Debitore morto senza eredi e ipoteca di Equitalia: come vendere la casa?

[trascrizione testo del video]

Capita sempre più spesso di trovarsi parte della propria casa ipotecata dall’Agenzia delle Entrate Riscossione per colpa dei debiti con il Fisco di uno dei comproprietari.
 
Finché quest’ultimo è ancora vivo, i problemi si possono risolvere.
 
Quando, però, questa persona muore e non lascia eredi perché non ne ha oppure perché quelli che ha non hanno accettato la sua eredità per non caricarsi dei suoi debiti… allora può essere un problema per te che avevi con lui una casa in comproprietà.
 
Senza un erede NON puoi liberare la tua abitazione dall’ipoteca di Equitalia e, di conseguenza, sei destinato a non poterla più vendere a nessuno.
 
In questo video ti spiegherò il perché di questa cosa e un paio di modi con cui puoi risolvere i tuoi problemi con il Fisco.
 
  
 
Perché mi trovo con una parte della casa pignorata dal Fisco?
 
Nel 99% dei casi una persona è comproprietaria di un’abitazione e poi, per un motivo o per un altro, inizia ad avere dei problemi con l’Agenzia delle Entrate-Riscossione.
 
A questo punto il debitore si trova con la propria quota di casa ipotecata e, questo, in danno degli altri comproprietari che, di fatto, NON hanno più la libertà di vendere quell’abitazione.

Ma fin qui la cosa è ancora gestibile
 
Fino a che un debitore “esiste”, il problema si può risolvere in maniera abbastanza “semplice”…
 
Le difficoltà iniziano quando quest’ultimo è deceduto e NESSUNO dei potenziali eredi ha accettato la sua eredità.
 
Infatti, se nessuna persona decide di diventare suo erede NON sarà possibile utilizzare i mezzi canonici con cui si affronterebbe il problema se il debitore fosse in vita.
 
Per esempio non sarà possibile chiudere la questione con il Fisco pagando il suo debito oppure rottamandolo.
 
 
Il motivo di questa cosa è semplicissimo:
 
Se non sei erede del debitore, NON puoi nemmeno agire in suo nome e per suo conto per risolvere il problema.
 
In poche parole, per Legge, NON sei legittimato a fare nulla.
 
 
Fino ad ora abbiamo parlato del problema.
 
Ora… qual è la soluzione?
 
 
Abbiamo detto che i guai iniziano perché NON c’è nessuno che sia erede della persona che aveva un debito con il Fisco.
 
La soluzione immediata a questo problema è quella di chiedere al Giudice la nomina di un Curatore dell’Eredità Giacente.
 
 
Ora… Che cos’è il Curatore dell’Eredità Giacente?
 
Il Curatore dell’Eredità Giacente è una persona che viene nominata da un Magistrato e che si occupa di gestire l’ammontare dei crediti e dei debiti che fa parte dell’eredità fino a che non verrà nominato un erede oppure fino a che i debiti non saranno stati pagati.

A chiedere la nomina di questo soggetto potrà anche essere, per esempio, l’altro comproprietario che si vede danneggiato dall’ipoteca messa sull’immobile.
 
 
A questo punto bisognerà far presente al Curatore dell’Eredità Giacente che è intenzione degli altri comproprietari di liberare l’abitazione dall’ipoteca dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione.
 
Per fare questa cosa si può procedere in 2 modi.
 
Entrambe le due soluzioni hanno dei pro e dei contro.
 
Diciamo che tu voglia acquistare la quota dell’abitazione del debitore deceduto (ma la cosa funziona anche se sarà un terzo ad acquistare quella parte di casa).
 
 
LA PRIMA SOLUZIONE che puoi adottare è liberare quella quota ipotecata usando l’Art. 52, comma 2-bis, del D.P.R. 602 del 73.
 
Usando questo strumento potresti risolvere la cosa in tempi celeri MA devi sapere che la somma che dovrai dare all’Agenzia delle Entrate-Riscossione sarà più alta del valore reale della quota ipotecata di casa tua.
 
Questo perché quella norma è molto “datata” e si basava su conteggi che, oggi, non rappresentano più la realtà del mercato.
 
Questo vuol dire che se il valore REALE di casa tua è, per esempio, di 100.000 euro e la quota ipotecata è quella della metà, è possibile che, per farti togliere l’ipoteca dal Fisco, invece di 50.000 euro (e cioè il valore reale della metà della tua abitazione) magari dovrai sborsare anche 65/70.000 euro.
 
È chiaro che, poi, sarai proprietario di tutta la casa (ma avrai sempre dovuto tirare fuori dalle tasche più soldi di quello che valeva la parte dell’abitazione che ti sei comprato).
 
 
LA SECONDA SOLUZIONE è quella del Giudizio di Divisione tra le parti.
 
In parole povere, con il Giudizio di Divisione chiedi al Giudice di dividere la casa in comproprietà e di stabilire il prezzo di ogni quota in modo da evitare possibili contrasti tra le parti.
 
In conseguenza di questa cosa sarà proprio il Magistrato a stabilire il valore dell’abitazione oggetto della divisione attraverso la realizzazione di una perizia tecnica da parte di un C.T.U. (consulente tecnico d’ufficio).
 
Una volta fissato il prezzo dell’immobile, il Giudice stabilirà quanto dovrà essere liquidato ad Equitalia per far sì che questa liberi l’abitazione dall’ipoteca iscritta sulla stessa.
 
In conseguenza di ciò, non appena avrai versato all’Agenzia delle Entrate Riscossione l’importo stabilito dal Giudice, Equitalia cancellerà l’ipoteca dall’immobile e tu diventerai proprietario anche di quella quota dell’abitazione.
 
 
Quali sono i PRO e i CONTRO di entrambe queste strade?
 
Per quello che riguarda la prima opzione (quella dell’Art. 52, comma 2-bis, D.P.R. 602/73)
 
– il PRO è che si può riuscire a risolvere il problema senza andare di fronte ad un Magistrato (e quindi in maniera molto veloce);
 
– MA c’è anche un CONTRO bello grosso… è quasi certo che la cosa ti costerà parecchi soldi in più.
 
Come ti dicevo prima, l’Agenzia delle Entrate-Riscossione calcola il valore della quota della casa ipotecata in maniera diversa da quello che è il calcolo del valore reale di mercato e, di conseguenza, quella differenza di valore la dovrai tirare fuori tu dalle tasche.
 
 
Per quanto riguarda la Divisione Giudiziale
 
– il PRO è che la somma che dovrai dare al Fisco verrà stabilita da un Giudice per mezzo di una perizia di stima (e, quindi, sul valore reale di casa tua);
 
– mentre il CONTRO è che ci potrebbe volere più tempo per risolvere i tuoi guai perché questi procedimenti possono durare anche degli anni (soprattutto se ci sono contestazioni in merito al valore dell’abitazione).
 
Quale via scegliere?
 
Dipende da caso a caso.
 
Non esiste una soluzione migliore dell’altra e questo perché, magari, hai bisogno di risolvere molto velocemente il tuo problema e, di conseguenza, potresti anche essere disposto a tirare fuori dalle tasche anche qualche soldo in più.
 
In altri casi, invece non hai difficoltà ad aspettare e, di conseguenza, potresti decidere di procedere per le vie Giudiziali.
 
Se ti trovi in questa situazione
 
Questo è il mio CONSIGLIO per te:
 
Quando ti trovi a lottare contro l’Agenzia delle Entrate-Riscossione non puoi fare tutto da solo. Devi farti aiutare da un professionista che sia un esperto della materia.
 
Se sbaglierai strategia non riuscirai a trovare un modo per togliere l’ipoteca del Fisco dalla tua casa, NON riuscirai MAI a venderla e, di conseguenza, NON sarai MAI libero di fare le tue scelte di vita.