Se vuoi risolvere i tuoi problemi di soldi con le Banche e le Finanziarie, devi utilizzare ogni arma a tua disposizione… perfino quelle del tuo “nemico”.
In questo articolo ti parlerò delle ipoteche e di come, quando ce ne sono molte sulla tua casa, puoi utilizzarle in tuo favore come una leva per trattare con i tuoi creditori.
Ma prima di tutto:
Mi presento:
Mi chiamo Andrea Gamberi e, assieme alla mia squadra, “coltello tra i denti” lottiamo ogni giorno per risolvere i problemi di soldi delle persone che hanno debiti con le Banche, con le Finanziarie e con ex-Equitalia.
Sono anche autore del libro Bestseller Negoziare con la Banca.
Partiamo dal principio:
Che cos’è un’ipoteca?
Un’ipoteca è una garanzia a favore del tuo creditore per un debito che hai nei suoi confronti.
Mi spiego meglio:
Quando la Banca ti presterà i suoi soldi “metterà un’ipoteca” sulla tua casa, in modo tale da avere la certezza di poter recuperare il proprio denaro da te nel caso in cui non dovessi rispettare gli impegni presi con l’atto di mutuo.
In sostanza, quindi, se il giorno dopo in cui “sarà stata messa” quell’ipoteca sulla tua casa, decidessi di vendere quell’abitazione senza pagare il tuo creditore (e, di conseguenza, senza cancellare quell’ipoteca) il nuovo acquirente potrebbe perdere la casa che ha comprato da te anche se i debiti non sono i suoi.
In “Legalese” si dice che gli effetti della compravendita non sono opponibili al creditore ipotecario ed è per questo motivo che nessuno sano di mente comprerebbe una casa con un’ipoteca sopra senza avere la certezza matematica che questa verrà cancellata.
Ora…
Quanti tipi di ipoteca esistono?
Esistono 3 tipi di ipoteche:
- quella Volontaria;
- quella Giudiziale;
- quella Legale.
Non approfondirò qui questo argomento (leggi pure quest’altro articolo se ti interessano dettagli più tecnici), ma ti dico sin d’ora che la finalità di ognuno di questi tipi di ipoteca è sempre quello di garantire il creditore che l’ha “messa” sulla tua casa.
Quante ipoteche possono essere “messe” su una singola abitazione?
In linea teorica, su una stessa casa potrebbero essere iscritte (in “Legalese” si dice così quando viene “messa un’ipoteca” su un immobile) un numero infinito di ipoteche.
Chiaramente ogni ipoteca deve essere iscritta a garanzia di un debito certificato da qualcuno (per esempio dal Tribunale o da un notaio quando fai il mutuo per comprare quell’abitazione).
Non è possibile svegliarsi una mattina e decidere, senza nessuna “pezza d’appoggio” di andare a “mettere” un’ipoteca sulla casa di qualcun altro.
Detto questo,
Perché sostengo che le ipoteche possono essere utilizzate contro la Banca?
Semplice:
perché in alcuni casi (che vedremo tra poco) possono essere usate come leva per trattare uno sconto del tuo debito.
Ma andiamo per ordine.
Per farti capire meglio che cosa intendo ti racconto:
La storia di Corrado
Corrado era un piccolo artigiano.
Produceva mobili.
Nel 2010 si era sposato e, volendo metter su famiglia, aveva comprato casa. Per poterlo fare aveva chiesto un mutuo di circa 120.000 euro alla Banca X, garantito da ipoteca di primo grado sulla sua abitazione.
In quegli anni l’attività andava bene e la Banca non aveva avuto problemi a finanziare il suo sogno di comprarsi una casa tutta sua.
Come accade spesso per quelli che hanno un’attività, prima o poi vieni chiamato a “mettere le firme” in Banca se vuoi che quest’ultima ti conceda uno scoperto di conto o degli anticipi fatture.
E Corrado aveva commesso questo errore…
Qualche anno dopo, nel mezzo di una forte crisi economica e aziendale dovuta anche all’apertura di un grosso distributore di mobili a buon mercato vicino alla sua ditta, Corrado si era trovato a chiudere la propria azienda.
E, come succede spesso alle persone che portano avanti un’attività commerciale, per poter avere la liquidità che serve loro per andare avanti anche quando le cose non vanno molto bene, si indebitano con più banche (non soltanto una).
Oltre al mutuo per comprare casa, che ormai ammontava a circa 110.000 euro, Corrado doveva circa 90.000 euro alla Banca X (la stessa del suo mutuo), 30.000 euro alla Banca Y e 130.000 euro alla Banca Z.
Per un totale di 360.000 euro
Tra una cosa e l’altra, però, Corrado era sempre riuscito a pagare regolarmente le rate del finanziamento anche se, per i problemi lavorativi di cui ti ho appena parlato, aveva dovuto chiedere una sospensione del mutuo e una rinegoziazione della rata con un allungamento dei tempi di rimborso.
Ma Corrado non era uno che si arrendeva alle prime difficoltà…
Era riuscito a trovare un lavoro a tempo determinato e tirava a campare come meglio poteva.
Ma gli Istituti di Credito non stanno ad aspettare che le cose migliorino…
La Banca Y aveva iscritto ipoteca di secondo grado sulla casa di Corrado a garanzia del suo credito di 30.000 euro.
E qualche mese dopo, anche la Banca X (che già aveva un’ipoteca di primo grado a garanzia del mutuo del 2010) “metteva” un’altra ipoteca, di terzo grado, sulla stessa casa a garanzia del suo credito di 90.000 euro.
A questo punto sull’abitazione di Corrado erano presenti non una ma ben 3 ipoteche:
- quella di primo grado a garanzia dell’originario credito di 120.000 euro a favore della Banca X;
- quella di secondo grado a garanzia del credito di 30.000 euro a favore della Banca Y;
- quella di terzo grado a garanzia del credito di 90.000 euro a favore della Banca X.
La Banca Z ancora non aveva fatto nulla ed era rimasta alla finestra per vedere come evolvevano le cose.
Ora…
Come funzionano le ipoteche se uno non paga?
Abbiamo detto che le ipoteche sono garanzie.
Se una persona non rimborsa un debito garantito da un’ipoteca, il suo creditore ha la possibilità di mettere la casa all’Asta e recuperare i suoi soldi da lì. Questo, PRIMA di tutti gli altri soggetti che hanno un’ipoteca di grado superiore alla propria.
Che cosa significa questa cosa?
Significa che, se la casa viene venduta all’Asta:
- PRIMA deve essere pagato interamente il creditore garantito dall’ipoteca di 1o grado (in questo caso la Banca X con un credito da incassare di 110.000 euro);
- poi deve essere pagato interamente quello garantito dall’ipoteca di 2o grado (la Banca Y con un credito di 30.000 euro);
- in seguito deve essere pagato interamente il creditore che vanta l’ipoteca di 3o grado (la Banca X con un credito di 90.000 euro);
- se poi, dopo aver pagato tutti quelli garantiti da un’ipoteca, dovesse avanzare qualche altro soldo, allora verrebbe dato agli altri creditori non garantiti da ipoteche (come la Banca Z in questo caso).
Che cosa significa questa cosa?
Significa che, all’atto pratico, sarebbe stata pagata SOLO la Banca X e solo per parte del suo credito di 110.000 euro.
Le altre Banche sarebbero rimaste a bocca asciutta!
E tra poco ti farò capire il perché…
Se stai leggendo questo articolo, probabilmente stai navigando in brutte acque con una o più Istituti di Credito.
Sicuramente ti sarai già informato su come funziona il sistema delle Aste.
Quello è un modo perfetto per (S)VENDERE una casa
Personalmente credo che l’Asta sia il tuo peggior nemico (soprattutto perché rischi la “morte finanziaria“).
Siccome questa parte è quella fondamentale di tutto il discorso voglio dedicare altre parole a spiegarti meglio questo concetto.
Presta molta attenzione a quello che sto per dirti:
La Casa di Corrado valeva circa 100.000 euro.
Se fosse stata messa all’Asta, nel giro di 8-9 mesi si sarebbe potuta svalutare di circa il 60% (purtroppo le aste funzionano così)
Alla fine di tutto la Banca X ne avrebbe ricavato, forse, 40.000 euro (senza tenere in considerazione le spese che avrebbe dovuto affrontare per metterla in vendita).
Quindi…
Che cosa sarebbe successo se la casa di Corrado fosse stata venduta all’Asta?
- La Banca X avrebbe recuperato 40.000 euro ma avrebbe perso gli altri 160.000 euro che vantava nei suoi confronti (di cui 70.000 euro derivanti dal primo credito e 90.000 euro per il secondo finanziamento);
- La Banca Y non avrebbe preso nulla e avrebbe perso l’unica garanzia che aveva di recuperare i suoi 30.000 euro;
- La Banca Z non avrebbe preso nulla e si sarebbe trovata a non saper dove sbattere la testa per recuperare i suoi 130.000 euro (visto che il debitore non aveva altri beni di valore a sé intestati ed aveva un lavoro a tempo determinato con cui tirava a campare).
Praticamente, agire in quel modo NON sarebbe convenuto a nessuno… soprattutto alla Banca X che si trovava nella posizione nella quale Corrado stava continuando a pagare regolarmente il proprio mutuo e non avrebbe avuto nessuna ragione per mettergli in vendita la casa all’Asta (anche se aveva un altro credito di 90.000 euro nei suoi confronti).
Come puoi utilizzare a tuo favore una situazione del genere?
In questo caso hai 3 opzioni percorribili:
- continuare a pagare il mutuo garantito dell’ipoteca di primo grado e NON pagare nessun altro;
- continuare a pagare il mutuo garantito dall’ipoteca di primo grado e chiudere un accordo a saldo e stralcio con gli altri creditori;
- Oppure se non riesci più a pagare il mutuo, hai l’opzione di vendere la tua casa e pagare i tuoi creditori (sempre utilizzando il saldo e stralcio oppure attraverso la Legge 3/2012). In caso contrario il rischio che corri è che la Banca ti metta in vendita la casa all’Asta.
Una precisazione:
Quando prima ti ho detto che la Banca ci rimetterebbe a portarti la casa all’Asta, non devi fraintendermi.
Se non le darai altra scelta, l’Istituto di Credito non esiterà un attimo a mettere in vendita la tua casa in quel modo scellerato!
Nella sua mente, infatti, meglio recuperare qualche cosa che non prendere niente… e 40.000 euro sono meglio di niente (anche perché, poi, continuerà a perseguitarti nella speranza di recuperare degli altri soldi da te).
Corrado, però, stava continuando a pagare regolarmente il suo mutuo e, di conseguenza, nel suo caso specifico la Banca X non avrebbe avuto nessun interesse ad entrare in conflitto con lui.
Meglio trattare
Come risolvere il problema di Corrado (e forse anche il tuo)?
Ti confesso che quando Corrado è venuto da noi, guardando le cifre che doveva alle Banche, la tentazione di cedere allo sconforto e strapparmi i capelli (che purtroppo non ho più) era molto forte.
Ma questo non è MAI stato il nostro modo di fare.
Noi troviamo soluzioni là dove gli altri non le vedono
(e abbiamo fatto così anche in quel caso).
Corrado aveva la possibilità di farsi prestare circa 40.000 euro da alcuni parenti e voleva continuare a pagare le rate del mutuo di casa.
Entrambi queste cose erano fondamentali per risolvere il suo problema.
Abbiamo iniziato a contattare le Banche che dovevano avere dei soldi da Corrado
La Strategia che abbiamo seguito:
La prima cosa che abbiamo fatto è stata quella di far comprendere a tutti gli Istituti di Credito coinvolti nella vicenda che se la casa di Corrado fosse andata all’Asta sarebbero tutti rimasti a bocca asciutta (chi più e chi meno) e di conseguenza, che sarebbe stato molto meglio prendere un piccolissimo uovo oggi piuttosto che nessuna gallina domani.
Siamo partiti dalla Banca X, quella che avrebbe avuto un danno maggiore se tutto fosse “andato in vacca“.
Corrado, con mille sacrifici, stava pagando regolarmente il suo mutuo e avrebbe continuato a farlo fino alla fine. E, di conseguenza, quell’Istituto di Credito non avrebbe mai rischiato di rimetterci 160.000 euro per recuperarne, forse, 40.000 all’Asta.
A loro abbiamo offerto 20.000 euro per chiudere per sempre il debito di 90.000 euro garantito dall’ipoteca di terzo grado.
Una volta “indorata la pillola” ed accettato l’accordo, abbiamo iniziato a trattare con la Banca Y.
A questa abbiamo offerto 10.000 euro per rinunciare al suo credito di 30.000 euro.
In questo caso, in proporzione, le abbiamo proposto di più perché la leva della trattativa era maggiormente a loro favore.
Le somme che Corrado gli doveva erano abbastanza basse e, di conseguenza, quell’Istituto di Credito avrebbe potuto cercare di recuperare i propri soldi in altro modo (per esempio pignorando lo stipendio, il conto corrente o l’automobile di Corrado).
Alla fine, però, anche loro hanno accettato la nostra proposta.
Ora era il turno della terza Banca.
Ti mentirei se ti dicessi che è stato facile convincerli a rinunciare a 130.000 euro che, forse, potevano incassare tra una ventina d’anni, per avere in cambio 10.000 euro subito.
Ma alla fine hanno accettato anche loro.
Morale della storia:
Con “soli” 40.000 euro abbiamo chiuso debiti per un valore complessivo di circa 250.000 euro.
Se ti trovi in una situazione simile a quella di Corrado allora
Puoi utilizzare anche tu questa strategia per trattare!
Devi solo sfruttare “il sistema” e utilizzare le sue regole a tuo vantaggio.
Nulla di più.
Ora… mi rendo conto che, difficilmente, potrai occuparti in prima persona di un’operazione di questo tipo.
Troppo complicata per chi non gestisce questo tipo di pratiche tutti i giorni.
Proprio per questo motivo ti do un paio di CONSIGLI:
Innanzitutto fatti aiutare da un professionista esperto nel risolvere il TUO tipo di problema.
Anche se hai un amico avvocato o sei sempre andato a chiedere aiuto al tuo legale di famiglia, non rivolgerti a loro (a meno che non siano degli esperti in diritto bancario, in esecuzioni immobiliari e nelle trattative con gli Istituti di Credito).
Per risolvere i tuoi problemi di soldi con le Banche e le Finanziarie (e per non crearne di nuovi) DEVI rivolgerti ad un professionista esperto di quelle materie:
Il principio è semplice:
Se avessi un problema al cuore che, per essere curato dovrebbe essere operato, da chi ti faresti aprire il petto?
- Dal tuo amico ortopedico;
- oppure dal migliore cardiologo che riesci a trovare?
Penso che anche tu preferiresti far maneggiare il tuo cuore da chi se ne intende della materia e non da una persona che, per vivere, ripara gambe rotte.
È la stessa cosa quando hai un problema con una Banca o una Finanziaria.
Se il professionista a cui affiderai la tua vita non sarà uno che fa questo lavoro TUTTI I GIORNI allora è molto probabile che NON riuscirai a liberarti dei tuoi debiti ed a tornare a vivere sereno la tua vita.
Il secondo consiglio, poi, è collegato al primo:
Stai attento a tutti quei professionisti che ti vedono solo come un salvadanaio da rompere o che cercano di sfruttare la tua rabbia per avere da te un incarico di lavoro.
A questo tipo di persone interessa solo incassare la loro parcella e non aiutarti a risolvere i tuoi guai con gli Istituti di Credito.
Richiedi subito un appuntamento gratuito e senza impegno per valutare la tua situazione.
Non aspettare: fai qui e ora il primo passo per risolvere il problema dei debiti definitivamente e tornare finalmente a vivere in serenità.
Ricapitolando:
In questo articolo hai capito come funzionano le ipoteche che il tuo creditore può iscrivere sulla tua casa a garanzia del credito che ha nei tuoi confronti.
Hai anche avuto modo di comprendere che, in caso di vendita, ogni ipoteca garantisce il tuo credito per tutto l’importo per cui è stata iscritta.
Su una stessa abitazione possono essere iscritte più ipoteche e questa cosa, qualche volta, può essere un bene per te (se hai modo di trattare con i tuoi creditori offrendo un piccolo uovo oggi).
Se decidi di iniziare a negoziare con la Banca allora DEVI preparare una strategia da seguire e valutare con attenzione le alternative del tuo creditore e i suoi punti di forza.
Andare avanti alla cieca non ti aiuterà a risolvere i tuoi problemi, così come non ti aiuterà a farlo se sarai assistito da professionisti che non fanno questo tipo di lavoro TUTTI I GIORNI.
Concludendo:
⚠ Per aiutarti a risolvere i tuoi guai con le Banche, io e il mio team abbiamo creato Pronto Soccorso Debiti, un piccolo manuale che è stato pensato per fornirti SUBITO un aiuto immediato e a costo ZERO.
Proprio come un vero Pronto Soccorso, lì potrai trovare informazioni utili per risolvere TUTTI i tuoi problemi di soldi con Banche e Finanziarie.
Come avrai già capito da te, in questo blog ti fornisco gratuitamente informazioni e risorse che possono aiutarti ad uscire dal tunnel oscuro del debito.
Lo faccio perché credo che ci sia sempre una soluzione ad ogni problema e, spesso, basta veramente poco per tornare a vivere una vita serena.
Meriti anche tu di tornare a vivere felice
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