Fondo Salva Casa: funziona o è una bufala?

Le esecuzioni immobiliari sospese a causa della pandemia sono ormai ripartite da qualche mese e, di conseguenza, c’è molta apprensione in chi rischia di perdere la propria casa all’Asta.

Per questo motivo, uno degli argomenti “più caldi” ed attuali del momento è proprio quello di capire QUALE strumento utilizzare per risolvere il problema di chi sta per perdere tutto per colpa del Tribunale:

• causa legale;
• Legge 3/2012
• saldo e stralcio
• ecc.

Ancora meglio se la soluzione individuata fosse in grado di permettere al debitore e alla sua famiglia di rimanere in possesso della propria casa.

Il “TOP” sarebbe se quest’ultimo potesse ricominciare a pagare il proprio debito come se nulla fosse accaduto.

Fino ad un paio d’anni fa quest’ultima opzione era pura fantasia ma, poi, alla vigilia di Natale del 2019, ci siamo trovati un “pacco sotto l’albero“: la c.d. Legge Blocca Aste o, come la si conosce ora, la “Legge Salva Casa“.

Per molti un nuovo “strumento” per risolvere i problemi di chi è nei guai con le Banche o le Finanziarie, per altri solo l’ennesimo “bluff all’Italiana“.

Quale delle due opinioni sarà quella vera?

In questo articolo affronterò proprio questo argomento analizzando e riflettendo, con te, su questa norma e sulle sue applicazioni pratiche.

Sarà un viaggio interessante e poco tecnico, in modo che tu possa capire bene quali sono gli aspetti positivi della Legge e quali, invece, quelli negativi.

Ma, prima di tutto… chi sono io per parlarti di questo argomento?

Mi presento:

Mi chiamo Andrea Gamberi e, assieme alla mia squadra, “coltello tra i denti” lottiamo ogni giorno per risolvere i problemi di soldi delle persone che hanno debiti con le Banche, con le Finanziarie e con ex-Equitalia.

Sono anche autore del libro Bestseller Negoziare con la Banca.

Partiamo dal principio:

Questa norma è stata pensata per venire in aiuto delle molte famiglie che, in questo periodo storico di estrema difficoltà economica e sociale, si trovano con la propria casa in vendita all’Asta.

Nello specifico, questa norma ti permetterebbe di ricominciare a pagare il mutuo andandolo a rinegoziare con la stessa Banca che te lo aveva erogato o facendoti finanziare da un nuovo Istituto di Credito.

Il punto è che, indipendentemente dal motivo per cui è stata realizzata questa Legge, quando ne ho letto il suo contenuto ho iniziato ad avere dei seri dubbi sulla sue effettiva utilità.

Che cosa penso di questa Legge?

A parte la propaganda politica attorno a questa Legge e a tutti quelli che hanno scritto della norma guardandone SOLO gli aspetti positivi (ma NON citando quelli negativi), personalmente non credo che, da sola, questo nuovo strumento possa essere molto utile a risolvere i problemi di chi sta per perdere la propria casa all’Asta.

Le motivazioni di questa mia opinione sono molte e le analizzerò, una per una, nel corso di questo articolo.

Per ora mi limito a dire che il primo e più importante “paradosso normativo” è dato dal fatto che questa Legge NON obbliga la Banca creditrice ad accettare la proposta di rinegoziazione del mutuo avanzata dal proprio debitore, ma le permette di decidere liberamente se accettare o meno quella richiesta.

Già da sola questa cosa fa pensare…

Ma andiamo per ordine:

I requisiti della norma

Le condizioni che rendono applicabile tale norma sono nove e prevedono tantissimi casi in cui NON possa essere utilizzata:

---

1 Innanzitutto, se vuoi utilizzare questa Legge devi essere qualificabile come “consumatore” e cioè, ti devi essere indebitato per scopi personali: per esempio per comprare la tua casa.

Se, però, hai ammucchiato debiti con la Banca per colpa di un’attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale, allora NON potrai utilizzare questa norma.

In conseguenza di ciò, tutti i casi in cui tu abbia iscritto ipoteca sulla tua abitazione per garantire un prestito preso per finanziare la tua attività lavorativa o di impresa SONO ESCLUSI.

E già qui cascano tante teste.

---

2 La procedura esecutiva deve avere ad oggetto la tua abitazione principale (prima casa).

👉 Tutte le procedure esecutive che hanno oggetto un tuo altro immobile (residenziale, commerciale o industriale) sono ESCLUSE dall’utilizzo di questa norma.

Inoltre il pignoramento ti deve essere stato notificato tra la data del 1 Gennaio 2010 e quella del 30 Giugno 2019.

---

3 Il debito non pagato deve dipendere da un mutuo garantito da un’ipoteca di primo grado, concesso per l’acquisto della “prima casa”.

👉 Questo vuol dire che la norma NON può essere applicata a quei casi in cui, per esempio, si è preso un mutuo per ristrutturare l’abitazione.

---

4 A parte il creditore principale (c.d. Banca procedente), NON devono esserci altri creditori intervenuti nella procedura esecutiva in corso.

👉 Se ci sono altre ipoteche sull’immobile o se ci sono altri creditori nella procedura esecutiva (un’altra Banca, l’Agenzia delle Entrate-Riscossione ecc.), tale norma NON potrà essere applicabile.

---

5 Alla data della presentazione dell’istanza di rinegoziazione, devi aver già rimborsato almeno il 10% del capitale della somma originariamente finanziata.  

👉 Se hai rimborsato alla Banca una somma inferiore allora la norma NON può essere applicata.

Ad esempio, se hai preso un mutuo di 100.000 euro, alla data della presentazione dell’istanza di rinegoziazione devi aver restituito all’Istituto di Credito almeno 10.000 euro.

---

6 Il tuo debito complessivo NON deve essere superiore a 250.000 euro.

---

7 Nella richiesta di rinegoziazione del mutuo, devi offrire al tuo creditore un importo NON INFERIORE al 75% del prezzo base della successiva asta ovvero del valore dell’immobile come determinato nella perizia del Tribunale nel caso in cui non vi sia stata la fissazione dell’asta.

👉 Se ad esempio il valore dell’abitazione dichiarata nella perizia del Tribunale (oppure dell’asta successiva) è di 100.000 euro, per utilizzare questa norma dovrai offrire alla Banca almeno 75.000 euro.

Nel caso in cui il debito complessivo, invece, sia inferiore al 75% dei predetti valori, l’importo offerto non potrà essere inferiore al debito per capitale e interessi.

In questo caso, per esempio, potremmo avere una casa valutata 100.000 euro ed un debito residuo di 55.000 euro più 5.000 euro di interessi.

A questo punto l’offerta che dovrai fare alla Banca sarà di, minimo, 60.000 euro (55.000 euro di capitale e 5.000 euro di interessi).

---

8 Il rimborso dell’importo rinegoziato deve avvenire con una tempistica NON SUPERIORE ai 30 anni decorrenti dalla data dell’effettiva rinegoziazione del prestito.

👉 In ogni caso la durata (in anni) del periodo previsto per la restituzione del debito, sommata alla tua età, NON dovrà superare il numero di “80”.

Ti faccio un esempio pratico per farti capire meglio la norma:

Diciamo che hai 45 anni e che tu chieda un rifinanziamento della durata di 30 anni (45+30=75).

In questo caso potrai utilizzare la norma.

👉 Se, però, a parità di durata del mutuo, tu avessi 55 anni. (55+30=85) allora NON potresti utilizzare questa Legge.

In quest’ultimo caso, però, la norma prevede che il finanziamento possa essere richiesto da una terza persona (per esempio un figlio o un parente) oppure che possa essere stipulato per un periodo di tempo inferiore (per esempio 25 anni al posto di 30 anni). 👈

---

9 DEVI anche rimborsare TUTTE le spese che saranno state sostenute dal tuo creditore per cercare di recuperare quanto gli è dovuto.

In questo caso bisogna capire se il rifinanziamento previsto dalla normativa possa comprendere ANCHE questo tipo di spese oltre all’originario debito oppure NO. Visto che la norma è molto generica sull’argomento e che il suo utilizzo è ancora molto raro, si è molto lontani dal dare una risposta sicura a questo interrogativo.

Il fatto è che, prima di puntare tutto su questa opzione, bisogna capire se quei costi potranno essere rifinanziati assieme al debito oppure se dovranno essere pagati subito al creditore.

Il motivo di questa cosa è molto semplice:

Facciamo l’ipotesi che tu abbia un debito di 150.000 euro con la Banca X.

La tua abitazione viene valutata del valore di 100.000 euro dal perito del Tribunale.

👉 Secondo questa Legge, potresti chiedere la rinegoziazione del prestito per l’importo di 75.000 euro (il 75% del valore della perizia del tecnico).  

Se, però, la Banca avesse sostenuto 15.000 euro di costi per il recupero del proprio credito (cosa molto facile nella prassi) questa somma DOVRÀ essere rimborsata.  

Ora… mi chiedo come possa fare il debitore (che nel 98% dei casi non ha neppure il denaro per pagare le rate del proprio mutuo) a rimborsare tale somma se non può rifinanziare anch’essa insieme a tutto il resto. 

Sicuramente la cosa sarà complicata.

A parte questi nove requisiti richiesti dalla norma che già fanno sorgere qualche dubbio sull’utilità della Legge così come è scritta, scorrendola nella sua interezza mi sono “balzati all’occhio” alcuni altri aspetti ancora più “discutibili”.

Qualche cosa non torna…

Come ho già detto in apertura di questo articolo, analizzando la Legge vi sono delle cose che “non tornano” rispetto a come quest’ultima è stata “pubblicizzata”.

⭕ Non vincola gli istituti di credito

Il primo problema che si evidenzia è che la richiesta di rinegoziare il mutuo presentata dal debitore NON è obbligatoria per la Banca creditrice.

Nella norma si può leggere chiaramente che l’Istituto di Credito potrà SEMPRE rifiutare la proposta di adesione all’istanza di rinegoziazione del mutuo del debitore

“Il creditore è sempre libero di rifiutare la propria adesione all’istanza o di rigettare, anche successivamente alla presentazione dell’istanza congiunta, la richiesta di rinegoziazione avanzata dal debitore”.

👉 Nel caso in cui il rifinanziamento dovesse essere richiesto ad un’altra Banca, anche quest’ultima avrebbe la massima libertà sul decidere se prestare, o meno, il proprio denaro al debitore

“In ogni caso in cui sia richiesto un nuovo finanziamento a una banca diversa dal creditore ipotecario, a questa è comunque riservata totale discrezionalità nella concessione dello stesso”.

Questo vuol dire che la norma NON prevede alcun obbligo per gli Istituti di Credito che, di conseguenza, potranno decidere di NON prestare ascolto alle tue richieste.

Ora… perché il tuo creditore potrebbe ignorarti?

Facciamoci una domanda:

Secondo quale presupposto la Banca dovrebbe rischiare i propri soldi per una persona che ha già dimostrato di non essere in grado di mantenere i propri impegni?

Sia chiaro:

Questa NON vuole essere una critica nei tuoi confronti… solo tu conosci esattamente i motivi che ti hanno portato a non pagare il tuo debito.

Con la mia domanda voglio farti vedere il problema dal punto di vista del tuo creditore.

Voglio farti capire che trovare una Banca disposta ad ignorare il fatto che tu sia segnalato in C.R.I.F. e alla Centrale Rischi della Banca d’Italia e che, nella tua storia, ti sei già trovato a non rispettare i patti presi con chi ti ha prestato i propri soldi NON sarà cosa facile.

Tanto è vero che, a quasi due anni dall’emanazione di questa Legge ci sono pochissime Banche disposte a prenderla in considerazione come mezzo alternativo per risolvere i loro problemi con i propri debitori.

All’atto pratico, quindi, questa norma non aggiunge nulla di nuovo rispetto a quanto avviene già ora attraverso l’utilizzo di altri strumenti come, per esempio, il saldo e stralcio, se non confondere ancora di più il debitore e la sua famiglia.

⭕ Non garantisce di guadagnare tempo

La norma prevede una sospensione di 6 mesi della procedura esecutiva in corso.

Di fatto, quindi, si potrebbe pensare che, per lo meno, tale Legge potrebbe essere utilizzata da chi sta perdendo la casa all’Asta per “guadagnare un po’ di tempo” prima della vendita della propria abitazione da parte del Tribunale.

Purtroppo, però, anche questa interpretazione risulta errata.

👉 Se leggiamo meglio la norma, ci rendiamo conto che l’istanza di sospensione della procedura esecutiva DEVE essere presentata CONGIUNTAMENTE dal debitore e dalla Banca Creditrice

“A seguito di apposita istanza congiunta, presentata dal debitore e dal creditore, il giudice dell’esecuzione, ricorrendo le condizioni di cui al comma 2, sospende l’esecuzione per un periodo massimo di sei mesi”

In conseguenza di ciò, a meno che non vi sia già una preventiva adesione della Banca alla richiesta del debitore di rinegoziare il proprio debito, l’istanza NON potrà MAI essere presentata.

⭕ Le somme del Fondo di Garanzia

Un ultimo dubbio riguarda l’assistenza del Fondo di Garanzia per la Prima Casa per la rinegoziazione del credito.

Come dovrebbe funzionare il tutto nella mente dei nostri politici?

Teoricamente, per incentivare le Banche a rinegoziare i propri rapporti con i loro debitori, lo Stato ha promesso che il Fondo di Garanzia avrà il compito i garantire gli Istituti di Credito per il 50% dell’importo concesso in prestito.

Che, detta così, sembra una cosa molto interessante per te che hai dei guai con le Banche o le Finanziarie.

Questo potrebbe essere l’unico motivo per il quale il tuo creditore potrebbe essere disposto a venirti incontro rifinanziando il tuo debito. In questo modo, infatti, almeno metà dei soldi che gli devi sono assicurati dal Fondo di Garanzia.

Il fatto è che rischi di cadere dalla padella nella brace…

Devi sapere che il CONSAP (ente che gestisce il Fondo di Garanzia per lo Stato) è una società interamente partecipata dal Ministero dell’Economia e da quello delle Finanze.

Questo vuol dire che il Consap gestisce ed eroga soldi pubblici.

Per questo motivo, nel caso in cui tu avessi altri problemi a rimborsare il denaro che dovresti farti dare da una Banca, denaro co-finanziato al 50% dal Fondo di Garanzia, ti troveresti in grossi guai.

Questo perché il Consap si troverebbe a dover pagare alla Banca una parte del tuo debito nei suoi confronti (visto che ha garantito per te) e, di conseguenza, dopo sarà quest’ultimo Ente a diventare tuo creditore.

E sai come vengono riscossi i crediti del Consap?

Attraverso l’intervento dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione (ex Equitalia).

Questo vuol dire che se non riuscissi di nuovo a rimborsare il tuo debito ti troveresti due creditori a muovere guerra contro di te e i tuoi beni:

1. la Banca per la quota di credito NON garantito dal Fondo di Garanzia;
2. l’Agenzia delle Entrate-Riscossione per i soldi che la Consap ha dovuto tirare fuori dalla proprie tasche.

E quando tra i tuoi creditori c’è anche Equitalia la cosa NON può che finire molto male (per te).

Riflessioni Finali su questa Legge:

Se pensi di utilizzare questa norma come una bacchetta magica in grado di far sparire i tuoi guai allora ti sbagli di grosso.

NON è così.

Nella tua situazione ci sono molte cose che potrebbero impedirti di raggiungere i tuoi obiettivi attraverso l’uso di questa Legge, primo fra tutti il fatto che non sarà facile trovare una Banca disposta a prestarti dei soldi.

Però la norma esiste e può essere utilizzata.

Per questo motivo se vediamo la norma come un altro strumento che possiamo utilizzare per cercare un accordo con la Banca, allora quest’ultima potrebbe avere la sua utilità.

La cosa più importante da fare non è limitarsi a guardare la superficie delle cose ma andare in profondità per vedere se quello che abbiamo di fronte ci può aiutare oppure no.

Secondo me, alla fine di tutto, vale la pena di prendere in considerazione questa Legge quando si ragiona per creare una strategia per risolvere i tuoi problemi di soldi con le Banche o le Finanziarie.

A questo punto, però, se ti trovi con la casa all’Asta e con tanti dubbi ad annebbiarti la mente,

Ho un CONSIGLIO per te:

Non cercare di fare tutto da solo ma cerca l’aiuto di un professionista esperto nella risoluzione del TUO problema in modo tale che sia lui ad indicarti la strada migliore per uscire dal tunnel oscuro del debito. Esistono molte opzioni per risolvere i tuoi guai, devi solo capire qual’è quella giusta per te e per la tua famiglia.

Ma stai molto attento ad una cosa: se vuoi riuscire a risolvere i tuoi guai e a non vuoi creartene di nuovi, devi evitare come la peste tutti quei professionisti (avvocati e non) che fanno un po’ di tutto ma che NON sono specializzati in niente.

Queste persone NON saranno in grado di risolvere i tuoi problemi ed anzi, per colpa dei loro errori e della loro ignoranza peggioreranno la tua situazione facendoti perdere la casa, i tuoi soldi e la serenità della tua vita.

Consiglio “Bonus”:

Stai anche molto attento a chi usa la tua rabbia e la tua indignazione per conquistare la tua fiducia.

Queste persone, come il gatto e la volpe della storia di Pinocchio, NON sono interessate ad aiutarti a risolvere i tuoi guai ma cercano solo il modo migliore per spillarti dalle tasche gli ultimi soldi che possiedi.

Stai attento a chi ti vede solo come un portafoglio da svuotare.

Ricapitolando:

Ora… che dire? Sicuramente questa Legge ha avuto una forte “carica emozionale” su chi, come te, sta subendo il peso di un’asta immobiliare MA temo che, così com’è formulata, NON sia così risolutiva come l’opinione pubblica e alcuni blogger vorrebbero farci credere.

La norma prevede dei requisiti piuttosto “difficili” da rispettare e, a quasi due anni dalla sue entrata in vigore, personalmente ho visto pochissime banche disposte a prenderla in considerazione come mezzo alternativo per rientrare di un proprio credito.

Cosa ancora più importante sta nel fatto che la scelta se aderire o meno alla procedura indicata dalla norma è lasciata nelle mani di chi già ha il potere di decidere delle sorti dei propri debitori e, cioè, gli Istituti di Credito.

In questo modo la Banca Creditrice potrà decidere se utilizzare o meno tale norma, così come attualmente può decidere o meno di chiudere una posizione debitoria utilizzando la procedura del “saldo e stralcio”.

Ad ogni modo la norma c’è e può essere utilizzata per costruire una strategia in grado di risolvere i tuoi problemi.

Che strategia creare e come farlo dipendono solo dalla competenza e dall’esperienza della persona a cui chiederai aiuto.

Quindi… stai attento a non commettere errori di valutazione.

Concludendo:

⚠ Per aiutarti a risolvere i tuoi guai con le Banche, io e il mio team abbiamo creato Pronto Soccorso Debiti, un piccolo manuale che è stato pensato per fornirti SUBITO un aiuto immediato e a costo ZERO.

Proprio come un vero Pronto Soccorso, lì potrai trovare informazioni utili per risolvere TUTTI i tuoi problemi di soldi con Banche e Finanziarie.

👉 Puoi scaricarlo GRATIS qui.

Come avrai già capito da te, in questo blog ti fornisco gratuitamente informazioni e risorse che possono aiutarti ad uscire dal tunnel oscuro del debito.

Lo faccio perché credo che ci sia sempre una soluzione ad ogni problema e, spesso, basta veramente poco per tornare a vivere una vita serena.

Meriti anche tu di tornare a vivere felice

Se vuoi rimettere in sesto la tua vita, oltre a scaricare la guida definitiva Pronto Soccorso Debiti, hai altre 3 scelte:

1. contattarci direttamente per farti aiutare da noi.
2. acquistare il libro Negoziare con la Banca (dove fornisco un sacco di dritte per risolvere tu stesso i tuoi problemi economici) 👈
3. entrare subito a far parte della mia community registrandoti qui 👈

⭕ In quest’ultimo caso, ti manderò ogni settimana tante preziose informazioni, case history e piccoli trucchi che ti saranno molto utili per far sì che i tuoi problemi con le Banche siano solo un brutto ricordo.

⭕ Se vuoi che io dia una risposta ad una tua domanda, scrivimela semplicemente nei commenti qui sotto ed io lo farò nel più breve tempo possibile.

⭕ Metti un bel LIKE alla nostra pagina Facebook e seguici per essere sempre aggiornato su tutti i nuovi articoli in uscita.