“Se ho la casa ipotecata da (ex)Equitalia e la volessi vendere… esiste un modo per farlo?”
Questa è una domanda che mi viene fatta spesso dalle persone che mi contattano in cerca di una mano.
E, visto che quello è un argomento un po’ complesso, userò questo articolo per semplificartelo e per rivelarti la strategia che utilizzo quando ho dei clienti che si trovano con il Fisco alla porta.
Ma prima di entrare nel vivo del discorso:
Mi presento:
Mi chiamo Andrea Gamberi e, assieme alla mia squadra, “coltello tra i denti” lottiamo ogni giorno per risolvere i problemi di soldi delle persone che hanno debiti con le Banche, con le Finanziarie e con ex-Equitalia.
Sono anche autore del libro Bestseller Negoziare con la Banca.
Partiamo dalla storia di Marco e Giovanna.
Marco e Giovanna sono fratello e sorella.
Non sono più dei “ragazzini”… hanno entrambi superato i 50 anni.
Marco ha una piccola carrozzeria mentre Giovanna in passato aveva avuto un’attività commerciale.
I loro genitori non ci sono più da qualche anno e, di conseguenza, entrambi hanno ereditato la casa in cui sono nati e cresciuti.
Qualche tempo fa Marco aveva pensato di vendere quell’abitazione…
Alla fine dei conti, lui e la sorella avevano le proprie rispettive case in cui vivere:
“Qualche soldo in più a fine mese farebbe proprio comodo“.
Sempre più deciso a liberarsi di quella vecchia casa, Marco aveva chiesto un appuntamento con un’Agenzia Immobiliare della zona per fare una valutazione del valore dell’abitazione dei defunti genitori.
L’Agente Immobiliare, per puro scrupolo, aveva deciso di fare una visura ipotecaria di quell’immobile e… SORPRESA!
C’era un’ipoteca dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione (ex Equitalia) a garanzia di un grosso debito fatto dalla sorella, Giovanna.
Per Marco fu una doccia molto fredda!
Lui di quel debito non ne sapeva nulla.
Andò subito a parlare della cosa con Giovanna.
Lei, però, non fu affatto sorpresa… sapeva già da tempo di dovere un sacco di soldi (quasi 260.000 euro) all’Agenzia delle Entrate-Riscossione per colpa dell’attività commerciale che aveva gestito per tanti anni.
260.000 euro che pesavano come un macigno su quella vecchia casa.
Come fare a risolvere questo problema?
L’Agente Immobiliare ci conosceva e sapeva che avevamo risolto dei casi simili a questo e, così, fece il nostro nome a Marco che ci chiamò subito per sapere se potevamo aiutarlo…
Niente di più facile!
Ti spiegherò come ho fatto a risolvere il guaio in cui si trovavano Marco e Giovanna.
Per farlo, però, devo prima partire con un brevissimo “pippone” giuridico.
Non ti abbattere:
sarò velocissimo e poco tecnico…
Promesso!
Cosa dice la Legge?
L’articolo 52, comma 2-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 602 dice che:
“… Il debitore ha facoltà di procedere alla vendita del bene pignorato o ipotecato al valore determinato ai sensi degli articoli 68 e 79, con il consenso dell’agente della riscossione, il quale interviene nell’atto di cessione e al quale è interamente versato il corrispettivo della vendita. L’eccedenza del corrispettivo rispetto al debito è rimborsata al debitore entro i dieci giorni lavorativi successivi all’incasso.”
In parole povere i due fratelli potevano vendere l’abitazione che avevano ereditato a patto di versare la quota del debitore (quindi di Giovanna) direttamente all’Agenzia delle Entrate-Riscossione.
E ora tu mi dirai:
“Ma così alla fine ci hanno rimesso la casa senza guadagnarci nulla”
In realtà NON è così… è solo Giovanna a non averci guadagnato nulla dalla vendita (anche se, all’atto pratico ha ridotto il suo debito con lo Stato che, ad ogni modo, non è cosa da poco).
Perché?
L’unica debitrice dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione era Giovanna. Marco non c’entrava nulla in quel pasticcio.
In base a quell’articolo di Legge, una volta venduta quella casa il Fisco poteva rivendicare SOLO la quota di Giovanna, NON quella di Marco!
Quindi, la casa si poteva vendere MA bisognava avere l’autorizzazione dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione.
“Ok… ma dove sta l’inghippo?”
Per riuscire a vendere una casa ipotecata dal Fisco bisogna, per forza di cose, passare per 3 fasi:
- presentare un’istanza di vendita all’Agenzia delle Entrate-Riscossione;
- contestare il valore dato all’abitazione da ex-Equitalia (che, come vedremo tra poco, è quasi sempre sballato verso l’alto);
- organizzare la vendita vera e propria.
La prima fase (quella della presentazione dell’istanza di vendita all’Agenzia delle Entrate-Riscossione) è quella in cui si fanno più casini e, di conseguenza, è quella che provoca più problemi se non viene portata avanti in maniera corretta.
Innanzi tutto:
Che parametri usa il Fisco per capire quanto vale casa tua?
Per poterti spiegare come fare a concludere la vendita, prima ti devo spiegare come l’Agenzia delle Entrate-Riscossione determina il prezzo di casa tua.
Lo fa sempre in base al D.P.R. 602 del 1973 e, per la precisione, agli articoli 79 e 52:
ART. 79, primo comma, del D.P.R. 602/73
“… Il prezzo base dell’incanto è pari all’importo stabilito a norma dell’articolo 52, comma 4, del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, moltiplicato per tre“.
ART. 52, quarto comma, del D.P.R. 602/73
“… Non sono sottoposti a rettifica il valore o il corrispettivo degli immobili, iscritti in catasto con attribuzione di rendita, dichiarato in misura non inferiore, per i terreni, a settantacinque volte il reddito dominicale risultante in catasto e, per i fabbricati, a cento volte il reddito risultante in catasto, aggiornati con i coefficienti stabiliti per le imposte sul reddito, né i valori o corrispettivi della nuda proprietà e dei diritti reali di godimento sugli immobili stessi dichiarati in misura non inferiore a quella determinata su tale base a norma degli articoli 47 e 48. Ai fini della disposizione del presente comma le modifiche dei coefficienti stabiliti per le imposte sui redditi hanno effetto per gli atti pubblici formati, per le scritture private autenticate e gli atti giudiziari pubblicati o emanati dal decimo quinto giorno successivo a quello di pubblicazione dei decreti previsti dagli articoli 87 e 88 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 597, nonché per le scritture private non autenticate presentate per la registrazione da tale data. La disposizione del presente comma non si applica per i terreni per i quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria.”
Ora… che cosa vogliono dire questi due articoli?
Per stabilire il prezzo di vendita della tua abitazione devi fare un’operazione matematica:
Innanzi tutto ti devi ricordare che la norma è degli anni ’70 e, di conseguenza, prima di fare il calcolo, l’Agenzia delle Entrate Riscossione vuole che tu “aggiorni” la rendita catastale del tuo immobile aumentandola di un 5%.
Poi devi moltiplicare la nuova RENDITA CATASTALE della tua abitazione per il valore “120” e, una volta trovato il risultato, devi moltiplicare il tutto per 3.
In pratica,
La formula è la seguente:
Rendita Catastale dell’immobile x 1,05 = rendita catastale aumentata del 5%
Rendita catastale aumentata del 5% x 120 x 3
Il risultato di questa moltiplicazione sarà il valore che l’Agenzia delle Entrate-Riscossione dà a casa tua.
Ora… ti dico subito che la cifra che avrai ottenuto, nel 97% dei casi, è completamente sballata e fuori mercato.
Se decidessi di mettere in vendita la tua casa a quel prezzo NON riusciresti MAI a farlo.
Nel caso dell’abitazione di Marco e Giovanna, il risultato di quella moltiplicazione, portava un valore di circa 180.000 euro.
Un prezzo di almeno 30.000 euro superiore a quello reale.
A questo punto passiamo al prossimo passo:
Quanto vale casa tua?
Per riuscire ad avere la possibilità di vendere la casa di Marco e Giovanna, prima di tutto siamo partiti dal calcolare quel valore che, come ti ho detto poco fa, era di circa 180.000 euro.
Il prezzo di mercato di quella casa, invece, era di circa 150.000 euro.
Questo voleva dire che se avessimo accettato quella valutazione senza pensare ad un piano B, Marco ci avrebbe rimesso circa 15.000 euro (anche se lui non doveva nulla al Fisco).
Questo perché avremmo potuto vendere la casa a 150.000 euro (valore reale) MA avremmo dovuto dare all’Agenzia delle Entrate-Riscossione ben 90.000 euro (il valore della quota di Giovanna calcolato utilizzando il D.P.R. 602/73). Questo perché al Fisco NON interessa a QUANTO vendi realmente la casa MA solo il valore della quota stabilita in base alla Legge di cui abbiamo parlato poco fa.
150.000 – 90.000 = 60.000 euro (valore che sarebbe andato a Marco al posto dei 75.000 euro che gli sarebbero venuti in tasca utilizzando l’altro valore).
A questo punto potresti dirmi:
“Non potevi far mettere in vendita la casa a 180.000 euro?”
Hai ragione… avremmo potuto farlo ma ora sono io che ti chiedo una cosa:
“Saresti disposto a pagare un’abitazione 30.000 euro in più del suo valore reale?”
Penso proprio di no… ed è per questo motivo che abbiamo utilizzato la strategia di cui ti parlerò tra poco per risolvere i problemi di Marco e Giovanna e NON abbiamo aumentato il prezzo di vendita.
Che cosa abbiamo fatto?
Con l’Agenzia Immobiliare abbiamo verificato il valore O.M.I. della casa dei due fratelli (tra poco ti spiegherò il perché ho fatto questa cosa) e abbiamo visto che c’era pochissima differenza tra questo valore e quello reale dell’abitazione (ma molta differenza con quello che il Fisco avrebbe dato a quella casa).
Come ti dicevo poco fa, il valore O.M.I e quello reale erano quasi simili, circa 150.000 euro mentre il valore che l’Agenzia delle Entrate-Riscossione avrebbe dato a quella casa era di circa 180.000 euro.
Eravamo fortunati.
I primi 2 segreti per risolvere il problema:
A questo punto abbiamo:
- messo in vendita l’abitazione al reale prezzo di mercato (che coincideva con il valore O.M.I di quella casa);
- aspettato che ci fosse una proposta di acquisto sul tavolo per poi presentare un’istanza di vendita all’Agenzia delle Entrate-Riscossione.
Ti spiego perché mi sono comportato così:
Partiamo dal prezzo di vendita:
Presentando al Fisco un’istanza di vendita ad un valore inferiore rispetto a quello calcolato nel modo che ti ho spiegato poco fa, sapevo che mi avrebbero “sbattuto la porta in faccia” rigettando la mia richiesta.
MA sapevo anche che il mio “piano B” era un’altro e, cioè:
Presentare un ricorso all’Agenzia delle Entrate.
Perché ho dovuto fare questa cosa?
Per il fatto che Ex Equitalia sa benissimo che il prezzo di vendita calcolato nel modo che ti ho spiegato prima è del tutto fuori mercato e, di conseguenza, per permettere alle persone di chiudere questo tipo di operazione richiede all’Agenzia delle Entrate la possibilità di una “revisione” dell’importo di vendita.
A questo punto ti potresti chiedere:
“Ma perché, se sanno che calcolare il prezzo in quel modo non porta ad un risultato corretto, si ostinano a fare questa cosa?”
“Perché non prendono come riferimento il prezzo di mercato?”
Non lo fanno perché quelli che lavorano in Equitalia NON possono fare come vogliono ma devono basarsi solo sulle norme (anche se queste sono vecchie e del tutto assurde).
In questo caso i dipendenti del Fisco sono legati all’applicazione di una norma (la Legge 602/73) che, essendo stata scritta più di cinquant’anni fa, è basata su altri parametri.
Quali sono i parametri che usa l’Agenzia delle Entrate per calcolare quanto vale casa tua?
E qui sta il punto…
Per stabilire quanto vale casa tua, l’Agenzia delle Entrate utilizza I VALORI O.M.I. come riferimento.
Bingo!
Ecco perché, prima di far mettere in vendita la casa di Marco e Giovanna, ho fatto verificare che il prezzo di mercato fosse effettivamente vicino a quello stabilito utilizzando i valori O.M.I.
In questo modo avremmo potuto prendere due piccioni con una fava:
- potevamo vendere quell’abitazione al prezzo di mercato e, di conseguenza, avremmo potuto trovare qualcuno disposto a comprarsela;
- il prezzo di vendita sarebbe stato quello richiesto dall’Agenzia delle Entrate e, di conseguenza, avremmo potuto chiudere il cerchio ottenendo l’autorizzazione a fare la compravendita (proprio ciò che volevamo avere).
Purtroppo, però, non si ha sempre questa fortuna.
Di solito, infatti, quel tipo di parametro è piuttosto “sballato verso l’alto” rispetto ai prezzi reali di vendita in quanto il valore O.M.I. si riferisce ad una media dei valori di vendita per una determinata area ma, come valore di media, non dice sempre il vero.
Infatti, se, in quel caso, il valore O.M.I. di quella casa fosse stato troppo alto rispetto al valore reale di mercato allora avrei cercato un’altra soluzione e non sarei andato avanti con questo tipo di operazione.
Una precisazione:
Quando decidi di presentare ricorso all’Agenzia delle Entrate contro la decisione dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione (ex Equitalia), lo fai chiedendo la realizzazione di una perizia di stima da parte loro (perizia che dovrai pagare e, nel caso di Marco e Giovanna, ci è costata circa 600 euro).
Per avere in mano questo documento, poi, ti ci possono volere due/tre mesi.
“Sì… lo so, non sono proprio veloci ma, che ti devo dire… SIAMO IN ITALIA!”
A cosa serviva la proposta di acquisto di cui ti parlavo poco fa?
Il preliminare di vendita (o proposta di acquisto) serve a FISSARE UN PREZZO concreto.
Come sopra, se pensi che, anche partendo da un prezzo di vendita reale, l’Agenzia delle Entrate NON provi comunque a “spillarti” qualche migliaio di euro in più rispetto a quello che avevi preventivato… sei un ILLUSO.
Ci provano sempre.
Il punto, però, è rendere inattaccabile la propria posizione e fornire un prezzo di vendita concreto.
Come puoi farlo?
Per esempio, allegando all’istanza e al relativo ricorso che presenterai:
- il contratto preliminare firmato da tutte le parti;
- il conteggio delle spese sostenute e da sostenere (per esempio quelle dell’Agenzia Immobiliare);
- una perizia di valutazione dell’immobile e, se possibile, anche una relazione comparativa dei prezzi di vendita;
- ecc.
Più informazioni riuscirai a produrre, più riuscirai a giustificare il prezzo di vendita che hai scelto.
Il 3° segreto per portare a casa il risultato:
Devi essere bravo a creare una buona strategia!
Come ti dicevo poco fa, il Fisco cercherà sempre di ottenere qualcosa in più di quello che gli sarebbe dovuto. In conseguenza di ciò, ti devi aspettare di dover giustificare ogni tuo passo e ogni tua valutazione “pezzi di carta alla mano“.
Questo potrebbe servire, per esempio, per prepararti la strada nel caso in cui dovessi arrivare a lottare in Tribunale contro l’Agenzia delle Entrate perché, magari, decidono di applicare a casa tua un valore arbitrario che non rispecchia quello reale.
I valori O.M.I., infatti, vanno da un minimo ad un massimo… per esempio, il valore O.M.I. di casa tua potrebbero variare da 800 a 1.300 euro a mq. E, di conseguenza, è chiaro che, se hai una casa di 100 mq, dire che ogni mq vale 800 euro ti porta a darle il valore di 80.000 euro mentre pensare che ne vale 1.300 euro a mq ti porta a metterla in vendita a 130.000 euro.
Una bella differenza di prezzo!
In alcuni casi, quindi, è probabile che il prezzo reale e di mercato di casa tua sia, per esempio, di 800 euro a mq mentre per l’Agenzia delle Entrate ne vale 1.300.
A questo punto, per risolvere la cosa, una strada percorribile potrebbe essere quella del Tribunale. In questo caso, però, avrai delle possibilità di uscirne vincitore SOLO SE ti sarai precostituito una buona serie di prove a tuo favore.
Sono consapevole che quello che ti ho detto fino ad ora ti risulta strano, incomprensibile o anche macchinoso.
Ma la realtà è che:
Quando ti trovi in situazioni come questa, hai solo 3 scelte:
- decidi di non vendere più la casa (la lasci lì ad ammucchiare polvere e tasse da pagare);
- cedi al “ricatto” e ci rimetti un sacco di soldi (in questo caso circa 30.000 euro);
- costruisci una strategia per uscirne vincitore (è una cosa laboriosa ma se sei aiutato da dei buoni professionisti si può fare).
Tra le tre opzioni penso che anche tu sceglieresti l’ultima:
Impostare una buona strategia.
E hai ragione!
È la scelta che abbiamo fatto anche noi e, alla fine di tutto, siamo riusciti a vendere quella casa e abbiamo pagato all’Agenzia delle Entrate-Riscossione proprio la somma che avevamo messo a budget: 75.000 euro anziché 90.000.
Morale della storia:
Quasi sempre un professionista che sa fare bene il proprio lavoro riesce a gestire la patata bollente che gli hai messo in mano.
Alla fine di tutto, infatti, Marco è riuscito a preservare il valore della propria quota di casa e Giovanna ha parzialmente ripagato il suo debito.
Il mio CONSIGLIO per te:
Anche se hai un problema con l’Agenzia delle Entrate-Riscossione e pensi che questo sia irrisolvibile, NON TI ARRENDERE, ci potrebbe essere una soluzione a portata di mano… solo che tu non riesci a vederla (perché il tuo lavoro NON è quello di sbrogliare questo tipo di matasse).
La cosa importante è che NON devi MAI sottovalutare il fatto che il Fisco può essere un grande pericolo per la tua serenità e per quella della tua famiglia.
Un debito con l’Agenzia delle Entrate-Riscossione può raddoppiare, se non triplicare di valore, in pochissimi anni.
Oltre a tutto ciò, il fatto più grave (per te) è che l’Agenzia delle Entrate-Riscossione ha la memoria di un elefante… NON si scorderà MAI di te e del tuo debito nei suoi confronti.
E, proprio come un lupo, non rinuncerà MAI alla sua preda.
Quindi, quando puoi, cerca sempre di chiudere i rapporti con loro.
Richiedi subito un appuntamento gratuito e senza impegno per valutare la tua situazione.
Non aspettare: fai qui e ora il primo passo per risolvere il problema dei debiti definitivamente e tornare finalmente a vivere in serenità.
Come puoi fare a raggiungere questo obiettivo?
Semplice.
Se sono stati emanati dal Governo “rottamazioni delle cartelle” o “saldi e stralci del debito”, approfittane e cancella i tuoi debiti con il Fisco.
Se, invece, questi strumenti non sono disponibili e le cartelle esattoriali NON sono impugnabili per qualche vizio, allora puoi cercare di risolvere il tuo problema utilizzando la legge 3/2012.
Se non vuoi (o non puoi) fare queste due cose allora puoi affrontare il problema come ho fatto io con Marco e Giovanna.
L’importante è non gettare la spugna e cercare sempre di risolvere i propri guai.
Ricapitolando:
Anche se la tua casa è ipotecata o pignorata dal Fisco, puoi sempre riuscire a venderla (con il consenso dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione).
È chiaro che, se sei il debitore e la casa è solo tua, i soldi che ricaverai dalla vendita serviranno a pagare il tuo debito.
Nel caso in cui la casa sia tua e di un’altra persona, il comproprietario che NON ha debiti con l’Agenzia delle Entrate-Riscossione ha diritto di ottenere il pagamento della sua quota dell’abitazione.
In entrambi i casi devi presentare un’istanza a ex Equitalia in base all’art. 52, comma 2-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 602.
Cerca di evitare di fare “giochini” con l’Agenzia delle Entrate-Riscossione… in questi casi è molto meglio preparare una buona strategia piuttosto che cercare di prenderli in giro.
Se, poi, se ne rendono conto e si mettono di traverso, il risultato che avrai ottenuto sarà quello di dover sudare sette camice per riuscire a chiudere un accordo con loro.
In ogni caso, se ci tieni alla tua serenità e hai un debito con il Fisco, cerca in tutti i modi di eliminarlo nel più breve tempo possibile.
Concludendo:
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Lo faccio perché credo che ci sia sempre una soluzione ad ogni problema e, spesso, basta veramente poco per tornare a vivere una vita serena.
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