Come risparmiare fino al 60% acquistando una casa e facendo del bene al venditore

In un precedente articolo abbiamo parlato delle differenze che esistono tra il mercato immobiliare libero e quello vincolato. Abbiamo parlato del fatto che, soprattutto se cerchiamo un immobile con un forte sconto sul prezzo di vendita, il mercato da preferire sia, nove volte su dieci, quello del mercato vincolato.

Quello che NON abbiamo fatto in quell’occasione è parlare dettagliatamente di QUANTO si può risparmiare acquistando una casa in quei due mercati e degli eventuali, possibili, PROBLEMI MORALI collegati all’acquisto di un’abitazione sul mercato vincolato. Molte persone, infatti, NON si avvicinano a quel tipo di settore perché temono di “portare via la casa a qualche povero disgraziato”… si sentono fortemente in colpa e non vogliono fare la figura di quelli che si approfittano delle difficoltà altrui.

Il problema morale

Questi tipi di problemi esistono ma NON si verificano sempre. Esiste una tipologia di operazioni in cui, anche se l’acquirente risparmia una grossa cifra, il venditore ha, comunque, un vantaggio altrettanto grande: le trattative a saldo e stralcio.

Questa tipologia di operazioni immobiliari si ha quando il debitore/venditore decide di mettere in vendita il proprio bene di maggior valore (di solito la propria casa) per chiudere la sua posizione debitoria “stralciandola”.

In questo genere di operazione, quindi, il denaro che serve al debitore/venditore per estinguere il proprio debito è fornito, proprio, dal potenziale acquirente.

Fatta questa breve premessa, sicuramente sarai d’accordo con me nell’affermare che, in questo caso, NON può esistere alcun problema morale.

Non ha senso sentirsi in colpa perché si sta acquistando un bene da una persona in difficoltà in quanto quella vendita, di fatto, estinguerà tutti i debiti del venditore e permetterà a quest’ultimo di ritornare a vivere la sua vita in maniera serena.

Molto probabilmente ti starai chiedendo… “tutto bello… ma, all’atto pratico, quanto posso risparmiare comprando un immobile a saldo e stralcio?”

Dipende da caso a caso.

Il vantaggio economico

Non esiste una regola precisa perché ogni situazione è differente dall’altra ed ogni creditore ha delle “policy” proprie in tema di recupero dei crediti c.d. incagliati o in sofferenza.

Diciamo che, in media, si può andare da un minimo del 20% ad un “massimo” del 60% sul valore di mercato. Si possono trovare casi in cui si arriva ad un risparmio ancora più grande ma questi ultimi sono più rari e, volutamente, non li prendo ad esempio.

Ad esempio può accadere che abitazioni dal reale valore (di mercato libero) di 150.000 euro siano vendute anche a 90.000/100.000 euro: uno sconto di circa un terzo sul valore di vendita.

All’atto pratico, con la stessa cifra con cui potevi comprare una casetta di 70mq puoi benissimo acquistare un’immobile di 100mq.

Altra cosa da non sottovalutare sarà quella di avere la massima collaborazione del debitore/venditore in tutta l’operazione. Rispetto ad una normale compravendita sul mercato libero, infatti, il venditore sarà ancora più interessato dell’acquirente alla buona riuscita dell’operazione. Questo perché, se quest’ultima dovesse andare male, da una parte il venditore/debitore si troverà a non essere più liberato dai suoi debiti e, dall’altra, si troverà a perdere comunque il bene che, quasi sicuramente, verrà messo in vendita all’asta dal suo creditore.

A questo punto ti devo avvertire di una cosa:

le operazioni sul mercato vincolato e, più nello specifico, le trattative a saldo e stralcio, proprio perché permettono quel tipo di risparmio, sono procedure complicate che DEVONO essere gestite con professionalità.

Ci sono moltissime cose da conoscere (per fare solo qualche esempio: le situazioni che favoriscono le trattative dalla parte della banca, quelle che le rendono più difficili, l’eventuale ruolo dell’Agenzia Entrate-Riscossione, eccetera) ed è necessaria molta esperienza per poter valutare il metodo migliore per organizzare la giusta strategia di negoziazione.

In presenza del c.d. “fai da te” tali operazioni falliscono molto facilmente, per il motivo che, nella quasi totalità dei casi, si deve trattare con una Banca, la quale conosce molto bene i propri limiti e le proprie procedure interne. È compito del professionista “giocare” su questi limiti per convincere l’Istituto di Credito a trattare. Per il neofita o per chi si approccia da privato in questo mondo, tutto risulterà più complicato, sarà meno credibile e, di conseguenza, meno convincente nei confronti del proprio interlocutore.

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