Le 3 cose da fare prima di comprare una casa all’Asta (o a saldo e stralcio)

Voglio risparmiare soldi comprando casa all’Asta o a saldo e stralcio.

Da dove devo partire?

👉 Comprando casa nel “mercato vincolato” (quello delle Aste e dei Saldi e Stralci) si può risparmiare veramente tantissimo MA bisogna farlo stando molto attenti a non commettere errori…

⚠ Quando ti approcci a questo tipo di mercato gli errori costano veramente molto cari.

In questo articolo vedremo i tre step da fare PRIMA di cercare una casa da acquistare.

👉 Nello specifico ti parlerò:

1. di come individuare i propri bisogni;
2. dell’analisi patrimoniale per la creazione di un budget di spesa;
3. di come si seleziona un’abitazione.

Ma, per prima cosa:

1 – Distinguere tra SOGNI e BISOGNI:

Sembra un gioco di parole ma non lo è.

Quando ti metti a pensare a quale casa comprare, soprattutto se valuti quelle all’Asta, la prima cosa che fai è incominciare a sognare.

Immagini una villa con giardino oppure un’appartamento di 120 mq in centro città.

Nella tua mente ti vedi già rilassato in poltrona all’interno della tua nuova abitazione, con i tuoi figli che giocano felici all’interno delle loro camerette.

👉 Poi incominci a pensare che, visto che all’Asta le case costano poco, è meglio puntare ad un’abitazione più grande, magari con due bagni… lo sappiamo tutti che la mattina “non è piacevole” fare la fila per una doccia.

Già che ci sei avresti bisogno anche di due garage. In famiglia avete due macchine e, visti i tempi che corrono, non ne vuoi lasciare una parcheggiata in strada.

E così via.

⚠ Piano piano i tuoi bisogni lasciano lo spazio ai tuoi sogni.

Sognare è bello ma se vuoi veramente comprare casa:

Devi capire che cosa ti puoi permettere e che cosa no.

⭕ Per poterlo fare devi, prima di tutto, fare una lista dei requisiti che dovrebbe avere la tua nuova casa.

👉 In questa lista metti tutto. Ogni tua fantasia è permessa.

Compila questo elenco con la tua famiglia in modo tale che il brainstorming sia ancora più efficace.

Una volta che la tua lista sarà completa incomincia a selezionare i punti che, per te e per i tuoi cari, sono più importanti degli altri.

Attribuisci ad ogni voce del tuo elenco un punteggio da 1 a 5.

⭕ Una volta che avrai fatto tutto ciò, crea una nuova lista dove inserirai solo gli elementi che hanno una valutazione di 4 e 5.

⭕ Dopo aver completato la nuova lista incomincia a cercare le abitazioni che rispecchiano i requisiti che, per te e per la tua famiglia, sono più importanti.

Visto che il tuo scopo è quello di fare un buon affare, devi effettuare la tua ricerca su quei siti che pubblicizzano gli immobili in Asta (per esempio AsteGiudiziarie.it o qualsiasi altro utilizzato dai Tribunali della tua zona). Se non hai ben chiara la differenza tra mercato libero e mercato vincolato ti consiglio di leggere anche questo articolo.

Verifica i prezzi, investi il tuo tempo nel fare ricerche, non fermarti alla prima casa che trovi (anche se pensi che è la più bella che hai visto fino a quel momento).

⭕ “Colleziona” dalle 5 alle 10 potenziali case adatte a te e alla tua famiglia.

A questo punto, per capire che cosa ti puoi permettere e che cosa no, devi valutare le tue possibilità economiche. 👈

2 – Quanto sono profonde le tue tasche?

⚠ Arrivati a questo punto devi capire quanto puoi permetterti di spendere.

• Hai già chiesto un mutuo o un finanziamento che stai rimborsando?
• Qual’è l’importo massimo che una Banca potrebbe prestarti?
• Hai dei soldi che puoi utilizzare per comprare casa o da aggiungere al prestito?

👉 Rispondere a queste domande ti permetterà di capire quale potrebbe essere l’importo massimo che potrai utilizzare per acquistare la tua nuova casa.

Questa è la fase più importante di tutte.

Per evitare molti problemi devi essere assolutamente certo che, quando sarai chiamato a pagare la tua nuova casa, avrai a disposizione quel denaro.

Se non lo farai le conseguenze potrebbero essere molto gravi per te.

Mi spiego meglio:

Che cosa succede se non hai i soldi per pagare?

Partiamo dal saldo e stralcio:

👉 Quando si fanno operazioni a saldo e stralcio per acquistare una casa a forte sconto, i rischi che si corrono in caso di violazione degli accordi presi sono gli stessi che si correrebbero comprando un’abitazione da un agente immobiliare:

• Si perderà la caparra versata (l’importo varierà a seconda delle circostanze);
• Si dovrà comunque pagare il consulente che avrà seguito l’operazione.

Vediamo, invece, che cosa succede in caso di Asta:

In questo caso le conseguenze di un mancato pagamento da parte tua saranno MOLTO più pesanti per te.

Come nel saldo e stralcio e nel mercato libero anche quando decidi di comprare una casa all’Asta, per partecipare alla vendita, DEVI versare una caparra.

👉 Solitamente l’importo che dovrai corrispondere al Tribunale sarà del 10% della somma che intendi offrire per acquistare l’abitazione.

Quindi se l’offerta che farai sarà di 100.000 euro, dovrai versare 10.000 euro come caparra.

⚠ Se, però, al momento di versare il saldo prezzo NON avrai la somma necessaria a pagare la casa che hai appena comprato accadranno queste due cose:

1. Perderai la caparra che hai versato (i famosi 10.000 euro di prima);
2. Potresti essere condannato dal Giudice a pagare alla procedura esecutiva la differenza tra il valore a cui tu ti sei aggiudicato quella casa e il prezzo della successiva vendita all’Asta. 👈

Ti faccio un esempio per spiegarti meglio come funziona quest’ultimo punto:

Diciamo che la casa che ti interessa sia messa in vendita a 100.000 euro (per fare cifra tonda).

Per partecipare alla vendita versi il 10% di quella somma come caparra (quindi 10.000 euro).

Tu sei l’unico a partecipare all’Asta e ti aggiudichi quell’abitazione per la cifra che hai offerto (100.000 euro).

Ora… quando dovrai versare il saldo prezzo (90.000 euro) oltre alle spese di procedura (che di solito si aggirano intorno al 15% del costo di aggiudicazione) la tua banca non ti dà il mutuo che ti aveva promesso. 😨

Non riesci a pagare. 😱

👉 Perdi i 10.000 euro e l’abitazione viene rimessa in vendita a 75.000 euro (i ribassi sono sempre del 25% per le esecuzioni che non derivano da fallimenti).

La casa viene venduta a 75.000 euro ad una terza persona.

⚠ A questo punto il Giudice ti potrebbe condannare a pagare al Tribunale (o meglio, alla Procedura Esecutiva) la somma di 25.000 euro (che rappresenta la differenza tra il prezzo a cui ti sei aggiudicato l’abitazione e il secondo prezzo a cui questa è stata venduta). 👈

A conti fatti, per risparmiare comprando casa all’Asta, hai buttato via 35.000 euro!

Ok… mi immagino che starai pensando:

Perché la Banca non mi dovrebbe dare i soldi che mi ha promesso?

Come minimo se succede una cosa del genere faccio causa per danni all’Istituto di Credito!

E così via…

⭕ Vediamo perché la Banca potrebbe non darti i soldi che ti ha promesso o perché tu potresti decidere di ritirarti dalla vendita dopo l’aggiudicazione della casa.

Perché la Banca NON ti presta i soldi che ti ha promesso?

Le motivazioni potrebbero essere moltissime.

Le più frequenti sono 3:

1. hai partecipato all’Asta senza avere in mano una pre-delibera di mutuo oppure un atto di impegno da parte della Banca di erogarti un finanziamento nei 120 giorni successivi all’aggiudicazione della casa all’Asta (tempo massimo nel quale dovrai pagare il Tribunale). Per fare tutto l’iter necessario ad avere quei soldi potrebbero trascorrere molti mesi e, di conseguenza, potresti NON fare in tempo a pagare;
2. la Banca ha valutato che potrebbe prestarti al massimo una certa somma di denaro e, su quell’importo partecipi alla vendita MA NON hai precisato all’Istituto di Credito che volevi comprare una casa all’Asta. Non tutte le Banche finanziano questo tipo di operazioni.
3. Hai in mano una pre-delibera per 100.000 euro MA, come prima, NON hai specificato che volevi comprare una casa all’Asta. A questo punto la Banca per finanziare l’operazione deve fare una nuova istruttoria con il rischio di sforare i tempi massimi di pagamento. Le pre-delibere, infatti, sono sempre impostate per acquisti sul mercato libero, non per le Aste.

Perché potresti decidere di ritirarti dall’acquisto?

Anche qui i motivi posso essere tanti.

I 3 più frequenti sono:

1. Ti rendi conto che ci sono dei costi che non avevi considerato e che non puoi pagare (costi di procedura, oneri per le eventuali sanatorie o per eliminare gli abusi edilizi presenti sull’abitazione ecc.). Tieni in considerazione che la Banca finanzia SOLO l’acquisto dell’abitazione, NON gli altri costi che dovrai affrontare (compresi quelli del Tribunale); 👈
2. cambia qualche cosa nella tua vita (vieni trasferito, licenziato, messo in cassa integrazione ecc.);
3. Trovi una casa che ti piace di più e che costa di meno. In quest’ultimo caso molti pensano di aver perso solo la caparra perché NON sanno che vanno incontro ad una condanna da parte del Giudice per il danno causato alla procedura esecutiva.

⭕ Dopo esserti assicurato che avrai il denaro per pagare la tua nuova casa e per affrontare TUTTE le spese collegate (oneri del Tribunale, sanatorie, ristrutturazioni ecc.) ti troverai di fronte all’ultimo punto della lista:

3 – Capire quale casa comprare:

E finalmente arriviamo al dunque…

Solamente DOPO che avrai portato a termine il primo e il secondo punto della lista potrai dedicarti, effettivamente, a scegliere la casa da acquistare.

👉 L’aspetto “fisico” dell’abitazione che vorresti comprare è la cosa che conta di meno quando devi decidere se acquistare una casa all’Asta o a Saldo e Stralcio.

⚠ Devi capire che cosa viene venduto (la piena proprietà oppure una quota dell’abitazione?) se ci sono abusi edilizi, se questi abusi sono sanabili oppure no.

Per farti comprendere cosa intendo, tra qualche settimana pubblicherò un intero articolo con degli esempi reali.

Ad ogni modo tutte queste informazioni le potrai trovare all’interno della Perizia di Stima che viene fatta fare dal Tribunale e che potrai scaricare direttamente dai siti che si occupano di Aste Giudiziali e che trattano della casa che ti interessa (ad esempio Astegiudiziarie.it, Astalegale.net ecc.)

Se vuoi approfondire questo tema puoi leggere questo articolo dove parlo delle 7 regole da seguire se NON vuoi rimetterci con le Aste.

Il mio consiglio per te:

👉 Non sottovalutare MAI i rischi di comprare casa sul mercato vincolato. La Legge italiana è complicata e basta poco per commettere un errore e rimetterci tanti soldi.

⭕ Le Aste e i Saldi e Stralci sono delle opportunità per realizzare i tuoi sogni e se vuoi farlo senza rischiare di trasformali in INCUBI, evita il FAI DA TE e fatti seguire nell’operazione da persone veramente competenti di questa materia.

⭕ Se vuoi capire come fare a selezionare il consulente adatto alle tue esigenze puoi leggere anche questo articolo.

⭕ Se, invece, vuoi avere maggiori informazioni su come riuscire a realizzare i tuoi sogni senza alcun rischio, ti invito a contattarci direttamente.

Ricapitolando:

In questo articolo abbiamo visto le tre cose da fare prima di acquistare un’abitazione nel mercato vincolato.

👉 In questi casi ricordati sempre di:

1. Distinguere tra i tuoi SOGNI e i tuoi BISOGNI;
2. Capire quanto sono profonde le tue tasche;
3. Selezionare la casa che, in rapporto qualità/prezzo risulta essere la migliore di tutte quelle che avrai selezionato nella tua ricerca.

⚠ Se non sei un esperto di Aste, ricordati anche dei rischi che corri nel fare tutto da solo.

👉 Soprattutto ricordati dei rischi che corri se, dopo esserti aggiudicato la casa dei tuoi sogni, NON avrai i soldi per pagarla.