Ipoteca di Equitalia e debitore morto senza eredi: cosa fare?

A distanza di 15 giorni ho ricevuto 6 telefonate da persone che avevano parte della loro casa ipotecata dall’Agenzia delle Entrate-Riscossione.

E fin qui nulla di strano (visto che aiutiamo anche questa categoria di debitori a risolvere i loro guai).

La cosa bizzarra è stata che, tutte e 6 queste persone si trovavano in una situazione “particolare”…

Ognuno era comproprietario di un immobile. In tutti i casi, l’altro comproprietario, debitore di Equitalia, era deceduto e tutti i potenziali eredi avevano rinunciato all’eredità, rendendo IMPOSSIBILE gestire la situazione con “metodi convenzionali“.

Tutte quelle 6 persone mi chiedevano aiuto per risolvere il loro problema; un problema (a prima vista) di non facile soluzione… se non sei abituato a sbrogliare matasse per lavoro!

Con questo articolo ti voglio spiegare come ho risolto quella situazione ingarbugliata in modo tale da aiutarti a trovare una soluzione ai tuoi guai nel caso in cui ti dovessi trovare in questa “scomoda” situazione.

Ma, prima di tutto

Mi presento:

Mi chiamo Andrea Gamberi e, assieme alla mia squadra, “coltello tra i denti” lottiamo ogni giorno per risolvere i problemi di soldi delle persone che hanno debiti con le Banche, con le Finanziarie e con ex-Equitalia.

Sono anche autore del libro Bestseller Negoziare con la Banca.

Partiamo dal principio:

Perché ti trovi con una parte della casa pignorata da Equitalia?

L’inizio di questa storia è simile per tutti i casi.

Una persona è comproprietaria di un’abitazione e poi, per un motivo o per un altro, inizia ad avere dei problemi con l’Agenzia delle Entrate-Riscossione (ex Equitalia).

A questo punto il debitore si trova con la propria quota di casa ipotecata e, questo, in danno degli altri comproprietari che, di fatto, NON hanno più la libertà di vendere quell’abitazione.

Ma fin qui la cosa è ancora gestibile

Come puoi risolvere il problema?

Fino a che un debitore “esiste”, il problema si può risolvere in maniera abbastanza “semplice”… per esempio si potrebbe:

• pagare il debito e liberare l’immobile dall’ipoteca (anche mediante una rateizzazione o una rottamazione);
• impugnare le cartelle esattoriali davanti ad un Giudice;
• usare l’articolo 52, comma 2-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 602;
• utilizzare la Legge 3/2012 (o Legge “Anti Suicidi”);
• ecc.

Ma come? Il debitore potrebbe NON esistere?

Esatto!

E questo complica di molto le cose…

Mi spiego meglio:

Come accade questa cosa?

Il debitore dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione potrebbe NON esistere più quando quest’ultimo è deceduto e NESSUNO dei potenziali eredi ha accettato la sua eredità.

Di solito, infatti, in quella situazione i potenziali eredi si rendono conto del fatto che il De Cuius (in “Legalese” si chiama così la persona deceduta) non aveva beni di valore da ereditare e che l’unica cosa che avrebbero ottenuto accettando la sua eredità sarebbero stati I SUOI DEBITI.

In conseguenza di ciò, la loro decisione di rifiutare l’eredità è più che giustificabile.

Ora… a questo punto, qual è il problema?

Se nessuna persona decide di accettare l’eredità (neppure attraverso l’accettazione con beneficio di inventario), NON è possibile utilizzare NESSUNO degli strumenti che ti ho indicato poco fa.

Il motivo di questa cosa è semplicissimo:

Se non sei erede del debitore, NON puoi nemmeno agire in suo nome e per suo conto per risolvere il problema, per esempio, pagando il suo debito o agendo in Tribunale contro Equitalia.

In poche parole, per Legge, NON sei legittimato a fare nulla.

A questo punto ti potresti chiedere:

Ma come…? Mi stai dicendo che se decidessi di pagare il debito del comproprietario deceduto e senza eredi pur di liberare la mia casa dall’ipoteca di Equitalia NON lo potrei fare?

Esatto! Non lo potresti fare.

E questo perché sarebbe proprio l’Agenzia delle Entrate-Riscossione a NON accettare i tuoi soldi.

Lo so… sembra paradossale ma è così.

Due delle persone con cui ho parlato ci hanno provato MA non è andata bene

Se pensi di poter ragionare con l’Agenzia delle Entrate-Riscossione devi prima capire una cosa:

Non stai parlando con persone che possono fare quello che vogliono. Sono vincolati a Leggi e regole superate e molto rigide.

Oltretutto ognuna delle persone con cui parlerai sarà un dipendente pubblico e, come tale, non impazzirà dalla gioia di prendersi delle rogne o di assumersi delle responsabilità per cose che non lo riguardano.

In conseguenza di ciò, quelle due persone che hanno provato a seguire la via di pagare l’Agenzia delle Entrate-Riscossione per eliminare il debito di un’altra persona senza esserne erede o senza averne la delega a pagare si sono trovate la porta sbattuta in faccia.

E, in un caso, si trattava anche di parecchi soldi che Equitalia ha deciso di NON accettare.

Fino ad ora abbiamo definito il problema

Qual è la soluzione?

La via d’uscita è un po’ tecnica ma cercherò di spiegartela evitando il “Legalese“:

I guai iniziano perché NON c’è nessuno che sia erede della persona che aveva un debito con l’Agenzia delle Entrate Riscossione.

La soluzione immediata a questo problema è quella di chiedere la nomina di un Curatore dell’Eredità Giacente al Giudice.

Che cos’è il Curatore dell’Eredità Giacente?

Il Curatore dell’Eredità Giacente è una persona che viene nominata da un Magistrato e che si occupa di gestire la massa ereditaria (in “Legalese” si chiama così l’ammontare dei crediti e dei debiti che fa parte dell’eredità) fino a che non verrà nominato un erede oppure fino a che i debiti che compongono la massa non saranno stati pagati.

A chiedere la nomina di questo soggetto potrà anche essere, per esempio, l’altro comproprietario che si vede danneggiato dall’ipoteca messa sull’immobile.

I 2 modi con cui risolvere il problema

A questo punto bisognerà far presente al Curatore dell’Eredità Giacente che è intenzione degli altri comproprietari di liberare l’abitazione dall’ipoteca dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione.

Per fare questa cosa si può procedere in 2 modi:

1. Mediante l’utilizzo dell’articolo 52, comma 2-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 602;
2. oppure attraverso un Giudizio di Divisione volontaria dell’abitazione.

Entrambe le due soluzioni hanno dei pro e dei contro.

Prima di entrare nel vivo del discorso presupporremo che sia tu a voler acquistare la quota dell’abitazione del debitore deceduto MA la cosa funziona anche se, invece, sarà un terzo ad acquistare quella parte di casa.

SOLUZIONE n. 1: Art. 52, comma 2-bis, D.P.R. 602/73

Utilizzando questa norma, come ti anticipavo poco fa, alla fine di tutto ti troverai proprietario della quota del debitore perché pagherai per acquistare proprio quella parte di casa dal curatore dell’eredità giacente.

Usando questo strumento potresti risolvere la cosa in tempi celeri MA devi sapere che la somma che dovrai dare all’Agenzia delle Entrate-Riscossione sarà più alta del valore reale della quota ipotecata di casa tua.

Questo perché quella norma è molto “datata” e si basava su conteggi che, oggi, non rappresentano più la realtà del mercato.

Questo vuol dire che se il valore REALE di casa tua è, per esempio, di 100.000 euro e la quota ipotecata è quella della metà, è possibile che, per farti togliere l’ipoteca da Equitalia, invece di 50.000 euro (il valore reale della metà della tua abitazione) magari dovrai sborsare anche 65/70.000 euro.

E questa somma NON è trattabile.

È chiaro che, poi, sarai proprietario di tutta la casa (ma avrai sempre dovuto tirare fuori dalle tasche più soldi di quello che valeva la parte di casa che ti sei comprato).

L’altra strada che potresti imboccare è quella del:

SOLUZIONE n. 2: Giudizio di Divisione tra le parti

Il Giudizio di Divisione è un procedimento che si fa in Tribunale e con il quale le parti (i comproprietari dell’immobile e il Curatore dell’Eredità Giacente) mettono fine alla comproprietà dell’abitazione ipotecata dall’Agenzia delle Entrate-Riscossione.

In pochissime parole, con il Giudizio di Divisione chiedi al Magistrato di dividere la casa in comproprietà e di stabilire il prezzo di ogni quota in modo da evitare possibili contrasti tra le parti.

In conseguenza di questa cosa sarà proprio il Giudice a stabilire il valore dell’abitazione oggetto della divisione attraverso la realizzazione di una perizia tecnica da parte di un C.T.U. (consulente tecnico d’ufficio).

Una volta fissato il prezzo dell’immobile, il Magistrato stabilirà quanto dovrà essere liquidato ad Equitalia per far sì che questa liberi l’abitazione dall’ipoteca iscritta sulla stessa (per esempio se la casa vale 100.000 euro e l’Agenzia delle entrate-Riscossione ha ipotecato la quota di 1/2 allora, per chiudere la faccenda e liberare l’immobile, il Giudice potrà stabilire che si debba versare a quest’ultima proprio quell’importo).

In conseguenza di ciò, non appena avrai versato all’Agenzia delle Entrate Riscossione l’importo stabilito dal Giudice, Equitalia cancellerà l’ipoteca dall’immobile e tu diventerai proprietario anche di quella quota dell’abitazione.

Quali sono i PRO e i CONTRO di entrambe queste strade?

Per quello che riguarda la prima via (quella dell’Art. 52, comma 2-bis, D.P.R. 602/73)

• il PRO è che si può riuscire a risolvere il problema senza andare di fronte ad un Giudice (e quindi in maniera molto veloce);
• MA c’è anche un CONTRO bello grosso… è quasi certo che la cosa ti costerà parecchi soldi in più perché, come ti ho detto poco fa, l’Agenzia delle Entrate-Riscossione calcola il valore della quota della casa ipotecata in maniera diversa da quello che è il calcolo del valore reale di mercato e, di conseguenza, quella differenza di valore la dovrai tirare fuori tu dalle tasche.

In merito alla Divisione Giudiziale

• il PRO è che la somma che dovrai dare ad Equitalia verrà stabilita da un Giudice per mezzo di una perizia di stima (e, quindi, sul valore reale di casa tua);
• mentre il CONTRO è che ci potrebbe volere più tempo per risolvere i tuoi guai perché questi procedimenti possono durare anche degli anni (soprattutto se ci sono contestazioni in merito al valore dell’abitazione).

Quale via scegliere?

Dipende da caso a caso.

Non esiste una soluzione migliore di un’altra e questo perché, magari, hai bisogno di risolvere molto velocemente il tuo problema e, di conseguenza, potresti anche essere disposto a rimetterci un po’ di soldi.

In altri casi, invece non hai problemi di tempo e, di conseguenza, potresti decidere di procedere per le vie Giudiziali.

Se ti trovi in questa situazione

Questo è il mio CONSIGLIO per te:

Quando ti trovi a lottare contro l’Agenzia delle Entrate-Riscossione non puoi fare tutto da solo; devi farti aiutare da un professionista che sia un esperto della materia perché, se sbaglierai la strategia da adottare per risolvere i tuoi guai, NON riuscirai MAI a raggiungere i tuoi obiettivi.

All’atto pratico, quindi, se non riuscirai a trovare un modo per togliere l’ipoteca di Equitalia dalla tua casa NON riuscirai MAI a venderla e, di conseguenza, NON sarai MAI libero di fare le tue scelte di vita.

Un altro consiglio che mi sento di darti è quello di non perdere tempo.

Se deciderai di seguire la via della Divisione Giudiziale, ci potrebbero volere degli anni per arrivare a scrivere la parola “FINE” al tuo problema e, di conseguenza, prima deciderai di iniziare prima arriverai all’obiettivo sperato

Ricapitolando:

Se l’Agenzia delle Entrate-Riscossione ha messo un’ipoteca su parte della tua casa e NON sei tu il debitore allora, finché quest’ultimo è in vita, puoi riuscire a trovare una soluzione a questo problema in vari modi:

• pagando il debito e liberando l’immobile dall’ipoteca (anche mediante una rateizzazione o una rottamazione);
• impugnando le cartelle esattoriali davanti ad un Giudice;
• usando l’articolo 52, comma 2-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 602;
• utilizzando la Legge 3/2012 (o Legge Anti Suicidi);
• ecc.

Se, invece, il debitore dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione è deceduto e NESSUNO ha accettato la sua eredità, allora hai meno opzioni per risolvere i tuoi guai.

In questo caso il primo passo che devi fare è quello di chiedere la nomina di un Curatore dell’Eredità Giacente.

Dopo che questo sarà stato nominato dal Giudice potrai scegliere tra due opzioni:

1. Potresti usare l’articolo 52, comma 2-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 602;
2. oppure potresti agire attraverso un Giudizio di Divisione dell’abitazione.

Entrambe queste opzioni hanno dei PRO e dei CONTRO.

Per scegliere la via migliore e risolvere, PER SEMPRE, i tuoi problemi con l’Agenzia delle Entrate-Riscossione DEVI farti aiutare da professionisti esperti della materia e NON dal primo avvocato che ti capita di fronte.

Concludendo:

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Come avrai già capito da te, in questo blog ti fornisco gratuitamente informazioni e risorse che possono aiutarti ad uscire dal tunnel oscuro del debito.

Lo faccio perché credo che ci sia sempre una soluzione ad ogni problema e, spesso, basta veramente poco per tornare a vivere una vita serena.

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