Vendere casa prima dell’Asta: i 3 pericoli di farlo da solo

Non riuscire ad aiutare le persone in difficoltà con le Banche perché queste hanno aggravato la loro situazione a causa di decisioni errate è una parte molto frustrante del mio lavoro.

Purtroppo, sempre più spesso, mi trovo di fronte a queste situazioni… soprattutto quando si parla di vendere la propria casa prima dell’Asta.

Anche se, secondo me, la scelta migliore da fare sarebbe sempre quella di farsi aiutare da un professionista esperto nella risoluzione del tuo problema, mi rendo conto che ci sono molte motivazioni che ti possono spingere a voler fare tutto da solo.

👉 Se decidi di percorrere “in solitaria” questa difficile strada, per poter uscire fuori dalla pozza maleodorante in cui ti trovi ora, DEVI imparare ad affrontare i 3 pericoli di cui ti parlerò tra pochissimo.

Ma, prima di tutto,

Mi presento:

Mi chiamo Andrea Gamberi e, assieme alla mia squadra, “coltello tra i denti” lottiamo ogni giorno per risolvere i problemi di soldi delle persone che hanno debiti con le Banche, con le Finanziarie e con ex-Equitalia.

Sono anche autore del libro Bestseller Negoziare con la Banca.

Ciò detto:

Perché vendere la propria casa prima dell’Asta?

👉 Se hai scelto di vendere la tua casa prima dell’Asta è perché hai deciso di cercare di risolvere i tuoi problemi di soldi con la Banca negoziando un saldo e stralcio del tuo debito.

⚠ Utilizzare questa strategia ti permette di ottenere un forte sconto dalla Banca e la cancellazione delle somme che NON hai restituito… questo, almeno, in teoria (come vedremo tra breve).

A questo punto veniamo al “succo” del discorso:

I 3 pericoli a vendere DA SOLI la propria casa prima dell’Asta

👉 Quando decidi di cercare di risolvere da solo i tuoi guai con gli Istituti di Credito rischi di NON sapere come gestire:

1. la Vendita della tua casa;
2. la Negoziazione con il potenziale acquirente;
3. la Trattativa con la Banca.

Detto questo, ora potresti pensare:

E che ci vuole? Metto fuori un cartello “VENDESI”, trovo una persona disposta ad offrirmi dei soldi e li sbatto sul muso alla Banca: prendere o lasciare!

👉 E poi vieni da me con la coda tra le gambe perché l’Istituto di Credito ti ha sbattuto la porta in faccia rompendoti tutti i denti.

Adesso ti spiego perché non è tutto così facile.

FASE 1: la Vendita della tua casa

Partiamo da un fondamentale:

👉 Senza soldi da offrire alla Banca, niente saldo e stralcio del tuo debito.

9 volte su 10 per trovare il denaro che ti serve per trattare con l’Istituto di Credito sei costretto a vendere la tua casa.

Ora… qual è la prima cosa che devi fare se vuoi vendere la tua abitazione?

Esatto:

👉 Devi capire qual è il suo valore economico… in parole povere:

Quanto vale?

Ma fai attenzione:

Il prezzo della tua casa NON è dato dal suo valore affettivo, da quanto l’hai pagata tu quando l’hai comprata o dal fatto che, anni fa, l’hai ristrutturata spendendoci un patrimonio.

Il prezzo della tua casa lo definisce il mercato. 👈

Se nella tua zona le case si vendono a 1.000 euro al mq e tu hai una casa di 100 mq, è molto probabile che il valore della tua abitazione si aggiri intorno ai 100.000 euro.

👉 Se pensi di venderla a 200.000 euro solo perché “ha delle rifiniture di pregio”, stai certo che non troverai nessuno disposto ad acquistarla.

Come avrai capito,

Il prezzo non è così facile da definire come si può pensare…

La tua abitazione è stata ristrutturata da poco? Ha una bella vista? Ha delle stanze accoglienti?

👉 Queste e tante altre cose possono aumentare il prezzo a cui la stai vendendo.

La tua casa è vecchia e da ristrutturare? È al terzo piano senza ascensore? È già stata messa all’Asta?

👉 Questi (e tanti altri), invece, sono tutti elementi che possono diminuire il prezzo di vendita della tua abitazione.

Perché è così importante trovare subito il prezzo giusto?

⚠ Trovare subito il prezzo di vendita è importante perché stai lottando contro il tempo.

👉 Quando la tua casa viene messa all’Asta, hai la possibilità di risolvere i tuoi problemi SOLO fino a quando questa non viene venduta dal Tribunale.

In questo caso i problemi sono 2:

1. molte persone decidono di fare qualche cosa solo quando viene fissata la prima vendita giudiziaria della loro abitazione e, di conseguenza, hanno meno di 6 mesi per vendere la propria casa a qualcuno e per negoziare un accordo con la Banca;
2. vendere un’abitazione non è come vendere una collanina… ci possono volere molti mesi prima di trovare qualcuno disposto ad offrire dei soldi per comprarsela. Se arrivi troppo vicino alla data dell’Asta è molto probabile che il potenziale acquirente si spaventi e decida di ritirarsi oppure scelga di provare a comprarla all’asta dal Tribunale.

Ok… ma allora come potresti fare se vuoi tentare di vendere la tua casa?

👉 Innanzitutto, per avere un punto da cui partire nella tua stima, devi dare un’occhiata ai valori O.M.I. (Osservatorio del Mercato Immobiliare) che vengono diffusi dall’Agenzia delle Entrate e che riguardano una media dei valori di vendita degli immobili in varie zone d’Italia.

⚠ Ora… devi sapere, però, che i valori O.M.I. NON sono precisi. Come ti dicevo poco fa, rappresentano una media e, di conseguenza, devono essere adeguati a quello che stai vendendo.

👉 Capita molto spesso che il valore O.M.I. di un appartamento sia, per esempio, di 1.000 euro al mq e, poi, nella realtà quell’immobile possa essere venduto solo a 600 euro al mq.

Se vuoi riuscire a vendere la tua casa prima dell’Asta, DEVI sapere come adeguare quel prezzo.

Anche qui… dove puoi trovare informazioni per “aggiustare” il prezzo di vendita?

Se tu avessi molto tempo a disposizione (e non ce l’hai) ti direi di studiare il mercato della tua zona.

Ma, visto che non hai dei mesi da investire in questo modo, l’unica cosa che puoi fare è quella di informarti presso un’agenzia immobiliare.

👉 Ora fai molta attenzione a quello che sto per dirti perché è di fondamentale importanza…

Stai molto attento quando vai a parlare con un Agente Immobiliare

Il 90% di loro sarebbe disposto a dirti qualunque cosa pur di prendere da te l’incarico di vendita della tua casa… anche che quest’ultima ha un valore maggiore di quello reale. 👈

Il sistema che usano è questo:

Ti presenti in Agenzia e dici al professionista che hai davanti che vuoi vendere la tua casa.

Lui inizia a farti delle domande e, poi, ti chiede quanto vorresti farci tu dalla vendita.

Dopodiché viene a vedere casa tua per una stima. Si fa due conti e ti dice che potrebbe essere venduta ad un valore simile a quello che vuoi tu.

👉 Peccato che, molto spesso, questa cosa non sia vera!

⚠ Quell’Agente Immobiliare sa perfettamente che, alla cifra che hai chiesto tu, NON riuscirebbe MAI a vendere la tua casa MA, se ti dicesse questa cosa, tu ti arrabbieresti e non gli daresti l’incarico di venderla.

👉 Un cliente in meno…

Allora cosa fa?

Ti dice una balla!

👉 Tanto, poi, tra un paio di mesi ti telefonerà dicendoti che NON ci sono state né visite né persone interessate e, di conseguenza, ti “consiglierà” di abbassare un po’ il prezzo. ⚠

E proseguirà con questo metodo fino a che il valore della tua abitazione non sarà giunto al livello del mercato.

👉 Peccato, però, che per fare questa cosa ci potrebbero volere anche molti mesi, se non anni (a seconda del prezzo dal quale sei partito).

Ma tu NON hai mesi o anni da sprecare in questo modo!

Ricordi quello che ti ho detto poco fa?

⚠ Se vuoi risolvere il tuo problema e tornare a dormire sereno la notte l’unica cosa che devi fare è NON PERDERE TEMPO.

Trovare dei professionisti in gamba è una cosa difficilissima

👉 Noi ci abbiamo messo anni per creare delle procedure in grado di testare gli agenti immobiliari che collaborano con noi, prima di affidare loro qualche incarico.

Senza questa “sensibilità” nella scelta, rischi di trovarti nelle mani di una persona che cerca solo di acquisire un cliente Ma che NON ti vuole veramente aiutare a risolvere il tuo problema.

FASE 2: la Negoziazione con il potenziale acquirente

Diciamo che sei riuscito a trovare una persona che, dopo aver visitato la tua casa, sia interessata a presentare un’offerta per acquistarla ma, per fare ciò, vuole altre informazioni.

Mi sembra naturale, non credi?

Tu compreresti una casa “a scatola chiusa“?

Penso proprio di no.

Ora si entra in una fase molto delicata… quella della negoziazione con il potenziale acquirente.

Perché questa fase è molto delicata?

Per il semplice fatto che, in questo momento, dovrai dire alla persona che hai di fronte che, su quella casa che lui è interessato ad acquistare, c’è un’ipoteca, un pignoramento e una procedura esecutiva in corso con probabile vendita all’Asta. ⚠

👉 Se non sai gestire bene questa situazione, nell’85% dei casi otterrai i seguenti risultati:

1. il potenziale acquirente SI SPAVENTERÀ, decidendo di NON acquistare più la tua abitazione;
2. la persona che hai di fronte, cercando l’affare della vita, deciderà di PARTECIPARE ALL’ASTA.

👉 In entrambi questi casi SEI FREGATO.

Nel primo, perché hai sprecato tempo ed energie per trovare una persona disposta ad acquistare la tua casa ma, poi, per l’incapacità nel gestire questo tipo di negoziazioni, te la sei bruciata.

Nel secondo caso, perché hai investito tempo e risorse per trovare una persona che, però, per avidità, ha deciso di comprare la tua casa direttamente dal Tribunale, lasciandoti con le braghe calate.

Vale lo stesso principio anche se hai coinvolto un’Agenzia Immobiliare

👉 Le cose che ti ho appena detto valgono sia che tu stia facendo tutto da solo sia che tu abbia deciso di coinvolgere nella vendita un’Agenzia Immobiliare.

Come ti dicevo poco fa, il solo fatto di essere un Agente Immobiliare NON vuol dire che quella persona che hai di fronte sia in grado di gestire una situazione delicata come quella che ti ho appena descritto.

Di solito un Agente Immobiliare vende case che non si vogliono più e che non hanno grossi problemi (come quello di una procedura esecutiva in corso ed un pignoramento della Banca).

⚠ Nel 96% dei casi questi professionisti NON sanno che pesci prendere quando si trovano a vendere una casa all’Asta e hanno di fronte ad un potenziale acquirente… in conseguenza di ciò, rimangono sul vago.

👉 Peccato che tutte le persone che vogliono comprare casa hanno un notaio, un avvocato o un geometra di fiducia che apre loro gli occhi e che, di conseguenza, li spaventa mortalmente (se non sai come gestire la cosa anticipando il problema).

Le 3 strategie da usare con i potenziali acquirenti

Quando hai di fronte un potenziale acquirente DEVI:

1. essere trasparente su quello che sta succedendo intorno a te;
2. essere competente, nel senso che DEVI dare una risposta alle sue infinite domande (soprattutto a quelle “giuridiche”);
3. saperlo indirizzare verso la strada che vuoi tu e non verso quella che la sua avidità lo porta a ipotizzare.

Questo non è il luogo per affrontare tali strategie perché renderebbe l’articolo troppo lungo e complesso… l’unica cosa che ci tengo a precisare riguarda il punto n. 3.

👉 Siamo italiani… ognuno di noi pensa di essere più intelligente o furbo di chi ha di fronte… ed il pericolo è proprio questo.

⚠ Se non riesci a far capire alla persona che hai davanti che acquistare la tua casa da te è il modo più sicuro o economico anche per lui, NON riuscirai a cavare un ragno dal buco… questa persona deciderà di partecipare all’Asta perché avrà il miraggio di chiudere un affare migliore. 👈

Ti dico queste cose per esperienza diretta.

FASE 3: la Trattativa con la Banca

E adesso arriviamo alla fase difficile (non che quelle che hai visto prima siano semplici da fare bene).

👉 La prossima cosa da fare è quella di convincere la Banca a rinunciare a parte dei soldi che le devi.

Anche qui, tralascio completamente tutti i problemi legati alla negoziazione con l’Istituto di Credito in quanto, per poterli affrontare correttamente e in maniera dettagliata, ho dovuto scriverci un libro intero di 260 pagine.

Proprio per questo motivo NON potrei affrontare quell’argomento in questo articolo senza rendere quello che stai leggendo troppo lungo e complicato.

👉 Anche qui, però, ti dico subito che parlando di negoziazione con le Banche DEVI sempre tenere in considerazione 3 cose:

1. le tue alternative al raggiungimento di un accordo con l’Istituto di Credito (che cosa fai se la Banca NON accetta la proposta che le hai fatto?);
2. le SUE alternative alla chiusura di un accordo con te (e le cose che ti possono rendere la trattativa molto più difficile);
3. il fatto che la Banca affronta ogni giorno quel tipo di negoziazione mentre tu sei un principiante su questo argomento (e questa cosa si vede soprattutto quando cerchi di fregarla)

A parte quello che abbiamo appena detto, ci sono anche

2 fattori che possono farti PERDERE anche se sei convinto che stai vincendo

👉 Ricordati sempre che chi starà negoziando con te da parte della Banca avrà molta più esperienza in queste cose di quanto ne puoi avere tu.

⚠ Puoi aver letto tutti i libri che ti pare (compreso il mio) ma se è la prima volta che ti trovi faccia a faccia con un Istituto di Credito in una negoziazione è probabile che tu commetta degli errori.

👉 Di solito, quelli più frequenti sono 2:

1. Non inserisci nell’accordo TUTTI i debiti che hai con quella Banca e, di conseguenza, alla fine di tutto NON hai veramente risolto il tuo problema;
2. Ti fai fregare dalla tua controparte e, quindi, accetti delle condizioni che sono più svantaggiose rispetto a quello che potevi ottenere se fossi stato seguito da un vero professionista.

Ora… il secondo punto della lista è abbastanza semplice da capire… come ti ho detto prima, chi negozia con te da parte della Banca è molto più esperto di te in queste cose e può prenderti in giro, facendoti credere “che Cristo è morto dal freddo“.

👉 D’altra parte tu NON hai le capacità per capire se quello che ti stanno dicendo è vero oppure no… soprattutto se sei seguito da un avvocato che NON è esperto di queste cose.

Quando tratti, devi stare attento a farlo per cancellare TUTTI i tuoi debiti

Sembra assurdo ma non lo è.

⚠ Capita molto spesso che chi sta facendo tutto da solo scriva nella proposta da mandare alla Banca di voler chiudere a saldo e stralcio il suo mutuo MA non indichi, per esempio, quello deve succedere per gli interessi dovuti, le spese legali o, per esempio, l’ulteriore debito dovuto allo scoperto di conto corrente.

👉 Se non sei estremamente preciso in questa fase rischi di rimanere con dei debiti da pagare a toglierti il sonno e la serenità che credevi riconquistata.

Il mio CONSIGLIO per te:

Se vuoi chiudere un accordo a saldo e stralcio con la Banca, NON fare tutto da solo.

👉 Rischi solamente di perdere del tempo prezioso e, poi, di NON riuscire a raggiungere un buon accordo con il tuo creditore.

Allo stesso tempo, però, NON ti affidare al primo avvocato o agente immobiliare che ti capita tra le mani (anche se lo conosci o è tuo amico).

Per riuscire a vendere la tua casa e portare a termine una negoziazione con la Banca servono capacità e procedure ben definite.

👉 Se la persona a cui ti stai rivolgendo è un “improvvisato” del settore, rischi di peggiorare la tua situazione in quanto perderai del tempo e diminuirai le possibilità di chiudere un accordo vantaggioso (per te).

Ricordati che il “culo sulla graticola” è sempre il tuo e, di conseguenza, pensa con la tua testa e NON farti abbindolare dalle false promesse di venditori (di case o di speranze).

👉 Se il professionista che hai ingaggiato sbaglia nel fare il suo lavoro perché non è esperto di quella materia, quello che ci rimette, alla fine, sei sempre e solo TU.

Se, poi, ne vuoi sapere di più su come fare per risolvere per sempre i tuoi problemi di soldi con Banche o Finanziarie, ho creato un percorso per te completamente GRATUITO.

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Ricapitolando:

In questo articolo hai capito che, quando decidi di cercare di risolvere da solo i tuoi guai con gli Istituti di Credito rischi di NON sapere come gestire:

1. la Vendita della tua casa;
2. la Negoziazione con il potenziale acquirente;
3. la Trattativa con la Banca.

Fase 1: vendere la casa

Riguardo alla Vendita della tua casa, la prima cosa da fare è capire qual è il suo valore di mercato. 👈

Per fare questa cosa puoi:

• controllare i valori O.M.I. della tua abitazione;
• chiedere ad un Agente Immobiliare.

⚠ Ricordati sempre che, anche se stai parlando con un Agente Immobiliare che conosci, non è detto che sia in grado di aiutarti.

Fase 2: trattare con il potenziale acquirente

⚠ Quando parlerai con la persona che è interessata a comprare la tua casa ricordati di NON spaventarla e di cercare sempre di gestire la sua avidità.

Siamo tutti umani e, questo, vuol dire che:

1. le cose che NON capiamo ci spaventano (soprattutto quando ci sono di mezzo un sacco di soldi come quando dobbiamo comprare casa);
2. vogliamo sempre fare un buon affare, molto spesso anche “sulla pelle” della persona che abbiamo di fronte.

👉 Quindi, quando avrai il potenziale acquirente davanti a te, ti consiglio di

1. essere trasparente su quello che sta succedendo;
2. essere competente, nel senso che DEVI dare una risposta alle sue infinite domande (soprattutto a quelle “giuridiche”);
3. saperlo indirizzare verso la strada che vuoi tu e non verso quella che la sua avidità lo porta a ipotizzare.

Fase 3: la negoziazione con la Banca

👉 Ricordati sempre che, chi starà negoziando con te da parte della Banca, avrà molta più esperienza in queste cose di quanto ne puoi avere tu.

👉 Cerca di prepararti molto bene prima di iniziare una trattativa con l’Istituto di Credito. Non dare niente per scontato… soprattutto quando si parla dei tuoi debiti.

Concludendo:

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Come avrai già capito da te, in questo blog ti fornisco gratuitamente informazioni e risorse che possono aiutarti ad uscire dal tunnel oscuro del debito.

Lo faccio perché credo che ci sia sempre una soluzione ad ogni problema e, spesso, basta veramente poco per tornare a vivere una vita serena.

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