Se hai la casa all’Asta e la vuoi vendere fuori dal Tribunale per risolvere il problema con il tuo creditore, la matassa da sbrogliare per raggiungere il tuo obiettivo NON è quella dell’ipoteca MA quella della procedura esecutiva in corso.
In questo articolo voglio spiegarti per quale motivo il fatto di avere 2 o 3 creditori che si sono inseriti nella procedura esecutiva può essere un problema se vuoi vendere la tua casa prima dell’Asta (e questo anche se solo uno di questi è garantito da un’ipoteca mentre gli altri no).
Ma prima di tutto ciò
Mi presento:
Mi chiamo Andrea Gamberi e, assieme alla mia squadra, “coltello tra i denti” lottiamo ogni giorno per risolvere i problemi di soldi delle persone che hanno debiti con le Banche, con le Finanziarie e con ex-Equitalia.
Sono anche autore del libro Bestseller Negoziare con la Banca.
Ma partiamo dal principio:
Che cos’è un’ipoteca?
L’ipoteca è una garanzia che il tuo creditore ha verso di te e che può essere di tre tipi:
- Volontaria (quella concedi “volontariamente” alla Banca quando quest’ultima ti presta i propri soldi);
- Giudiziale (quella che la Banca si fa dare dal Giudice nel caso in cui tu non abbia pagato i tuoi debiti nei suoi confronti);
- Legale (questa è l’unica forma di ipoteca che non ti interessa in questo momento).
Che cosa comporta l’essere garantiti da ipoteca?
Se il tuo creditore è garantito da ipoteca su un tuo bene, vuol dire che lui sarà pagato per primo nel caso in cui il tuo bene dovesse essere venduto.
Se venderai la tua casa ipotecata prima che questa finisca all’Asta, dovrai trovare un accordo con il tuo creditore affinché lui venga pagato e cancelli l’ipoteca iscritta sulla tua abitazione.
In caso contrario, quella resterà valida e la persona che avrà comprato la tua casa potrebbe perderla per colpa del tuo debito (per questo motivo i notai sono sempre molto attenti nel verificare la presenza di ipoteche sull’abitazione che stai vendendo).
Se, invece, la tua casa sarà venduta all’Asta, allora l’ipoteca garantirà chi la possiede dal fatto di recuperare qualche soldo dalla procedura esecutiva in corso contro di te.
In questo caso se l’ipoteca che garantisce il tuo creditore è molto grande mentre il valore del bene all’Asta è più piccolo, allora è quasi certo che gli altri tuoi creditori non vedranno un euro dalla vendita di casa tua.
Mi spiego meglio:
Diciamo che hai un debito di 100.000 euro con la Banca X, garantito da un’ipoteca di pari importo (nella realtà gli Istituti di Credito, quando vai a fare un mutuo, ti iscrivono ipoteca per il doppio del valore richiesto in prestito).
Ora… supponiamo che tu abbia un altro creditore (la Banca Y) a cui devi dare 50.000 euro, ma questo NON ha nessuna ipoteca che lo garantisce (in termine tecnico questo soggetto si chiama “creditore chirografario“).
Diciamo, infine, che la tua casa sia stata valutata (e poi venduta a) 50.000 euro.
Che cosa succede se non paghi e la casa viene venduta all’Asta?
In caso di vendita della tua casa all’Asta, l’unico che recupererà qualche soldo sarà la Banca X, in quanto il valore della tua abitazione (50.000 euro) è inferiore al suo credito (100.000 euro) e all’ipoteca iscritta (sempre 100.000 euro).
In conseguenza di questa cosa l’altro tuo creditore resterà a bocca asciutta.
Il risultato, per te, sarà che la Banca X avrà ancora diritto alla differenza tra quello che avrà incassato dalla vendita di casa tua e il suo credito originario, mentre la Banca Y avrà ancora la possibilità di richiederti il pagamento del suo intero debito… solo che, ora, nessuna delle due Banche è più garantita da ipoteca (quella che c’era sulla tua casa è stata cancellata con la vendita).
In conseguenza di ciò, chi arriverà prima ad aggredire il tuo stipendio, pensione, conto corrente, o altri beni, potrà recuperare un po’ di soldi a danno dell’altro creditore.
Perché il problema è quello della procedura esecutiva?
Come dicevamo all’inizio di questo articolo, la vendita della tua casa all’Asta è la fase finale della procedura esecutiva avviata contro di te dalla Banca o dalla Finanziaria per cercare di recuperare i soldi che gli devi.
Se hai un solo creditore e vuoi risolvere i tuoi problemi per sempre, allora devi trovare un accordo con lui.
Se, però, i tuoi creditori aumentano allora la cosa si complica perché, per riuscire ad evitare che la tua casa vada all’Asta, DEVI trovare un accordo con tutti quanti e, qualche volta, questa cosa è molto difficile da fare (soprattutto se uno di loro è l’Agenzia delle Entrate-Riscossione).
Ma adesso ti spiego:
Devi pensare alla procedura esecutiva che ti sta portando la casa all’Asta come ad un locale che NON può essere chiuso fino a che qualcuno si trova al suo interno.
I tuoi creditori sono i clienti del locale e tu puoi trovare un accordo con loro per farli uscire.
Il punto fondamentale di questa cosa è che devi trattare singolarmente con ognuno di loro per convincerli ad abbandonare la procedura esecutiva contro di te e, per fare ciò, devi dare loro qualche cosa in cambio.
Ora…
Il problema sono sempre i soldi
Per convincere i tuoi creditori a rinunciare alla procedura esecutiva, devi sborsare qualche soldo. Il fatto è che, più sono i tuoi creditori, più soldi devi tirare fuori per convincerli tutti.
Inoltre potresti trovarti di fronte a creditori con cui NON puoi trattare… come, per esempio, l’Agenzia delle Entrate-Riscossione. In questo caso, è quasi sicuro che i soldi che hai a disposizione NON ti basteranno per pagare tutti.
Che cosa succede se non riesci a chiudere la procedura esecutiva contro di te?
Se NON trovi un accordo con tutti i tuoi creditori e NON riesci a chiudere la procedura esecutiva avviata contro di te, allora quest’ultima andrà avanti e la tua casa verrà venduta all’Asta… indipendentemente dal fatto che, magari, hai trovato un accordo con la Banca procedente (quella che ti ha iniziato tutto) e che, di conseguenza, quest’ultima si sia ritirata dalla vendita.
Che cosa fare?
Anche se sembra controintuitivo
Quando stai negoziando, l’ipoteca è tua amica
Chi non tratta tutti i giorni con le Banche o le Finanziarie per risolvere i problemi di soldi dei propri clienti pensa che le ipoteche sulla casa siano un problema… forse l’unico problema da risolvere per vendere la loro abitazione fuori dai Tribunali.
Ma non è così.
L’ipoteca è tua amica… soprattutto quando hai molti creditori e questi si sono inseriti nella procedura esecutiva che ti porterà la casa all’Asta.
Perché l’ipoteca che hai sulla casa è tua amica?
Per il semplice fatto che la puoi utilizzare come leva per trattare contro gli altri tuoi creditori.
Mi spiego meglio:
Riprendiamo l’esempio di poco fa.
Se la tua casa vale 50.000 euro e la Banca X ha un credito verso di te per 100.000 euro garantito da ipoteca di pari importo, allora è matematicamente certo che la Banca Y (che ha un credito verso di te di 50.000 euro e nessuna ipoteca) NON vedrà un euro dalla vendita.
Diciamo che hai trovato 50.000 euro per pagare i tuoi creditori.
Come fai a trovare un accordo con loro?
Innanzi tutto devi sempre tenere a mente che gli Istituti di Credito sono fatti di persone… e se vuoi risolvere i tuoi problemi per sempre, DEVI convincere quelle persone che la soluzione che suggerisci tu è migliore di quella che hanno in mente loro.
E per fare questa cosa potresti usare quell’ipoteca per far ragionare la Banca Y e farle accettare, per esempio, 10.000 euro a saldo e stralcio del tuo debito nei suoi confronti.
Dall’altra parte dovrai trattare con la Banca X spiegandole che, se vuole i tuoi soldi subito, allora per lei sarebbe meglio evitare l’incertezza dell’Asta giudiziaria (perché, magari, per come funzionano le Asta, il valore della tua casa scenderà e i suoi costi aumenteranno e, di conseguenza, riuscirà ad incassare meno dalla vendita).
Una volta che la Banca X avrà valutato le tue ragioni allora farai presente che, per chiudere la procedura esecutiva devi pagare anche la Banca Y e, di conseguenza, cercherai di trovare un accordo per farti bastare i soldi che hai.
Diciamo che riesci a convincere la Banca X ad accettare 40.000 euro.
Che succede ora?
Dopo che avrai pagato i tuoi creditori la procedura esecutiva contro di te verrà chiusa, il tuo debito cancellato e tu potrai ritornare a vivere senza più l’ansia di doverti nascondere dai tuoi creditori.
Di lì a 3 anni il tuo nome verrà tolto dalla C.R.I.F. e dalla Centrale Rischi della Banca d’Italia e tu potrai, di nuovo, tornare a comprare beni a rate.
È tutto così facile?
NO.
Non è tutto così semplice.
Se vuoi riuscire a chiudere un accordo con i tuoi creditori, devi capire molto bene quali sono le loro alternative e strategie e devi anche essere in grado di saper gestire le situazioni in cui la negoziazione diventa più complicata (come per esempio, quando uno degli altri creditori mette in atto la “Strategia del Ricatto”).
Se ti trovi in questa situazione
Ti do un CONSIGLIO:
Per riuscire a risolvere i tuoi problemi di soldi e NON trovarti senza più una casa, sommerso dai debiti ed in mezzo ad una strada, DEVI creare una buona strategia.
Nel 99% dei casi TU NON sei in grado di farlo per 3 motivi:
- sei emotivamente coinvolto e, quindi, NON puoi ragionare lucidamente;
- sei spaventato da quello che ti sta capitando intorno e, come sopra, questa cosa non ti aiuta a prendere le decisioni migliori per risolvere i tuoi guai;
- NON ne capisci nulla di Aste Giudiziarie, procedure esecutive, pignoramenti e negoziazioni con le Banche e, di conseguenza, se agirai da solo peggiorerai la tua situazione.
Detto questo DEVI farti aiutare da un vero esperto della materia perché quella persona, chiunque sceglierai, dovrà creare una strategia in grado di aiutarti ad uscire dalla pozza maleodorante in cui ti trovi ora e, di conseguenza, DEVE essere “uno bravo” NON il primo avvocato che ti trovi davanti (anche se è un tuo amico o se hai già lavorato con lui).
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Non aspettare: fai qui e ora il primo passo per risolvere il problema dei debiti definitivamente e tornare finalmente a vivere in serenità.
Altro consiglio “bonus“:
Stai attento a chi ti vede solo come un “pollo da spennare” e a chi ti propone di fare causa alla Banca per usura o anatocismo; quelle persone o società NON hanno interesse ad aiutarti MA mirano solo a quei pochi soldi che hai in tasca.
Una volta che li avrai finiti ti daranno un calcio nel sedere e ti lasceranno al tuo destino.
Ricapitolando:
Se hai la casa all’Asta, il tuo nemico è la procedura esecutiva e NON l’ipoteca che la Banca ha messo sulla tua abitazione.
Se vuoi risolvere i tuoi problemi ed evitare che la tua casa venga venduta dal Tribunale, DEVI trovare un accordo con tutti i tuoi creditori. Di conseguenza, meno questi saranno, più sarà semplice trattare con loro.
Ricordati di utilizzare le ipoteche come leva per negoziare un accordo (anche se, come ti ho detto poco fa, NON dovresti essere tu a trattare con le Banche MA un vero esperto della materia).
Ricordati, inoltre, di stare molto attento a chi ti vuole solo estorcere dei soldi o a chi ti promette soluzioni magiche tramite cause legali per usura contro la Banca… se ti fiderai di queste persone ci rimetterai un sacco di soldi e perderai anche tutto quello che hai costruito con il sudore della fronte.
Concludendo:
⚠ Per aiutarti a risolvere i tuoi guai con le Banche, io e il mio team abbiamo creato Pronto Soccorso Debiti, un piccolo manuale che è stato pensato per fornirti SUBITO un aiuto immediato e a costo ZERO.
Proprio come un vero Pronto Soccorso, lì potrai trovare informazioni utili per risolvere TUTTI i tuoi problemi di soldi con Banche e Finanziarie.
Come avrai già capito da te, in questo blog ti fornisco gratuitamente informazioni e risorse che possono aiutarti ad uscire dal tunnel oscuro del debito.
Lo faccio perché credo che ci sia sempre una soluzione ad ogni problema e, spesso, basta veramente poco per tornare a vivere una vita serena.
Meriti anche tu di tornare a vivere felice
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