Comprare una casa all’Asta può comportare il rischio di sprecare dei soldi o di non acquistare quello che credevamo. Vediamo, quindi, quali sono le sette regole da seguire per non rimetterci con le Aste Giudiziarie:
- Avere un budget di spesa definito e concreto;
- Verificare quali diritti sull’immobile vengono venduti;
- Verificare se sono presenti abusi edilizi e, se sì, cercare di capire se questi sono sanabili o meno;
- Valutare l’importo del prezzo di vendita dell’immobile rispetto ai prezzi medi del mercato c.d. libero;
- Verificare se l’immobile è, o meno, occupato dal debitore esecutato e dalla sua famiglia;
- Valutare l’importo dei c.d. “costi occulti” in relazione al proprio conto economico;
- Non farsi MAI vincere dalla “frenesia dei rialzi”.
Analizziamoli uno per uno:
1. Avere un budget di spesa definito e concreto
Sembra scontato ma non lo è per niente.
Quando si vuole partecipare ad un’Asta è fondamentale sapere con certezza quale sarà il budget massimo di cui si dispone e, se si intende partecipare utilizzando il denaro della Banca, avere in mano, per lo meno, una pre-delibera del mutuo.
Questa consapevolezza serve sia per individuare solamente gli immobili che sono “alla nostra portata” sia per evitare il rischio di non riuscire, poi, a saldare l’importo della vendita perché la Banca non ci eroga le somme richieste. Tutto ciò comporterebbe sia la perdita della caparra versata sia ulteriori conseguenze economiche.
2. Verificare quali diritti sull’immobile vengono venduti
Questa è la prima e più importante verifica da fare.
Nello specifico occorre comprendere quale diritto sull’immobile verrà venduto.
Mi spiego meglio: di solito in una normale compravendita si acquista il diritto di piena ed esclusiva proprietà dell’abitazione. La stessa cosa dobbiamo fare quando ci approcciamo a un’Asta.
Dobbiamo sempre cercare di acquistare la piena ed esclusiva proprietà del bene.
Quando ci troviamo di fronte alla vendita di una quota dell’immobile, dobbiamo immediatamente desistere nel procedere all’acquisto. Stiamo acquistando solo una parte del bene. L’altra parte resterà di proprietà di una terza parte.
A tal riguardo occorre, anche, cercare di capire se sono presenti diritti di terzi (diritti di abitazione, usufrutto ecc.) sull’immobile e se questi sono, o meno, opponibili alla procedura.
Non avrebbe nessun senso comprare un immobile sul quale, per esempio, grava un diritto di usufrutto di un terzo. Non ne potresti disporre come vorresti e, di conseguenza, butteresti via i tuoi soldi.
Una buona notizia: queste informazioni sono tutte presenti all’interno della perizia di stima redatta dal C.T.U. (Consulente Tecnico d’Ufficio).
Potrai trovare questa relazione all’interno della pagina web dove trovi i riferimenti all’immobile che stai visionando. Tieni in considerazione che ogni Tribunale utilizza un portale di riferimento per la pubblicazione delle Aste Giudiziarie (ad esempio, per il Tribunale di Ancona il sito di riferimento è Astegiudiziarie.it)
3. Verificare se sono presenti abusi edilizi e, se sì, cercare di capire se siano sanabili o meno
Il prezzo di vendita dell’abitazione che intendi acquistare è stato calcolato in base ad una relazione tecnica peritale redatta dal C.T.U. (Consulente Tecnico d’Ufficio) su incarico del Giudice. Il perito del Tribunale ha lo scopo di verificare la presenza di abusi edilizi e di incongruenze tecniche sull’immobile che si sta tentando di vendere all’Asta. Se individua tali vizi, il suo compito è anche quello di indicare se siano sanabili o meno.
Una volta che avrà verificato che esistono abusi edilizi andrà a fare una stima approssimativa dei costi di sanatoria, di adeguamento o di ripristino dei luoghi e DECURTERÀ tale valore dall’importo finale che andrà a costituire il prezzo base di vendita dell’immobile in Asta.
Faccio un esempio: se il C.T.U. avrà verificato la presenza di un abuso edilizio che avrà il costo di 10.000 euro per la sua eliminazione ed avrà valutato l’abitazione per 100.000 euro, il valore di vendita del bene, come base d’Asta, sarà di 90.000 euro.
Se proprio vuoi essere previdente, poi, potresti far valutare l’importo preciso per l’eliminazione dei vizi da un tuo tecnico di fiducia. Molto spesso, infatti, capita che le stime sui costi fornite dal perito del Tribunale siano molto “ottimistiche”.
4. Valutare l’importo del prezzo di vendita dell’immobile rispetto ai prezzi medi del “mercato libero”
Come dicevo, accade molto di frequente che le valutazioni dell’immobile da parte del perito del Tribunale siano “sballate verso l’alto” rispetto al valore dello stesso bene sul c.d. mercato libero
Mi spiego: accade spesso che una casa, che sul mercato libero potrebbe essere venduta al massimo per 100.000 euro, in Asta venga inizialmente stimata 190.000 euro. Se venisse venduta a quel prezzo, il potenziale acquirente NON farebbe di sicuro un buon affare.
La domanda che nasce spontanea è: “perché il perito del Tribunale sovrastima l’abitazione?”
La risposta è duplice:
Valore stimato dal C.T.U. vs. valore sul mercato immobiliare
In primis, il C.T.U. di solito è un geometra o un ingegnere ma NON un agente immobiliare. In conseguenza di ciò, per determinare un prezzo di vendita, utilizzerà strumenti come il valore O.M.I. ed altri parametri tecnici. Il perito, però potrebbe non essere a conoscenza dei precisi valori di vendita di un immobile in quella determinata zona. Bisogna tenere in considerazione che, in relazione alle abitazioni, ogni zona e microzona di una città o di un paese potrebbe avere dei valori completamente differenti rispetto a quella immediatamente adiacente a causa, per esempio, della vicinanza di scuole, parchi, fermate dei mezzi ecc.
Ribassi e offerte minime
Il secondo motivo è dato dal sistema di ribassi su cui è impostato il mercato delle Aste. Ogni volta che un’asta va deserta il valore del bene viene ribassato del 25% rispetto al valore della base d’Asta precedente. Ad ogni vendita, poi, il potenziale acquirente potrebbe procedere all’acquisto dell’abitazione offrendo il 25% di meno della base d’Asta di quella stessa vendita (c.d. “offerta minima”).
Molto spesso, poi, i potenziali acquirenti decidono di partecipare all’Asta verso la terza/quarta vendita, quando il valore dell’immobile si è fortemente svalutato.
Sapendo che questo accade, il perito potrebbe “gonfiare” il prezzo di stima. Così facendo il valore dell’immobile, dopo la terza Asta, potrebbe essere ancora abbastanza alto da poter soddisfare (almeno in parte) le esigenze dei creditori.
A questo punto, per non buttare via dei soldi, è importante cercare dei parametri di riferimento del bene che si intende acquistare. Questi parametri possono essere forniti dalle Agenzie Immobiliari (come quelle con cui collaboro io). L’importante è che siano “oneste” nella valutazione del bene. Un’alternativa alle Agenzie Immobiliari è fornita dai numerosi siti nei quali si vendono immobili (immobiliare.it, Idealista ecc.). Quest’ultima opzione, però, comporta un lavoro di ricerca ed analisi un po’ più lungo e faticoso.
5. Verificare se l’immobile è, o meno, occupato dal debitore esecutato e dalla sua famiglia
Questo è il vero “punto dolente” delle Aste.
Ogni vendita all’Asta è, di fatto, collegata ad una persona con dei problemi economici.
Possiamo essere sarcastici e dire che, comunque, quella casa prima o poi verrà venduta e, quindi, “meglio io che un altro”; oppure possiamo farci degli scrupoli e non partecipare alla vendita.
La scelta è personale.
Sicuramente una cosa molto importante da tenere in considerazione di quando un immobile è abitato dal debitore e dalla sua famiglia è il loro stato d’animo. Se sono arrabbiati o aggressivi, potrebbe addirittura essere rischioso procedere all’acquisto.
Mi è capitato, infatti, di vedere debitori esecutati che hanno devastato l’abitazione (anche cementando le tubature) al momento della sua liberazione.
Ora… in questo caso il debitore rischia di dover affrontare un procedimento penale per i danni che ha causato, ma tu che ti sei aggiudicato l’immobile ti troveri a dover tirare fuori dei soldi che non avevi previsto per sistemare l’abitazione.
6. Valutare l’importo dei c.d. “costi occulti” in relazione al proprio conto economico
A parte quanto detto al punto 3 sui costi di eliminazione degli abusi edilizi, quando si vuole partecipare ad un’Asta, è fondamentale rendersi di quali siano i c.d. “costi occulti”.
Innanzitutto ci sono le Spese di Procedura. Di solito sono esplicitate in perizia e quantificate in un ulteriore 15-20% del costo di aggiudicazione dell’immobile. Se, per esempio, ti aggiudichi una casa a 100.000 euro, le spese di procedura che dovrai aggiungere a tale importo ammonterebbero a 15.000-20.000 euro.
Capita, poi, che tale quantificazione non sia presente in perizia. A questo punto è di fondamentale importanza contattare il delegato alla Vendita (il cui nome trovi sul sito delle Aste di cui abbiamo parlato poco fa) per avere una stima dei costi da sostenere.
In quest’ultimo caso ricordati che le “spese di procedura” sono così composte:
- onorario del delegato alla vendita;
- onorario del custode giudiziale;
- onorario del C.T.U.;
- il versamento di eventuali spese sostenute dal delegato alla vendita, dal custode o dal C.T.U.;
- costi di cancellazione dell’ipoteca e del pignoramento sul bene;
Un altro costo occulto è anche la parcella del professionista che ti assiste in tutta la procedura ed anche dopo. Molto spesso si tende a non pensarci ma, poi, quando si vanno a fare i conti in tasca ci si rende conto che si è andati a finire “fuori budget”.
7. Non farsi MAI vincere dalla “frenesia dei rialzi”
Ho visto molte persone darsi un budget massimo per acquistare un determinato bene immobile che poi, però, hanno inevitabilmente superato. Il motivo di tale comportamento era che un altro partecipante all’Asta aveva fatto un’offerta più alta e si stava aggiudicando l’abitazione.
Nei partecipanti alla vendita era attivato il c.d. “spirito della competizione”.
Andare oltre il budget massimo che ci siamo dati è pura follia. Si rischia di trasformare una lucida ed analitica operazione immobiliare in un vero e proprio gioco d’azzardo.
Quando hai individuato l’importo massimo che puoi arrivare ad offrire in Asta, non tenerne conto è un comportamento assolutamente pericoloso ed irrazionale perché porta a rialzi ingiustificati da parte tua e degli altri partecipanti all’Asta.
Capita molto spesso, infatti, che il valore che si arriva ad offrire superi addirittura quello di partenza dell’Asta precedente o perfino quello relativo al mercato libero.
Se, poi, alla fine dei giochi, riesci ad aggiudicarti la casa, sei nei guai: ormai hai “sforato” il tuo budget e non hai più soldi per pagare tutte le spese collegate all’acquisto.
Come dicevo… pura follia.
Ora, se sei arrivato a leggere questo articolo fin qui ti faccio in miei complimenti perché, questa volta, non sono stato proprio “sintetico”. Ad ogni modo ritengo che l’argomento ti interessi, forse, per motivi personali e, di conseguenza ti dico questo: “se vuoi evitare di rimetterci tanti soldi con le Aste, la cosa veramente importante da sapere è che in questo particolare settore NON c’è spazio per l’improvvisazione e per il “fai da te”. FATTI AIUTARE da uno o più Professionisti. La cosa avrà sicuramente un costo ma saranno soldi spesi bene se ti garantiranno un acquisto sicuro.
Se hai bisogno di maggiori informazioni sull’argomento contattaci.
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