aggiornato su tutti i nuovi articoli in uscita.