In questo periodo si sente parlare molto del “Fondo Salva Casa” o della “Legge Salva Casa”.
Da quello che si legge online sembra essere una soluzione molto vantaggiosa per tutti coloro che hanno dei problemi di soldi con una Banca e che si trovano con la propria casa all’Asta.
Ma è veramente così oppure la cosa è più complicata di come possa sembrare?
In questo video daremo una risposta a questa domanda.
In questo periodo si sente parlare spesso del “Fondo Salva Casa” e della possibilità di riprendere a pagare le rate del mutuo anche se la tua abitazione è già all’Asta.
Girano articoli e video che nutrono grande speranza su questa Legge ma se cerchi di capire come fare per utilizzarla, la cosa diventa molto difficile.
Non si trovano informazioni utili e, quelle poche che trovi, sono scarne e poco pratiche.
In questo video vedremo insieme quali sono i problemi di questa norma e ti dirò che cosa ne penso all’atto pratico.
In linea di principio questa Legge è stata pensata per venire in aiuto delle molte famiglie che si trovano con la propria casa in vendita all’Asta.
Questa norma, in linea di massima, ti permetterebbe di ricominciare a pagare il mutuo andandolo a rinegoziare con la stessa Banca che te lo aveva erogato o facendoti finanziare da un nuovo Istituto di Credito.
In questo modo bloccando l’Asta.
Tutto molto bello se fosse veramente così e non si andasse a sbattere contro il muro di gomma dei presupposti richiesti dalla Legge per poterla utilizzare.
9 + 1 presupposti che rendono quella norma quasi inapplicabile.
Adesso ti spiego quali sono e perché penso che siano scandalosi…
1 – Per prima cosa, se vuoi utilizzare questa Legge, devi essere qualificabile come “consumatore” e cioè, ti devi essere indebitato per scopi personali: per esempio per comprare la tua casa.
Se, però, hai ammucchiato debiti con la Banca per colpa di un’attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale, allora NON potrai utilizzare questa norma.
E già qui cascano tante teste.
2 – il secondo requisito richiesto è che la procedura esecutiva debba avere ad oggetto SOLO la tua prima casa.
Se la Banca ti sta vendendo all’Asta la tua seconda casa oppure un ufficio o un terreno, questa legge NON è applicabile per risolvere quelle situazioni.
3 – Il terzo requisito è che la tua casa non debba rientrare nelle categorie catastali A1, A8 E A9.
In pratica l’abitazione in cui vivi NON deve essere un’immobile signorile, una villa o un palazzo eminente.
NON deve neppure avere le caratteristiche di lusso indicate nel decreto del Ministro per i Lavori Pubblici n. 1072 del 2 agosto 1969 (che non ti sto qui ad indicare per non rendere la cosa troppo tecnica e pallosa).
4 – il quarto requisito richiesto dalla norma è che il pignoramento della tua casa ti debba essere stato notificato entro la data del 21 marzo 2021.
Quindi tutte quelle procedure che sono state avviate dopo quel giorno sono da considerarsi escluse dall’utilizzo di questa norma.
5 – il quinto requisito è che, quando presenterai alla Banca la tua richiesta di rinegoziazione del mutuo, dovrai averle già rimborsato almeno il 5% del capitale della somma originariamente finanziata.
Capitale e non interessi.
Questa distinzione è importante perché, per come sono strutturati i contratti di mutuo, la quota maggiore dell’importo che ti troverai a pagare alla Banca durante i primi anni sarà costituito quasi solo da interessi.
Quindi… se avevi chiesto un prestito di 100.000 euro devi averne restituiti almeno 5.000. Se pensi di averlo fatto ma poi, guardando il pano di ammortamento del prestito che hai preso ti sei accorto che di quei 5.000 euro, 3.500 euro erano solo interessi… allora sei nei guai.
NON puoi utilizzare questa norma.
6 – il sesto requisito richiesto dalla norma è che il tuo debito complessivo NON debba essere superiore a 250.000 euro.
7 – il settiamo requisito è che nella richiesta di rinegoziazione del mutuo tu debba offrire alla Banca un importo pari al minor valore tra il tuo debito complessivo (che deve comprendere sia il capitale che gli interessi) e il 75% del prezzo base della successiva Asta.
Mi spiego meglio
Se hai, ad esempio, un debito di 150.000 euro e il valore della tua casa in vendita da parte del Tribunale è di 100.000 euro, potrai offrire alla Banca 75.000 euro (pari al 75% della base d’Asta) per poter essere rifinanziato per quell’importo.
Nel caso in cui il tuo debito, invece, sia inferiore al 75% dei predetti valori, l’importo offerto non potrà essere inferiore al debito per capitale e interessi.
Quindi se, a parità di valore della tua casa (100.000 euro) il tuo debito fosse “solo” di 55.000 euro più 5.000 euro di interessi allora l’offerta che dovresti fare al tuo creditore sarà di 60.000 euro (e NON di 75.000 euro come nel caso precedente).
Nel caso in cui, invece, non vi sia stata ancora la fissazione della vendita, allora l’importo da offrire al tuo creditore dovrà essere pari al minor valore tra il tuo debito complessivo (che deve sempre ricomprendere sia il capitale sia gli interessi) e il valore dell’abitazione così come determinato nella perizia del Tribunale.
Come prima se, ad esempio, hai un debito di 170.000 euro e il valore di perizia della tua casa è di 100.000 euro ma NON è stata ancora fissata la vendita allora, per usare questa norma, dovrai offrire al tuo creditore la somma di 100.000 euro (pari al valore di perizia).
Nel caso in cui il tuo debito, invece, sia inferiore al valore della tua casa allora la tua offerta dovrà essere pari all’importo di quello che devi alla Banca.
Se, a parità di valore della tua abitazione (100.000 euro), il tuo debito fosse “solo” di 45.000 euro più 5.000 euro di interessi allora l’offerta che dovresti fare al tuo creditore sarà di 50.000 euro (e NON di 100.000 euro come nel caso precedente).
8 – l’ottavo requisito è che il rimborso dell’importo rinegoziato debba avvenire in un lasso di tempo NON SUPERIORE ai 30 anni decorrenti dalla data dell’effettiva rinegoziazione del prestito.
Ora… in ogni caso la durata (in anni) del periodo previsto per la restituzione del debito, sommata alla tua età, NON dovrà superare il numero di “80”.
Ti faccio un esempio pratico per farti capire meglio che cosa intendo:
Diciamo che hai 45 anni e che tu chieda un rifinanziamento della durata di 30 anni (45+30=75).
In questo caso potrai utilizzare la norma.
Se, però, a parità di durata del mutuo, tu avessi 55 anni. (55+30=85) allora NON potresti utilizzare questa Legge.
In quest’ultimo caso, però, la norma prevede che il finanziamento possa essere richiesto da un’altra persona (per esempio un figlio o un parente) oppure che possa essere stipulato per un periodo di tempo inferiore (per esempio 25 anni al posto dei 30 di prima).
9 – il nono e ultimo requisito previsto dalla norma prevede che il rifinanziamento richiesto dal debitore NON sia automatico MA subordinato alla valutazione del “merito creditizio” del soggetto richiedente per poi permettere alla Banca di decidere se concedere (o meno) il denaro richiesto. In pratica, visto che sei stato segnalato in C.R.I.F. e alla Centrale Rischi della Banca d’Italia, questo punto della lista ti renderà quasi impossibile accedere personalmente alla rinegoziazione del tuo finanziamento.
Ora veniamo alla parte che mi torna di meno di tutta questa faccenda… il decimo requisito o il + 1 di cui parlavo all’inizio di questo video.
Questa Legge NON vincola gli istituti di credito.
Cioè, nello specifico, la richiesta di rinegoziare il mutuo presentata dal debitore NON è obbligatoria per la Banca creditrice.
Questo vuol dire che il tuo creditore potrà SEMPRE rifiutare di rinegoziare quel prestito.
E anche se cercassi di farti rifinanziare da un’altra Banca, anche quest’ultima potrebbe decidere di NON darti i suoi soldi.
Quindi… se pensi di utilizzare questa norma come una bacchetta magica in grado di far sparire i tuoi guai allora ti sbagli di grosso.
NON è così.
Nella tua situazione ci sono molte cose che potrebbero impedirti di raggiungere i tuoi obiettivi attraverso l’uso di questa Legge, primo fra tutti il fatto che non sarà facile trovare una Banca disposta a prestarti dei soldi.
Però la norma esiste e, in linea di principio, può essere utilizzata.
Per questo motivo se la vediamo come un altro strumento che possiamo usare percercare un accordo con la Banca, allora quest’ultima potrebbe avere qualche utilità.
A questo punto, però, se ti trovi con la casa all’Asta e tanti dubbi ad annebbiarti la mente
Ho un CONSIGLIO per te: Non fare tutto da solo ma fatti aiutare da un esperto della materia che possa suggerirti la strategia migliore per risolvere i tuoi guai con la Banca.
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