Anche se molto spesso è un’assurdità, può capitare che la Banca ti metta parte della casa all’Asta.
Lo fa nella speranza che l’altro comproprietario sia incentivato a partecipare alla vendita di quell’abitazione… in modo da recuperare qualche soldo da te.
In questo articolo ti parlerò dei due errori più grandi che puoi fare se, come comproprietario di quella casa, desideri ricomprarti la quota messa in vendita all’Asta.
Questi 2 errori sono:
- Partecipare all’Asta;
- Presentare un’offerta d’acquisto al Giudice.
Ma, prima di tutto
Mi presento:
Mi chiamo Andrea Gamberi e, assieme alla mia squadra, “coltello tra i denti” lottiamo ogni giorno per risolvere i problemi di soldi delle persone che hanno debiti con le Banche, con le Finanziarie e con ex-Equitalia.
Sono anche autore del libro Bestseller Negoziare con la Banca.
Partiamo dal principio:
Come ragiona la Banca?
L’esempio che farò in questo articolo per spiegarti come funziona la cosa, userà la quota di un mezzo della proprietà della casa, ma il discorso vale per qualsiasi quota, sia che, in vendita, ci sia quella di 1/2, sia che la sua quota rappresenti, per esempio, 1/9 o 2/3 dell’abitazione.
Di solito la situazione è questa:
Marito e moglie, casa in comproprietà e debiti con la Banca a carico solo di uno dei due.
👉 Visto che l’Istituto di Credito non può agire direttamente contro l’altro comproprietario, perché questo NON è debitore della Banca, quest’ultima ha solo 2 scelte possibili per tentare di recuperare qualche soldo:
- Portare i comproprietari dell’abitazione in Tribunale per una Divisione Giudiziale mettendo, così, l’intera casa in vendita all’Asta;
- tentare di vendere solo parte di quell’abitazione sperando che l’altro comproprietario decida di acquistarsela.
⚠ Oggi parleremo di questa seconda opzione e di come rischi di rimetterci un sacco di soldi se decidi di fare di testa tua o di seguire i consigli di chi NON è in grado di darteli.
ERRORE n.1 – ricomprarsi la quota della tua casa all’Asta
La prima cosa che, di solito, ti viene in mente di fare se ti trovi in questa situazione è quella di partecipare all’Asta e di ricomprarti anche l’altra quota messa in vendita.
Così, per lo meno, nessuno ti manderà via da lì.
Ora… in linea di principio la cosa NON rappresenta un grosso problema.
Visto che NON sei debitore della Banca tu puoi tranquillamente ricomprarti la quota della tua casa all’Asta.
Dove sta il problema?
Te lo spiego subito facendoti un esempio:
Diciamo che casa tua è stata valutata 200.000 euro e la quota messa in vendita è quella della metà.
Il valore di vendita alla prima Asta, di conseguenza, ammonterà a circa 100.000 euro.
👉 Per semplicità di calcolo, ipotizziamo che il tuo comproprietario abbia un debito di 100.000 euro nei confronti della Banca.
Ora…
👉 Una persona sana di mente aspetterà il più a lungo possibile prima di partecipare all’Asta, in modo tale che, vendita dopo vendita, il prezzo si abbassi fino a toccare il minimo possibile.
Diciamo che deciderai di aspettare fino alla terza Asta.
A quel punto il valore della quota della tua casa sarà sceso a poco più di 40.000 euro.
Partecipi e ti aggiudichi anche l’altra parte dell’abitazione.
Una vittoria!
Mica tanto…
Adesso ti spiego:
⚠ Per ricomprarti la quota della casa, avrai dovuto tirare fuori dalle saccocce poco più di 40.000 OLTRE al 15% di spese giudiziarie dovute per Legge, per un totale di circa 46.000 euro.
Tanto?
Poco?
Dipende da quanto sono profonde le tue tasche.
Ma che cosa è successo all’altro comproprietario?
⚠ Visto che tu hai volutamente fatto svalutare la quota della tua casa, l’altro comproprietario vedrà il proprio debito ridotto solo di pochissimo.
Questo perché, per come funzionano le Aste, più tempo passa, più aumentano i costi e meno è possibile recuperare dalla vendita. 👈
Utilizzando i numeri di questo esempio, ti dico subito quanto sarà grande il macigno che rimarrà sulle spalle del debitore della Banca:
Abbiamo detto che il suo debito era di 100.000 euro.
Di solito, per mettere in vendita un’abitazione di quel prezzo, la Banca ha dei costi che vanno da 15.000 a 21.000 euro.
Diciamo che l’Istituto di Credito si sia trovato a dover tirar fuori dalle tasche 18.000 euro.
Quei soldi SI AGGIUNGERANNO al debito iniziale, più gli interessi e le ulteriori spese legali che la Banca avrà dovuto sostenere fino a quel momento.
Diciamo che queste ultime ammontino a 5.000 euro (a star molto bassi).
Qual è la somma che rimane ancora da pagare al debitore?
Presto detto:
100.000 euro (debito iniziale) + 18.000 euro (costi dell’Asta) + 5.000 euro (interessi e spese varie) = 123.000 euro (debito totale)
123.000 euro (debito totale) – 40.000 euro (prezzo a cui ti sei aggiudicato la quota della casa) = 83.000 euro (debito residuo da pagare) 👈
Morale della storia:
👉 Tu hai tirato fuori dalle tasche ben 46.000 euro e la persona che ha perso la sua quota di casa si è visto abbassare il suo debito di soli 17.000 euro.
In conseguenza di questa cosa continuerà ad essere braccato dalla Banca e a rischiare di vedersi perseguitato a vita fino a che non avrà restituito il suo debito.
Oltretutto quella persona resterà segnalata alla Centrale Rischi della Banca d’Italia e alla C.R.I.F. e, di conseguenza, NON potrà più comprare a rate neppure un tostapane.
Ok…
Diciamo invece che vuoi evitare che il debitore continui ad essere segnato a vita
Questo è solo un esempio “di scuola” perché non credo che tu sia così pazzo da fare questa scelta.
👉 Partecipi alla prima asta e ti aggiudichi la casa a 100.000 euro (proprio il valore del suo debito).
Ora… che succede?
Tu devi tirare fuori dalle tasche 100.000 euro OLTRE al 15% dovuto per legge e, di conseguenza, dovrai pagare al Tribunale 115.000 euro. 👈
⚠ Il debitore, invece, NON riuscirà comunque a eliminare tutto il suo debito.
Diciamo che, questa volta, le spese per l’Asta siano solo di 6.000 euro (e non di 18.000 euro visto che c’è stata solo una vendita e non tre come prima) e che gli interessi e le altre spese che ha sostenuto la Banca siano sempre di 5.000 euro.
A questo punto avremo:
100.000 euro (debito iniziale) + 6.000 euro (spese per l’Asta) + 5.000 euro (altre spese) = 111.000 euro (totale del debito a carico del comproprietario)
111.000 euro (debito totale) – 100.000 euro (prezzo a cui ti sei aggiudicato la quota della tua casa) = 11.000 euro (debito residuo da pagare). 👈
Morale della Storia:
Ti trovi a spendere 115.000 euro per ricomprarti un pezzo di casa e l’altro comproprietario rimane debitore della Banca per circa 11.000 euro.
Non mi sembra un buon affare!
E a te?
Fino a qui abbiamo visto che partecipare all’Asta NON è una buona idea… adesso vediamo qual’è l’altro errore che potresti commettere:
ERRORE n.2 – presentare un’offerta di acquisto al Giudice
Questa opzione, di solito, ti viene presentata da qualche “brillante” avvocato…
Come funziona questa cosa?
👉 Visto che sei il comproprietario dell’abitazione messa in vendita, hai la possibilità di fare un’offerta al Giudice in modo tale che la tua casa NON sia neppure messa all’Asta.
Ora… perché questo è un errore?
Per il fatto che il Giudice, per valutare se accettare o rifiutare la tua proposta, si basa sulla perizia di stima che avrà in mano. 👈
Ritornando all’esempio di prima:
👉 Se la quota della tua casa è stata valutata dal perito del Tribunale 100.000 euro, il Giudice NON accetterà quasi MAI un prezzo inferiore a quella somma.
E di conseguenza cosa fai?
Aspetti che il prezzo della tua casa si sia abbassato per le Aste andate deserte prima di presentare un’offerta al Giudice.
👉 Ma così siamo un’altra volta al punto di partenza…
Tu dovrai tirare fuori tanti soldi per ricomprarti la quota della casa messa in vendita all’Asta e il debitore comproprietario si troverà ad avere ancora sulle spalle un debito grosso come una montagna!
Ok…
Che cosa avresti dovuto fare, invece?
Avresti dovuto utilizzare la situazione in tuo vantaggio come leva per trattare con la Banca.
Mi spiego meglio:
Se la Banca ti ha messo in vendita una quota della casa l’ha fatto solo perché “era disperata”. 👈
Chi ha deciso per quell’opzione sapeva benissimo che l’unica persona interessata a partecipare alla vendita di quell’abitazione sarebbe stata l’altro comproprietario (e non un terzo esterno; perché altrimenti chi vorrebbe acquistare soltanto la metà di una proprietà?)
👉 La Banca si è mossa in quel modo per spingere te ad agire.
⚠ Ora… invece che partecipare all’Asta avresti dovuto trovare un accordo con la Banca negoziando un saldo e stralcio del debito dell’altro comproprietario.
Che cos’è il saldo e stralcio?
Il saldo e stralcio è una procedura attraverso la quale riesci ad ottenere uno sconto dalla Banca in merito al denaro che gli dovrai restituire.
La cosa bella del saldo e stralcio è che, una volta pagata la somma promessa, il residuo verrà cancellato PER SEMPRE e, in conseguenza di ciò, il debitore tornerà a vivere la propria vita senza più il peso dei suoi debiti.
E tutto questo senza l’approvazione del Giudice!
Gli unici soggetti in grado di decidere su uno stralcio del debito sono il debitore e il creditore… nessun altro.
Il Giudice, in tutta questa vicenda, non centra nulla.
Quest’ultimo sarà chiamato ad intervenire, cancellando la procedura esecutiva in corso, SOLO una volta che le parti interessate avranno raggiunto un accordo.
E, anche qui, NON avrà voce in capitolo.
Ma che sconto potevo ottenere con il saldo e stralcio?
Dipende da molti fattori… uno dei quali è il fatto di essere bravo (o meno) a trattare con le Banche.
👉 Diciamo che, se sei bravo, puoi andare dal 60 a più del 90% del debito originario
Se, in questo caso, ti fossi accontentato del minimo di cui sopra (il 60% del debito originario)…
…ti saresti trovato in questa situazione:
Avresti tirato fuori dalle tasche 40.000 euro (60% di sconto rispetto agli originari 100.000 euro del debito)
I costi dell’Asta NON ci sarebbero stati, così come gli ulteriori 5.000 euro di interessi e spese legali.
👉 Tu avresti risparmiato 6.000 euro rispetto ad acquistare la quota della tua casa alla terza Asta (in quel caso avresti pagato 46.000 euro al Tribunale) e il debitore NON avrebbe avuto più NESSUN DEBITO a pesargli sulla schiena.
Tempo tre anni il suo nome sarebbe stato cancellato dalla Centrale Rischi della Banca d’Italia e dalla C.R.I.F. e, di conseguenza, sarebbe potuto tornare a comprare cose a rate, se ne avesse avuto bisogno. 👈
Bello no?
Ti do un paio di CONSIGLI
Se ti trovi in questa situazione non fare tutto da solo e non affidare la tua vita nelle mani di chi, con le Banche, ha avuto a che fare solo per depositarci i propri soldi.
⚠ Fatti aiutare da un professionista esperto della materia e NON dal primo avvocato improvvisato che ti capita davanti.
Richiedi subito un appuntamento gratuito e senza impegno per valutare la tua situazione.
Non aspettare: fai qui e ora il primo passo per risolvere il problema dei debiti definitivamente e tornare finalmente a vivere in serenità.
Oltre a questo, stai molto attento a tutte quelle persone che ti vedono solo come un pollo da spennare e che si vogliono approfittare di te per spillarti dei soldi.
Ricapitolando:
In questo articolo hai potuto capire che, se la Banca ti ha messo all’Asta parte della tua casa, tu puoi affrontare la cosa in 3 modi:
- Partecipando all’Asta;
- Presentando un’offerta d’acquisto al Giudice;
- Trattando con la Banca per un saldo e stralcio del debito.
Di queste tre soluzioni, nel 99% dei casi, l’unica da mettere in pratica è la terza perché le altre due ti porteranno a spendere un pozzo di soldi e a non risolvere il problema del debitore. 👈
👉 Se ti trovi in questa situazione NON fare tutto da solo MA fatti aiutare da un professionista esperto della materia.
Concludendo:
⚠ Per aiutarti a risolvere i tuoi guai con le Banche, io e il mio team abbiamo creato Pronto Soccorso Debiti, un piccolo manuale che è stato pensato per fornirti SUBITO un aiuto immediato e a costo ZERO.
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Come avrai già capito da te, in questo blog ti fornisco gratuitamente informazioni e risorse che possono aiutarti ad uscire dal tunnel oscuro del debito.
Lo faccio perché credo che ci sia sempre una soluzione ad ogni problema e, spesso, basta veramente poco per tornare a vivere una vita serena.
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